Majitel v. nájemník: uzavření nájemní smlouvy

Jednou z věcí, kterou nový občanský zákoník výrazně změnil, je způsob uzavírání nájemní smlouvy. Vysvětlíme vám, jaké musí mít náležitosti a ukážeme vám, jak má nová nájemní smlouva vypadat.

Nový občanský zákoník neuvádí základní náležitosti smlouvy o nájmu bytu, tak jako původní právní úprava, kdy jejich absence ve smlouvě znamenala absolutní neplatnost smlouvy. Vychází se z předpokladu, že pokud by si strany ujednaly něco, co by vedlo ke zkrácení nájemcových práv, nepřihlíželo by se k tomu. 

Přesto by měl být ve smlouvě vymezen minimálně předmět nájmu, doba trvání nájemního vztahu a výše nájemného a rozsah poskytovaných služeb.

Další náležitosti, které by měla nebo mohla, v některých případech, smlouva o nájmu bytu obsahovat: 

  • Vy vymezení předmětu nájmu číslo parcelní pozemku, na kterém se dům s byty nachází včetně vymezení katastrálního území, především v případech, kdy bude vlastník pozemku odlišný od vlastníka stavby – viz § 1240 a následující. 
  • Skutečnost, že bude pronajímán k obývání jiný než obytný prostor - § 2236
  • Údaj, že byt bude pronajímán jako služební nebo jako byt zvláštního určení - § 2297 a násl. resp. § 2300 a násl.
  • Výměra podlahové plochy bytu, pokud se nájemné stanoví ve vztahu k podlahové ploše bytu
  • Vymezení účasti nájemce na drobných opravách a údržbě bytu   - § 2257
  • Zvláštní práva a povinnosti, včetně výše a způsobu úhrady nákladů na provedení oprav, pokud je byt nájemci předáván jako nezpůsobilý k bydlení   - § 2242
  • Ujednání o každoročním zvyšování nájemného - § 2248
  • Ujednání o vyloučení zvyšování nájemného - § 2249
  • Platební podmínky pro platbu nájemného a úhrad za služby, které poskytuje pronajímatel - § 2251
  • Ujednání o jistotě - § 2254
  • Ujednání o paušální platbě  - § 9 zák. č. 67/2013 Sb.
  • Ujednání o zákazu podnájmu - § 2275
  • Pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele - § 2256
  • Výhrada pronajímatele udělit souhlas s přijetím nového člena domácnosti - § 2272
  •  Ujednání o uplatnění práva před rozhodcem v případě sporu - § 3017
  • Ujednání o způsobu předání bytu po skončení nájmu - § 2292

Smlouva o nájmu bytu může samozřejmě obsahovat ještě další náležitosti, je to však na posouzení smluvních stran. V žádném případě nesmí smlouva o nájmu bytu obsahovat ujednání zkracující nájemcova práva.

Příklad toho, jak může nová nájemní smlouva podle nového občanského zákoníku vypadat, najdete ZDE. Pokud vám cokoli není jasné, můžete posílat otázky do poradny Portálu o bydlení na mail info@portalobydlení.cz - naši odborníci vám na ně rádi odpoví. 

Zdroj: právní odbor ministerstva pro místní rozvoj

Další zprávy

16.02.2018
V minulém díle seriálu jsme se věnovali technické části správy bytového domu, tentokrát se budeme podrobně věnovat stránce ekonomické.

K ekonomické správě bytového domu patří finanční plánování spojené se správou a provozem bytového...

15.02.2018 Prvního ledna 2018 vešel v účinnost zákon č. 225/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony.
14.02.2018 Zateplení fasády domu dokáže ušetřit až 50 % nákladů na vytápění a klimatizaci ročně. Dům navíc dostane nový kabát, který dnes s drobnými opravami vydrží 50 i více let.
13.02.2018 Technický facility management je v případě bytových domů komplexní technická správa objektu.
12.02.2018 Lodžie a balkony jsou polohově součástí obvodového pláště domu. Právě tyto stavební prvky jsou zřejmě nejexponovanějšími součástmi obvodového pláště a patří mezi nejvíce degradované součásti staveb.