Říjnový seriál. Nakládání s bytem – nájem, podnájem

Nájemní bydlení s výjimkou družstevního nájmu je obecně rizikovější formou bydlení pro seniora, především v otázce výše nákladů na bydlení, někdy i podmínkami nájemního vztahu.

Na rozdíl od družstevního nájemního bydlení, kde má člen bytového družstva spolu s dalšími členy možnost se podílet na řízení družstva, a tím i ovlivňovat výši svých nákladů, jsou jiné formy nájemního bydlení vázány na podmínky dohodnuté v nájemní smlouvě, případně platné za zákona. Není proto žádnou zvláštností, že se nejvíce dotazů v poradnách týká právě nájemního bydlení.

Právní úprava nájmu je poměrně rozsáhlá, tvoří jí ustanovení §§ 2201 až 2331 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), z toho ustanovení §§ 2235 až 2301 OZ se věnují speciálně nájmu bytu, resp. domu. V dalším textu se lze zmínit jen o několika základních institutech nájemního vztahu.

Nájemní smlouva zavazuje pronajímatele přenechat nájemci byt nebo jeho část k dočasnému užívání oproti závazku nájemci hradit za užívání bytu či jeho části pronajímateli nájemné. Nájemní smlouva vyžaduje písemnou formu. Důležitým ujednáním je doba nájmu, přičemž platí, že nejsou-li doba trvání nebo den skončení nájmu ujednány, jedná se o nájem na dobu neurčitou.

Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje:

  • 1. přenechat byt nájemci tak, aby ho mohl užívat k ujednanému účelu,
  • 2. udržovat byt v takovém stavu, aby mohl sloužit k bydlení a
  • 3. zajistit nájemci nerušené užívání bytu po dobu nájmu.

Nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat byt jako řádný hospodář a platit nájemné. Nájemce je povinen užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou. V bytě může i pracovat nebo podnikat. Nájemce je zavázán dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku v domě.

Pronajímatel naopak udržuje pod dobu nájmu:

  • 1. v domě náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů a
  • 2. byt a dům ve stavu způsobilém k jejich užívání.

Po dobu nájmu provádí běžnou údržbu a drobné opravy v bytě nájemce. Rozsah obou pojmů blíže určuje Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu (dále jen „NV“), kde se:

  • 1. běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu (malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům) a udržování zařízení bytu ve funkčním stavu (pravidelné prohlídky, kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením, apod.),
  • 2. drobnými opravami se rozumí opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení (§ 4 NV) nebo podle výše nákladů (§ 5 NV).

Obecným rysem nájemního vztahu je vyšší ochrana nájemce, kdy se má za to, že je v nájemním vztahu slabší stranou. Mezi zakázaná ujednání patří sjednání smluvní pokuty či ukládání zjevně nepřiměřených povinností nájemci. Zvláštním ujednáním je chov zvířat, kdy platí, že nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.

Nájemné se sjednává v nájemní smlouvě pevnou částkou, zpravidla jako měsíční nájemné. Neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Nájemné se platí dopředu, a to do pátého dne měsíce, není-li v nájemní smlouvě sjednán pozdější termín. Ve smlouvě je možné sjednat každoroční zvyšování nájemného. Neučiní-li tak a nevyloučí-li zvyšování nájemného, platí pro zvyšování nájemného pravidla uvedená v § 2249 OZ.

Vedle nájemného platí nájemce i náklady na plnění spojená s užívání bytu a společných částí domu, která zajišťuje pronajímatel. Mezi nezbytné služby patří:

  • 1. dodávky vody,
  • 2. odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek,
  • 3. dodávky tepla,
  • 4. odvoz komunálního odpadu,
  • 5. osvětlení a úklid společných částí domu,
  • 6. zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání,
  • 7. provoz a čištění komínů,
  • 8. případně provoz výtahu.

Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (jinde také „zákon o službách“).

Pro skončení nájmu platí, že je současná úprava obecně více vstřícná k pronajímatelům, kteří mají možnost ukončit nájem bytu. U nájmu sjednaného na dobu určitou tak lze učinit toliko po vzájemné dohodě pronajímatele s nájemcem, nebo:

  • 1. ze strany nájemce, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval,
  • 2. ze strany pronajímatele v tříměsíční výpovědní lhůtě:
    • 2.1. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
    • 2.2. je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
    • 2.3. má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
    • 2.4. je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

U nájmu na dobu neurčitou vedle shora uvedených důvodů na straně pronajímatele platí, že tento může nájemní vztah také proto, že:

  • 1. chce byt užívat sám pronajímatel, nebo jeho manžel, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
  • 2. pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem (např. nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem), má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Podnájem

Nájemce je oprávněn podnajmout část bytu bez souhlasu pronajímatele toliko, bydlí-li sám v bytě trvale. Pokud nájemce sám v bytě trvale nebydlí, pak musí k podnájmu bytu či jeho části dát souhlas v písemné formě pronajímatel. Přenechá-li nájemce bytu nebo jeho část do podnájmu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele, půjde o hrubé porušení povinností nájemce.

Platí, že podnájem končí společně s nájmem. Je-li tedy ukončován nájemní vztah, sdělí toto nájemce podnájemci včetně dne skončení nájmu, délky výpovědní doby a počátku jejího běhu.

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Další zprávy

23.05.2019
Plastová okna mají dobré tepelně izolační vlastnosti, dlouhou životnost a nízké nároky na údržbu. Přesto si zaslouží alespoň minimální péči.

Po klimaticky náročných zimních měsících je jaro ideální doba.

Zkontrolujte těsnění

Plastová okna...

22.05.2019 Stručná verze procesu zní lakonicky – písemně zažádat po vyhlášení výzvy, kterou Státní fond rozvoje bydlení uveřejní na svých internetových stránkách.
17.05.2019 Město Ostrava připravuje pět projektů bytových domů, v nichž vznikne 182 nájemních bytů. Jedná se o novostavby nebo o rekonstrukce domů, v nichž dosud byly kancelářské prostory.
16.05.2019 Mnoho otázek přicházejících do poradny Portálu o bydlení se týká vyúčtování energií a služeb, protože vždy se najde hodně specifických problémů.
14.05.2019 Koncem dubna vyhlásil Státní fond rozvoje bydlení výzvu k podávání žádostí o dotaci nebo o dotaci a úvěr do programu Regenerace veřejných prostranství na sídlištích pro rok 2019.