Listopadový seriál. Kontrola před podpisem kupní smlouvy

Před koupí nemovitosti a uzavřením kupní smlouvy je důležité věnovat pozornost jejímu obsahu.

Pro řadu kupujících (a samozřejmě prodávajících) to může být ojedinělá příležitost, kterou mohou zásadně ovlivnit své majetkové poměry. Proto se vyplatí věnovat textu kupní smlouvy větší pozornost a není žádnou výjimkou, že přípravu či kontrolu kupní smlouvu svěří kupující advokátovi či spolehlivému realitnímu makléři či jinému odborníkovi na nemovitosti.

Kupní smlouva musí mít v případě, že se týká nemovité věci, písemnou podobu (§ 2128 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) s odkazem na § 560 OZ). Tímto formálním znakem se zásadně liší od jiných typů kupních smluv, kde si lze vystačit s podáním ruky či jinými projevy vůle k uzavření smlouvy.

Principiálně jde o vyjádření vůle prodávající strany převést vlastnické právo k nemovitosti kupujícímu a závazek kupujícího uhradit kupní cenu prodávajícímu. Oba projevy vůle zachycuje právě kupní smlouva.

K povinným náležitostem kupní smlouvy patří především:

 

  1. identifikace prodávajícího a kupujícího,
  2. předmět prodeje či koupě,
  3. stanovení kupní ceny a platebních podmínek,
  4. ujednání o předání a převzetí nemovitosti.

 

Identifikace prodávajícího a kupujícího:

 

  1. Pro označení fyzických osob se užívá:

1.2 jméno a příjmení,

1.3 datum narození,

1.4 trvalé bydliště.

Za nezletilé osoby může kupní smlouvu uzavřít zákonný zástupce s přivolením soudu k takovému právnímu jednání.

2. Pro označení právnických osob se užívá:

2.1 firma (název, pod kterým je podnikatel zapsán v obchodním rejstříku)

2.2 sídlo právnické osoby,

2.3 identifikační číslo,

2.4 zástupce právnické osoby a

2.5 výpis z obchodního nebo jiného rejstříku (je-li vznik právnické osoby podmíněn zápisem do veřejného rejstříku).

Předmět prodeje či koupě:

 

  1. Pro označení pozemků se užívá:

1.1 parcelní číslo,

1.2 katastrální území,

1.3 údaj, zda jde o pozemek nebo stavební parcelu,

1.4 výměra.

2. Pro označení budovy se užívá:

2.1 pozemek, na němž stavba stojí,

2.2 popisné nebo evidenční číslo,

2.3 příslušnost budovy k části obce.

3. Pro označení bytů a nebytových prostor se užívá:

3.1 budova, v níž jsou vymezeny,

3.2 číslo bytu nebo nebytového prostoru, bytové nebo nebytové jednotky, nebo jejich jiné označení, případně,

3.3 popis jejich umístění nebo vyznačení ve schématu příslušného podlaží budovy.

Kupní smlouva by měla obsahovat ujištění prodávajícího, že je výlučným vlastníkem nemovitosti a že tato nemá žádné vady. Oproti tomu kupující prohlašuje, že je se stavem nemovité věci obeznámen. A nejde jen o prohlášení do kupní smlouvy, zejména kupující by měl stavebně-technickému i právnímu stavu kupované nemovitosti věnovat velkou pozornost. Není žádnou výjimkou, že si k tomu se souhlasem prodávajícího sjednává posouzení nemovitosti odborníky, stavebními znalci či právníky. Určitě lze doporučit obejít i místní (stavební) úřad, nahlédnout do územně plánovací dokumentace obce, promluvit se sousedy či jinak ověřit existující vztahy a budoucí plánované změny v okolí.

Stanovení kupní ceny a platebních podmínek

Kupní cena by měla být stanovena v celkové dohodnuté výši s uvedením měny a způsobu její splatnosti. Bývá zvykem, že se kupní cena neplatí najednou, nýbrž postupně. Záloha na kupní cenu může být promítnuta i formou rezervační zálohy, nebo naopak může být kupní cena hrazena kupujícím na jistotní účet (u banky, k rukám notáře či advokáta) a uvolněna ve prospěch prodávajícího až po splnění podmínek z kupní smlouvy vyplývajících, nejčastěji po provedení zápisu nového vlastníka nemovité věci do katastru nemovitostí. Neuhrazení kupní ceny či její části bývá důvodem k odstoupení od kupní smlouvy.

Ujednání o předání a převzetí nemovitosti

Předání a převzetí nemovitosti se ujednává zpravidla samostatně a může předcházet samotnému zápisu změny v osobě jejího vlastníka či zaplacení celé kupní ceny. Pro takové případy se pak často stanoví i rozsah případných stavebních úprav, ke kterým je nabyvatel oprávněn.

Kupní smlouva standardně dále obsahuje:

1. označení toho, kdo zajistí podání návrhu na vklad změny vlastnického práva do katastru nemovitostí včetně dohody o úhradě nákladů s tím spojených,

2. odkaz na právní úpravu,

3. ujednání o účinnosti smlouvy (platná je dnem jejího uzavření), o způsobu její případné změny (opět vždy písemným dodatkem), o počtu vyhotoveních a

4. podpis obou smluvních stran.

Prodej a koupě nemovitosti je spojena s kupní smlouvou, které může předcházet rezervační smlouva či smlouva o budoucí smlouvě kupní. Rezervační smlouva patří k nepojmenovaným smlouvám a její obsah bude dán ujednáním smluvních stran. Jejím principem je pojistit zájem o koupi (ale např. i pronájem) nemovitosti úhradou rezervačního poplatku oproti závazku prodávající strany (či zprostředkovatele) převést vlastnické či jiné právo k nemovitosti na zájemce o koupi (pronájem) nemovitosti při splnění smlouvou definovaných podmínek. Rezervační smlouva je nejčastěji používána realitními makléři či developery.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní je na rozdíl od rezervační smlouvy upravena v §§ 1785 až 1788 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“). Jejím hlavním smyslem je potvrzení zájmu o budoucí nabytí vlastnického práva kupujícím prodávajícímu v situacích, kdy ještě není možné uzavřít přímo kupní smlouvu. Typickým příkladem může být nová výstavba, kde nemusí předmět budoucího plnění ještě vůbec existovat.

Posledním krokem je podání návrhu na zápis změny vlastnického práva k nemovité věci do katastru nemovitostí. Teprve provedením zápisu se stává nabyvatel vlastníkem nemovitosti.

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Další zprávy

14.12.2018
V programu Regenerace sídlišť bylo v letošním roce schváleno 18 žádostí za 99 070 927 Kč.

Výhody programu:

  • platí pro celé území ČR,
  • možnost kombinace dotace s úvěrem,
  • příznivá úroková sazba...
13.12.2018 Skoro dva a půl tisíce jihomoravských seniorů čeká na umístění do domova pro seniory nebo domova se zvláštním režimem.
12.12.2018 Seriál tohoto měsíce sleduje krok za krokem programy, které spravuje Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) a jejichž cílem je podporovat kvalitní bydlení v Česku.
11.12.2018 Ministerstvo pro místní rozvoj vyhlásilo výzvy k předkládání žádostí do programu Podpora bydlení.
07.12.2018 Obecní dům, klubovna pro spolky, hasičská zbrojnice, knihovna či park. Tyto objekty mohou vzniknout na místech, kde nyní stojí chátrající budovy, které není možné v současném stavu využít.