Únorový seriál. Hypoteční úvěr

Hypoteční úvěr je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, zpravidla k nemovitosti, jejíž pořízení je předmětem financování.

Takový úvěr lze zajistit i jinou vhodnou nemovitostí, nejčastěji se tak děje při koupi družstevního bytu, kde ve své podstatě nejde o koupi nemovitosti (bytu), nýbrž družstevního podílu s právem nájmu bytu ve vlastnictví bytového družstva. V tomto případě tedy nelze ručit družstevním bytem. A podobně je tomu u tzv. amerických hypoték, jejichž principem je neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí, který je používán k financování jiných potřeb, než je právě koupě nemovitosti.

Hypoteční úvěr je nejčastěji využíván k financování koupě či stavby rodinného domu nebo koupě bytové jednotky (bytu). Pojďme si společně projít, s čím se žadatel o hypoteční úvěr setká.

Prověření schopnosti splácet úvěr (scoring)

V rámci tohoto kroku banka porovnává příjmy a výdaje žadatele a ověřuje data o jeho osobě, např. v registru dlužníků. Výsledek procesu stanoví bonitu klienta a bude mít klíčový vliv na nastavení podmínek pro získání hypotečního úvěru. Čím lepší bonita, tím lepší úvěrové podmínky.

Jistina

Je to částka, kterou si potřebuje žadatel půjčit od banky a kterou bude dlužník z hypotečního úvěru následně bance postupně splácet (umořovat) v pravidelných úvěrových splátkách.

Splátka úvěru

Pravidelná sjednaná (zpravidla měsíční) platba bance, která zahrnuje úmor jistiny úvěru a úroky. Dlužník dává souhlas bance k automatickému inkasu této částky ze svého účtu a zavazuje se udržovat na tomto účtu dostatečnou výši finančních prostředků k úhradě splátky úvěru po dobu jeho splatnosti.

Čistý příjem

Jde o souhrn částek, které hypoteční dlužník obdrží na svůj účet, po odečtení všech ostatních závazků (splátky jiných úvěrů, leasing, výživné, pojištění aj.). Do příjmů žadatele o úvěr se započítává především čistá mzda, rodičovský příspěvek, příjmy z dohod o pracovní činnosti (jako pravidelný zdroj příjmů na rozdíl od dohod o provedení práce), příjmy z pronájmů či příjmy plynoucí z účasti žadatele v obchodních společnostech. Osoby samostatně výdělečně činné prokazují příjem svým daňovým přiznáním, zpravidla za více než jedno zdaňovací období.

Akontace

Část z pořizovací ceny nemovitosti, hrazená žadatelem o úvěr z vlastních zdrojů (úspor). V současné době je standardně vyžadována akontace ve výši alespoň 20%. Platí obecné pravidlo, že čím vyšší je akontace, tím nižší je riziko pro hypoteční banku a tím lepší jsou podmínky hypotečního úvěru.

Podíl výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (LTV)

LTV je zkratkou anglického názvu „loan to value“, tedy poměru úvěru k hodnotě zástavy. Standardním požadavkem hypoteční banky bude LTV ve výši 80 %. Bude-li žadatel o úvěr kupovat byt v hodnotě 1 mil. Kč, pak výše úvěru bude moci dosáhnout maximálně 800 tis. Kč, zbytek bude muset žadatel financovat z vlastních či jiných zdrojů.

DTI

„Debt To Income“ je poměr dluhu vůči příjmu. Tento parametr je sledován hypotečními bankami nově od 1. října loňského roku, kdy výše úvěru nesmí překročit devítinásobek čistého ročního příjmu.

DSTI

„Debt Service To Income" v překladu znamená !dluhová služby vůči příjmu" a je to druhý nově sledovaný parametr hypotečními bankami. Platí, že výše měsíční splátky všech úvěrů dlužníka by neměl překročit 45 % jeho měsíčních příjmů.

Roční procentní sazba nákladů (RPSN)

Jde o informaci o celkové výši nákladů spojených se splácením úvěru. Typickými náklady, které se do výpočtu RPSN promítají, jsou výše úrokové sazby a poplatek za vedení úvěrového účtu.

Úroková sazba

Je to vlastně cena půjčovaných peněz sjednaná mezi bankou a dlužníkem. Uvádí se v procentech a zpravidla ve vztahu k ročnímu období (latinsky „per annum“ neboli zkratka „p.a.“).

Fixace úrokové sazby

Jde o období, na které je sjednána neměnná výše úrokové sazby mezi bankou a dlužníkem. Na výběr bývá hned několik základních období – rok, 3 roky, 5 a více let. Volba délky období, po které se nebude měnit sazba, závisí na žadateli o úvěr. Jednotlivé varianty délky fixačního období v sobě zpravidla odráží různou výši úrokové sazby v očekávání budoucího vývoje ceny peněz bankou. Fixování delšího období bude výhodné při nižších úrokových sazbách, s jejich růstem bude dlužník naopak volit kratší dobu fixace úroků. Je si však třeba uvědomit, že zásadní vliv by mělo mít zvážení stability budoucích měsíčních nákladů pro dlužníka a odhad vývoje jeho budoucích příjmů či změny jeho majetkové situace (např. nabytí dědictví, apod.).

Splatnost úvěru

Jde o dobu, po kterou dlužník vrací půjčené peníze bance. Délka splatnosti úvěru je sjednána v úvěrové smlouvě, v případě hypotečních úvěru půjde nejčastěji o dobu od 15 do 25 let.

Anuitní splátka

Jde o (zpravidla měsíční) splátku úvěru, jejíž výše je po dobu fixace úrokové sazby neměnná. Může dojít i k situaci, kdy je délka splatnosti úvěru a délka fixace úrokové sazby shodná (např. na dobu 10 let), a dlužník tak má jistotu neměnné anuitní splátky po celou dobu splatnosti hypotečního úvěru.

Anuitní splátka v sobě obsahuje úmor jistiny a úrok. Principem anuitní splátky úvěru je, že z počátku splácení dochází k placení především úroku a menšímu umořování jistiny, kdy se postupem času tento poměr obrací.

Půjčka a úvěr

Půjčka (od roku 2014 nahrazeno „zápůjčkou“) může být i nepeněžitého plnění, se kterým může, ale nemusí být spojena úhrada úroku. Právní úprava je obsažena v §§ 2390 až 2394 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).

Úvěr je poskytnutím peněžitého plnění věřitelem dlužníkovi oproti závazku dlužníka vrátit peněžní prostředky a zaplatit úroky. Úprava je obsažena v §§ 2395 až 2400 OZ.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

Další zprávy

22.02.2019
Častým dotazem, s nímž se na nás čtenáři Portálu o bydlení obracejí, je upravitelnost bytu.

Zjednodušeně řečeno je "upravitelný byt" takový byt, který se dá lehce upravit pro případ, že by se...

21.02.2019 Pojištění by mělo být velmi důležitou součástí pořizování, vlastnictví či užívání nemovitosti, lhostejno, zda jde o rodinný či bytový dům, bytovou jednotku či byt.
20.02.2019 Popětadvacáté budou obce napříč Českou republikou poměřovat své „síly“.
19.02.2019 Jubilejní 25. ročník soutěže o nejlepší stavbu roku v Ostravě přináší změnu.
18.02.2019 Svým charakterem si jsou příspěvek na správu domu (a pozemku) a nájemné velmi podobné instituty.