MAJITEL v. NÁJEMNÍK: jak vypadá výpověď z nájmu v praxi?

Dnes se v našem květnovém seriálu budeme věnovat tomu, jak má vypadat ukončení nájmu v praxi. Navazujeme tak na včerejší díl, v němž jsme vás seznámili s potřebnými paragrafy nového občanského zákoníku.

Vedle dohody o zániku nájmu bytu je nejčastějším způsobem ukončení nájmu výpověď z nájmu bytu. Výpověď může dát jak pronajímatel, tak nájemce, v obou případech musí být výpověď písemná a musí být doručena druhé straně. Výpovědní doba pak běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. 

Dnešním dílem navazuje na včerejší část seriálu, v níž jsme vám představili paragrafy vztahující se k výpovědi z nájmu

Nájemce může dát výpověď z nájmu sjednaného na dobu neurčitou kdykoliv i bez uvedení důvodů v tříměsíční výpovědní době, není li sjednána výpovědní doba jiná. V případě nájmu sjednaného na dobu určitou může dát nájemce výpověď tehdy, pokud se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku smlouvy o nájmu bytu vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Bude-li tedy napřklad sjednán nájem bytu na dobu určitou pět let a nájemce se po dvou letech po vzniku nájmu bude nucen z důvodu změny zaměstnání přestěhovat do jiného města, nelze po nájemci požadovat, aby v nájmu pokračoval a výpověď z nájmu bytu tedy v tomto případě bude po právu.

Pozor na hrubé porušení povinností

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Zákon za takové porušení přímo považuje situaci, kdy přes nesouhlas pronajímatele dá nájemce celý byt do dalšího podnájmu jiné osobě, aniž v bytě sám trvale bydlí.

Dalším příkladem může být dluh na nájemném a na službách za dobu kratší než tři měsíce. Pokud nájemce dluží na nájemném a na službách za dobu delší než tři měsíce, je to považováno již za porušení povinností zvlášť závažným způsobem a pronajímatel je oprávněn dát takovému nájemci výpověď bez výpovědní doby.

Pronajímatel je dále oprávněn dát nájemci výpověď je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, dále má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Pronajímatel/fyzická osoba může vypovědět nájem, který je sjednán na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době také v případě, že potřebuje byt užívat sám, příp. jeho příbuzní nebo rozvedený manžel.

Jak je to s lhůtou na vyklizení? 

Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z tohoto důvodu, je povinen mu byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, pokud nevyužije byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno. Pronajímatel již není oprávněn dát nájemci výpověď z důvodu, že vlastní dva a více bytů.

Pro případ, že nájemce poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem, může mu dát pronajímatel výpověď bez výpovědní doby. Doručením výpovědi nájem bytu zaniká a nájemce je v takovém případě povinen odevzdat byt pronajímateli co nejdříve, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Za zvlášť závažné porušení povinnosti zákon považuje např. situaci, kdy nájemce  dluží pronajímateli na nájemném a na službách za dobu delší než tři měsíce, poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Pronajímatel je povinen ve výpovědi uvést v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti a současně ještě před doručením výpovědi zaslat nájemci výzvu, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav. K výpovědi, které by nepředcházela tato písemná výzva nebo, která by neobsahovala výpovědní důvod by se nepřihlíželo.

Právo na námitky

Výpověď ze strany pronajímatele musí kromě shora uvedených náležitostí obsahovat také poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je přímo ze zákona taková výpověď neplatná. Námitky proti výpovědi bude vznášet nájemce pronajímateli většinou písemně formou např. doporučeného dopisu. Funkcí námitek je vyvolat jednání mezi nájemcem a pronajímatelem o případném zpětvzetí výpovědi tak, aby se předešlo soudnímu řízení. Návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi je nájemce oprávněn podat ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy mu byla výpověď doručena.

Pronajímatel již nemusí nájemci zajišťovat bytovou náhradu. Povinnost pro pronajímatele zajišťovat nájemcům různé druhy bytových náhrad ve vztahu ke konkrétním výpovědním důvodům skončila s účinností nového občanského zákoníku.

Zdroj: Sdružení nájemníků České republiky

 

 

 

Další zprávy

21.02.2018
Každá správa bytového domu je nutně spojena nejen s pasportem objektu a otevřením účetních knih, ale také s evidenčními a organizačními povinnostmi vlastníka objektu.

K řádnému užívání bytového domu je zapotřebí vedle řady organizačních pokynů především vedení...

19.02.2018 Jestliže se chystáte obložit svou koupelnu a nikdy před tím jste to nedělali, získáte řadu zkušeností, často negativních, které vám napříště ušetří spoustu času a energie.
16.02.2018 V minulém díle seriálu jsme se věnovali technické části správy bytového domu, tentokrát se budeme podrobně věnovat stránce ekonomické.
15.02.2018 Prvního ledna 2018 vešel v účinnost zákon č. 225/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony.
14.02.2018 Zateplení fasády domu dokáže ušetřit až 50 % nákladů na vytápění a klimatizaci ročně. Dům navíc dostane nový kabát, který dnes s drobnými opravami vydrží 50 i více let.