Říjnový seriál. Nakládání s bytem – nájem, podnájem

Nájemní bydlení s výjimkou družstevního nájmu je obecně rizikovější formou bydlení pro seniora, především v otázce výše nákladů na bydlení, někdy i podmínkami nájemního vztahu.

Na rozdíl od družstevního nájemního bydlení, kde má člen bytového družstva spolu s dalšími členy možnost se podílet na řízení družstva, a tím i ovlivňovat výši svých nákladů, jsou jiné formy nájemního bydlení vázány na podmínky dohodnuté v nájemní smlouvě, případně platné za zákona. Není proto žádnou zvláštností, že se nejvíce dotazů v poradnách týká právě nájemního bydlení.

Právní úprava nájmu je poměrně rozsáhlá, tvoří jí ustanovení §§ 2201 až 2331 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), z toho ustanovení §§ 2235 až 2301 OZ se věnují speciálně nájmu bytu, resp. domu. V dalším textu se lze zmínit jen o několika základních institutech nájemního vztahu.

Nájemní smlouva zavazuje pronajímatele přenechat nájemci byt nebo jeho část k dočasnému užívání oproti závazku nájemci hradit za užívání bytu či jeho části pronajímateli nájemné. Nájemní smlouva vyžaduje písemnou formu. Důležitým ujednáním je doba nájmu, přičemž platí, že nejsou-li doba trvání nebo den skončení nájmu ujednány, jedná se o nájem na dobu neurčitou.

Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje:

  • 1. přenechat byt nájemci tak, aby ho mohl užívat k ujednanému účelu,
  • 2. udržovat byt v takovém stavu, aby mohl sloužit k bydlení a
  • 3. zajistit nájemci nerušené užívání bytu po dobu nájmu.

Nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat byt jako řádný hospodář a platit nájemné. Nájemce je povinen užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou. V bytě může i pracovat nebo podnikat. Nájemce je zavázán dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku v domě.

Pronajímatel naopak udržuje pod dobu nájmu:

  • 1. v domě náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů a
  • 2. byt a dům ve stavu způsobilém k jejich užívání.

Po dobu nájmu provádí běžnou údržbu a drobné opravy v bytě nájemce. Rozsah obou pojmů blíže určuje Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu (dále jen „NV“), kde se:

  • 1. běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu (malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům) a udržování zařízení bytu ve funkčním stavu (pravidelné prohlídky, kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením, apod.),
  • 2. drobnými opravami se rozumí opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení (§ 4 NV) nebo podle výše nákladů (§ 5 NV).

Obecným rysem nájemního vztahu je vyšší ochrana nájemce, kdy se má za to, že je v nájemním vztahu slabší stranou. Mezi zakázaná ujednání patří sjednání smluvní pokuty či ukládání zjevně nepřiměřených povinností nájemci. Zvláštním ujednáním je chov zvířat, kdy platí, že nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.

Nájemné se sjednává v nájemní smlouvě pevnou částkou, zpravidla jako měsíční nájemné. Neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Nájemné se platí dopředu, a to do pátého dne měsíce, není-li v nájemní smlouvě sjednán pozdější termín. Ve smlouvě je možné sjednat každoroční zvyšování nájemného. Neučiní-li tak a nevyloučí-li zvyšování nájemného, platí pro zvyšování nájemného pravidla uvedená v § 2249 OZ.

Vedle nájemného platí nájemce i náklady na plnění spojená s užívání bytu a společných částí domu, která zajišťuje pronajímatel. Mezi nezbytné služby patří:

  • 1. dodávky vody,
  • 2. odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek,
  • 3. dodávky tepla,
  • 4. odvoz komunálního odpadu,
  • 5. osvětlení a úklid společných částí domu,
  • 6. zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání,
  • 7. provoz a čištění komínů,
  • 8. případně provoz výtahu.

Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (jinde také „zákon o službách“).

Pro skončení nájmu platí, že je současná úprava obecně více vstřícná k pronajímatelům, kteří mají možnost ukončit nájem bytu. U nájmu sjednaného na dobu určitou tak lze učinit toliko po vzájemné dohodě pronajímatele s nájemcem, nebo:

  • 1. ze strany nájemce, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval,
  • 2. ze strany pronajímatele v tříměsíční výpovědní lhůtě:
    • 2.1. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
    • 2.2. je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
    • 2.3. má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
    • 2.4. je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

U nájmu na dobu neurčitou vedle shora uvedených důvodů na straně pronajímatele platí, že tento může nájemní vztah také proto, že:

  • 1. chce byt užívat sám pronajímatel, nebo jeho manžel, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
  • 2. pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem (např. nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem), má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Podnájem

Nájemce je oprávněn podnajmout část bytu bez souhlasu pronajímatele toliko, bydlí-li sám v bytě trvale. Pokud nájemce sám v bytě trvale nebydlí, pak musí k podnájmu bytu či jeho části dát souhlas v písemné formě pronajímatel. Přenechá-li nájemce bytu nebo jeho část do podnájmu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele, půjde o hrubé porušení povinností nájemce.

Platí, že podnájem končí společně s nájmem. Je-li tedy ukončován nájemní vztah, sdělí toto nájemce podnájemci včetně dne skončení nájmu, délky výpovědní doby a počátku jejího běhu.

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Další zprávy

14.12.2018
V programu Regenerace sídlišť bylo v letošním roce schváleno 18 žádostí za 99 070 927 Kč.

Výhody programu:

  • platí pro celé území ČR,
  • možnost kombinace dotace s úvěrem,
  • příznivá úroková sazba...
13.12.2018 Skoro dva a půl tisíce jihomoravských seniorů čeká na umístění do domova pro seniory nebo domova se zvláštním režimem.
12.12.2018 Seriál tohoto měsíce sleduje krok za krokem programy, které spravuje Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) a jejichž cílem je podporovat kvalitní bydlení v Česku.
11.12.2018 Ministerstvo pro místní rozvoj vyhlásilo výzvy k předkládání žádostí do programu Podpora bydlení.
07.12.2018 Obecní dům, klubovna pro spolky, hasičská zbrojnice, knihovna či park. Tyto objekty mohou vzniknout na místech, kde nyní stojí chátrající budovy, které není možné v současném stavu využít.