Lednový seriál. Je-li objekt ve společenství vlastníků, musí s jakoukoliv změnou souhlasit všichni?

Pokud je stavebníkem někdo jiný než vlastník pozemku nebo stavby, je pro umístění nebo povolení stavebního záměru vždy vyžadován souhlas vlastníka a stavebník je povinen požadovaný souhlas doložit.

Když není k žádosti o vydání rozhodnutí nebo jiného úkonu podle stavebního zákona podaném po 1. 1. 2018 přiložen tento souhlas, nesplňuje podání zákonem předepsané náležitosti.

Stavební zákon v § 184a stanoví požadavky pro tento souhlas. Podpis vlastníka pozemku nebo stavby musí být vždy na situačním výkresu dokumentace nebo projektové dokumentace. Zákon neukládá žadateli povinnost předložit souhlas s ověřeným podpisem vlastníka pozemku nebo stavby, a nelze jej proto vyžadovat. Souhlas však musí obsahovat identifikační údaje vlastníka (spoluvlastníků), v případě udělení souhlasu v zastoupení, musí být doložena plná moc, ze které musí být zřejmé, že dotyčný zástupce je k udělení souhlasu zmocněn.

O této problematice také podrobně hovoří stanovisko Ministerstva pro místní rozvoj ČR, ve kterém uvádí:

„Souhlas podle ustanovení stavebního zákona je třeba chápat jako jednoznačný souhlas se stavebním záměrem tak, jak je specifikován v předložené dokumentaci nebo projektové dokumentaci. Není vyloučeno, že mezi vlastníkem a stavebníkem dojde k soukromoprávnímu jednáním, ale ve vztahu ke stavebnímu úřadu, který povoluje stavbu z hledisek veřejnoprávních, musí být souhlas jednoznačný. V případě veřejnoprávních požadavků na provedení stavby, musí být dokumentace nebo projektová dokumentace upravena podle požadavků vlastníka pozemku nebo stavby, a poté předložena s jeho jednoznačným souhlasem. Je třeba si uvědomit, že se jedná prakticky o výjimečný postup povolování stavebního záměru na cizím pozemku nebo stavbě a tomu je podřazen i uvedený kategorický požadavek.

Pokud je stavba, na které hodlá žadatel provádět změnu, součástí pozemku, souhlas uděluje vlastník pozemku.

Vlastnické právo může svědčit i více osobám, například pokud je stavba ve spoluvlastnictví. V takovém případě je pak dokládán souhlas potřebné většiny spoluvlastníků. Co je potřebnou většinou upravuje občanský zákoník, který rozlišuje tři různé situace:

  • běžnou správu společné věci,
  • rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci,
  • zatížení společné věci (popř. zrušení zatížení věci, nebo omezení práv spoluvlastníků).

Velikost potřebné většiny se tak odvíjí od závažnosti zamýšlené změny.

V prvním případě, tedy v případě běžné správy (§ 1128 občanského zákoníku), jsou nezbytné souhlasy těch spoluvlastníků, jejichž podíly tvoří většinu. U staveb lze za běžnou správu společné věci považovat např. opakující se udržovací práce, kterými se zabezpečuje dobrý stav stavby tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost.

Ve druhém případě, tedy v případě významné záležitosti týkající se společné věci (§ 1129 občanského zákoníku), je třeba alespoň dvoutřetinová většiny hlasů spoluvlastníků. Za významnou záležitost týkající se společné věci občanský zákoník považuje zejména její podstatné zlepšení nebo zhoršení, změnu jejího účelu či její zpracování. V praxi půjde zejména o změny dokončené stavby provedením nástavby, přístavby, stavební úpravy či o změnu účelu užívání stavby (ať již podmíněné či nepodmíněné stavební činností).

Ve třetím případě, tedy k rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků (§ 1132 občanského zákoníku).

V tomto smyslu udělený souhlas spoluvlastníka ale nic nemění na jeho postavení jako účastníka řízení. Vlastník, či všichni spoluvlastníci stavby nebo pozemku jsou vždy účastníky vedeného územního, stavebního, případně společného řízení. V rámci tohoto řízení mají právo účastnit se jednání, seznámit se s podklady rozhodnutí, podávat námitky či odvolání proti rozhodnutí. Všichni spoluvlastníci jsou tak informováni a je jim zachována možnost se k věci vyjádřit a konečné rozhodnutí ovlivnit.

Souhlas podle § 184a stavebního zákona se dokládá k žádosti o vydání povolovacího rozhodnutí nebo jiného úkonu podle stavebního zákona. Pokud jej vlastník pozemku nebo stavby v průběhu řízení „odvolá“, zanikne tak požadovaná náležitost žádosti a stavební úřad vyzve žadatele k jejímu doplnění a řízení přeruší. Nebude-li žádost doplněna, řízení zastaví.

Obdobně se postupuje v odvolacím řízení, pokud je souhlas vlastníka pozemku nebo stavby „odvolán“ po vydání povolovacího rozhodnutí, nelze je potvrdit a není-li tento souhlas k dispozici, musí být rozhodnutí zrušeno a věc vrácena k novému projednání.

K žádosti o povolení změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví vlastník jednotky dokládá souhlas společenství vlastníků, nebo správce, pokud společenství vlastníků nevzniklo. I když to není výslovně uvedeno, týká se ustanovení případů, kdy má dojít k zásahu do společných částí stavby (nemovité věci), protože podle ustanovení § 1175 odst. 1 občanského zákoníku má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt. Společné části vymezuje § 1160 občanského zákoníku a § 4 až 6 nařízení vlády č. 366/2012 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím; podpis na situační výkres v případě bytového spoluvlastnictví uvede správce nebo statutární orgán.

Informace o statutárním orgánu, jeho členech s uvedením způsobu, jak za právnickou osobu jednají, lze ověřit v rejstříku společenství vlastníků jednotek podle zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob. Podle ustanovení § 5 citovaného zákona se z veřejného rejstříku vydává ověřený výstup z informačního systému veřejné správy podle zákona upravujícího informační systémy veřejné správy (zákon č. 365/2000 Sb., o informačních systémech veřejné správy a o změně některých dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů).

Je třeba zdůraznit, že stavební úřad neposuzuje a ani není ze zákona oprávněn posuzovat soukromoprávní vztahy v rámci bytového spoluvlastnictví, tedy ani to, zda usnesení společenství vlastníků jednotek bylo přijato řádně. Jak vyplývá z ustanovení § 162 občanského zákoníku, zastupuje-li právnickou osobu člen jejího orgánu způsobem zapsaným do veřejného rejstříku, nelze namítat, že právnická osoba nepřijala potřebné usnesení, že usnesení bylo stiženo vadou, nebo že člen orgánu přijaté usnesení porušil. Stavební úřad ověří pouze to, zda konkrétní společenství vlastníků, které je právnickou osobou (§ 1194 odst. 1 občanského zákoníku) zastupuje statutární orgán, osoba zapsaná v příslušném veřejném rejstříku.“

Zdroj: ČKAIT

Další zprávy

23.05.2019
Plastová okna mají dobré tepelně izolační vlastnosti, dlouhou životnost a nízké nároky na údržbu. Přesto si zaslouží alespoň minimální péči.

Po klimaticky náročných zimních měsících je jaro ideální doba.

Zkontrolujte těsnění

Plastová okna...

22.05.2019 Stručná verze procesu zní lakonicky – písemně zažádat po vyhlášení výzvy, kterou Státní fond rozvoje bydlení uveřejní na svých internetových stránkách.
17.05.2019 Město Ostrava připravuje pět projektů bytových domů, v nichž vznikne 182 nájemních bytů. Jedná se o novostavby nebo o rekonstrukce domů, v nichž dosud byly kancelářské prostory.
16.05.2019 Mnoho otázek přicházejících do poradny Portálu o bydlení se týká vyúčtování energií a služeb, protože vždy se najde hodně specifických problémů.
14.05.2019 Koncem dubna vyhlásil Státní fond rozvoje bydlení výzvu k podávání žádostí o dotaci nebo o dotaci a úvěr do programu Regenerace veřejných prostranství na sídlištích pro rok 2019.