MAJITEL v. NÁJEMNÍK: jak na zvyšování nájemného?

Pokud jde o výší nájemného, nový občanský zákoník hovoří vcelku jasně: nedohodnou-li se strany o výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné obvyklé odpovídající svou výší nájemnému požadovanému v daném místě a čase za srovnatelné byty pronajímané za obdobných podmínek. Jak podobné problémy řešit v praxi?

Nájemní vztah je vztahem úplatným, jedním z pojmových znaků nájmu je tedy nájemné. Hradit nájemné za užívání bytu je jednou ze základních povinností nájemce. Občanský zákoník jednoznačně upřednostňuje dohodu o nájemném, tedy to, aby se pronajímatel s nájemcem přímo v nájemní smlouvě dohodl na konkrétní výši nájemného i na způsobu a pravidlech jeho zvyšování. Pronajímatel s nájemcem se v nájemní smlouvě mohou výslovně dohodnout i na tom, že se další zvyšování nájemného vylučuje.

Nedohodnou-li se strany o výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné obvyklé odpovídající svou výší nájemnému požadovanému v daném místě a čase za srovnatelné byty pronajímané za obdobných podmínek.

Na co je třeba brát ohledy? 

Při jednání o nájemném by nájemce a pronajímatel měli přihlížet zejména ke stavu, dispozici, velikosti a vybavení bytu (zejm. z hlediska podoby sociální zařízení, způsobu vytápění, způsobu ohřevu vody, úložných prostor v bytě apod.), dále k typu (cihla, panel), stáří a technickému stavu domu.

Důležitými ukazateli jsou také:

  •  vybavení domu (výtah, recepce, dostupné služby, možnosti parkování)
  • poloha domu z hlediska umístění (centrum či okraj obce)
  • umístění v okolní zástavbě (sídliště, vilová čtvrť)
  • množství zeleně
  • dopravní dostupnost
  • občanská vybavenost (lékař, pošta, škola, obchody, restaurace)

Nemalou roli hraje i poloha domu z hlediska zatížení životního prostředí emisemi – chemickými látkami, prachem a hlukem, tedy zda se dům nachází v těsné blízkosti frekventovaných silnic, železnic nebo naopak v blízkosti klidných ulic či náměstí, zda jeho součástí je balkon, lodžie či terasa.

Jak se navrhuje zvýšení nájemného? 

Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Pronajímatel může nájemci navrhnout zvýšení nájemného pouze jednou za 12 měsíců a to až do výše tzv. „srovnatelného nájemného obvyklého“ v daném místě, pokud navržené nájemné spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20%. Postup pro zjištění tzv. „srovnatelného nájemného obvyklého“ upravuje Nařízení vlády č. 453/2013 Sb. 

Musíme v této souvislosti zmínit i přechodná ustanovení nového občanského zákoníku, podle nichž se tento postup nepoužije v případě, kdy nájemné nebylo svobodně sjednáno, ale stanoveno s odkazem na jiný právní předpis.

Tímto předpisem byl zejména zákon č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného, který nastartoval proces tzv. „deregulace nájemného“. Pokud se tedy pronajímatel s nájemcem po skončení „deregulace nájemného“ dosud nedohodl na dalším zvýšení nájemného, může nájemci zaslat kdykoliv návrh na zvýšení nájemného až do výše „srovnatelného nájemného obvyklého“ bez ohledu na „limit“ 20 procent.

Co když nájemce se zvýšením nesouhlasí? 

Pokud nájemce se zvýšením nájemného souhlasí, musí souhlas sdělit písemně pronajímateli a to ve lhůtě dvou měsíců od doručení návrhu. Povinnost hradit zvýšené nájemné v tomto případě vzniká prvním dnem třetího kalendářního měsíce od doručení návrhu. Pokud nájemce s návrhem nesouhlasí, může, ale nemusí ve stejné lhůtě nesouhlas sdělit pronajímateli. Pronajímatel je ve lhůtě dalších třech měsíců oprávněn navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Pronajímatel se tedy nemůže obrátit na soud přímo, aniž by nájemci předtím návrh nezaslal. Pokud pronajímatel podá žalobu na určení obvyklého nájemného po uplynutí tříměsíční lhůty, soud jeho návrhu nevyhoví, namítne-li nájemce, že žaloba byla podána opožděně. Stejný postup se použije v případě, že nájemce navrhuje snížení nájemného.

Pokud některá ze stran nájemního vztahu podá žalobu na určení obvyklého nájemného k příslušnému soudu, soud výši nájemného určí ke dni podání žaloby. Především nájemce tedy musí počítat s tím, že pro případ, kdy nebude ve sporu úspěšný, bude muset pronajímateli nájemné určené soudem zpětně ke dni podání žaloby, doplatit.

Zdroj: Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků Česká republiky

Další zprávy

23.02.2018
Na konferenci Den malých obcí byl zahájen již 24. ročník soutěže Vesnice roku v Programu obnovy venkova. Přihlášky mohou obce podávat do 30. dubna.

„Soutěž Vesnice roku spadá do dlouholeté strategie Ministerstva pro místní rozvoj, jak podporovat...

21.02.2018 Každá správa bytového domu je nutně spojena nejen s pasportem objektu a otevřením účetních knih, ale také s evidenčními a organizačními povinnostmi vlastníka objektu.
19.02.2018 Jestliže se chystáte obložit svou koupelnu a nikdy před tím jste to nedělali, získáte řadu zkušeností, často negativních, které vám napříště ušetří spoustu času a energie.
16.02.2018 V minulém díle seriálu jsme se věnovali technické části správy bytového domu, tentokrát se budeme podrobně věnovat stránce ekonomické.
15.02.2018 Prvního ledna 2018 vešel v účinnost zákon č. 225/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony.