MAJITEL v. NÁJEMNÍK: jak liší nájem a podnájem

Mnoho lidí si myslí, že nájem a podnájem jsou v podstatě to samé, ale to je velký omyl. Dobře je to vidět například v otázce ukončení podnájmu. Pozor také na to, že podnájem bytu na rozdíl od nájmu bytu není chráněn zákonem. Co všechno v tomto ohledu změnil nový občanský zákoník, který platí od letošního ledna?

Zatímco nájemní vztah je vztahem přímo mezi vlastníkem bytu zapsaným v katastru nemovitostí (pronajímatelem) a nájemcem, podnájem je vztah, kdy nájemce bytu dále tento byt nebo jeho část poskytne do užívání další osobě - „podnájemci“.

Účastníky smlouvy o podnájmu jsou pouze nájemce a podnájemce. Pronajímatel není v žádném právním vztahu s podnájemcem. I podnájemní smlouvu lze uzavřít s více podnájemci, ti ale mají  samostatné právo ke konkrétní části bytu nebo k celému bytu. Společný nájem (podnájem) u podnájmu nevzniká.

Podnájem bytu na rozdíl od nájmu bytu není „chráněn“ zákonem. V podnájemní smlouvě lze sjednat jak výpovědní důvody, tak výpovědní  dobu nebo další práva a povinnosti odlišně, než je tomu u nájemní smlouvy. 

Kdy je potřeba souhlas pronajímatele? 

Nájemce bytu může přenechat pronajatý byt nebo jeho část do podnájmu za podmínek uvedených v § 2274 a násl. nového občanského zákoníku. Pokud nájemce v bytě sám trvale nebydlí (například žije po větší část roku na chalupě a po tuto dobu chce dát byt do podnájmu jiné osobě) může dát celý byt nebo jen jeho část do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele.

Žádost o udělení souhlasu k podnájmu musí nájemce pronajímateli zaslat písemně (ideálně formou doporučeného dopisu nebo oproti podpisu). Pokud pronajímatel nájemci do měsíce na jeho žádost písemně neodpoví, pak přímo ze zákona platí, že souhlas s podnájmem pronajímatel nájemci dal.

Ve všech ostatních případech musí být dán souhlas pronajímatele písemně. Pokud pronajímatel nájemci písemně sdělí, že s podnájem bytu nesouhlasí nebo byl zákaz podnájmu sjednán přímo v nájemní smlouvě, pak nájemce nemůže byt do podnájmu dát. V opačném případě by se jednalo o hrubé porušení povinností nájemce a pronajímatel by byl oprávněn dát nájemci výpověď z bytu a to v tříměsíční výpovědní době.            

Kdy nájemce může část bytu podnajmout bez souhlasu majitele

Pokud nájemce v bytě sám trvale bydlí, pak podle nového občanského zákoníku může dát část bytu do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele. Pokud tedy například nájemce senior žije sám v bytě o velikosti 3 + 1, může dát jednu místnost do podnájmu studentovi po dobu trvání školního roku. Jak nájemce, tak podnájemce tedy v tomto případě užívají byt zároveň. Nájemce má ale povinnost oznámit pronajímateli zvýšení počtu osob ve své domácnosti tak, aby pronajímatel mohl upravit zálohy za služby spojené s užíváním bytu.

Podnájemní smlouva nemusí být uzavřena v písemné formě, ale lze ji samozřejmě doporučit. Ve smlouvě o podnájmu by pak měl být vymezen předmět podnájmu. Může jít buď o celý byt jako celek, ale i o jeho část, třeba jednotlivě určené místnosti.

Ve smlouvě o podnájmu je vhodné uplatnit zásadu, že byt ani jeho část nelze užívat podnájemcem k jiným účelům než k bydlení, neboť i k těmto účelům má nájemce byt pronajatý. Ve smlouvě by dále měla být stanovena úhrada za podnájem. Úhrada za podnájem může být vyšší než hrazené nájemné nájemcem pronajímateli.

Obsahem smlouvy by mělo být také ujednání o době, na kterou byl podnájem sjednán. Pokud je nájem sjednán na dobu určitou, nelze sjednat podnájem na dobu neurčitou, neboť podnájem končí nejpozději s nájmem. Obsahem smlouvy může být ujednání o způsobu zániku podnájmu, tj. sjednání výpovědních důvodů a výpovědní doby.

Podnájem vždy zaniká nejpozději se zánikem nájmu nebo uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Končí-li nájem má nájemce povinnost sdělit to podnájemci. Nájemce musí sdělit podnájemci všechny rozhodné skutečnosti, kterými jsou zejména den skončení nájmu i délka výpovědní doby a počátek jejího běhu. Podnájem může zaniknout rovněž dohodou mezi nájemcem a podnájemcem a samozřejmě i smrtí podnájemce. Po skončení podnájmu nemá podnájemce nárok na zajištění bytové náhrady.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků České republiky

Další zprávy

30.06.2018 Právní forma bytového družstva je znovuobjevovanou cestou pro organizaci výstavby bytových domů, hlavně posledních několika málo let. Myšlenka je založena na dvou výchozích principech, zakotvených v § 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“), kdy bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Skutečnost, že bytové družstvo dále může:...
26.06.2018 V bytovém domě je občas zapotřebí vyřešit situace uživatelů, kteří neplní dohodnuté povinnosti či pravidla pro užívání vlastněných jednotek či pronajatých bytů a nebytových prostor či užívání společných částí domu. Je třeba mít na paměti, že za „potížistu“ nelze označit toho, kdo má odlišný názor, který vyjádří při společných jednáních včetně hlasování při jednání nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek či členské schůzi. Mezi nejčastější důvody patří: pohledávka za členem...
24.06.2018 Práva a povinnosti člena bytového družstva vychází z potřeby vyšší ochrany hlavního účelu založení bytového družstva, tedy ochrany zajištění bydlení členovi bytového družstva. Podmínkou vzniku členství v bytovém družstvu je splnění vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu ve výši určené stanovami. Platí, že základní členský vklad je pro všechny členy bytového družstva stejný. Stanovy mohou určit část základního členského vkladu jako vstupní vklad, přitom však musí určit lhůtu členovi...
23.06.2018 Oblast řízení členských schůzí se v případě bytových družstev principiálně příliš neliší od řízení zasedání shromáždění vlastníků jednotek ve společenstvích vlastníků jednotek. Přesto obsahuje formální i věcné odlišnosti, které je třeba mít na paměti, a naopak řadu celkem shodných prvků. Dále je třeba zvláště uvést případy, kdy na bytovém domě existují obě formy bytových korporací současně, tedy, kdy vedle sebe existují společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo. Je třeba mít na...
22.06.2018 Hospodaření bytového družstva je právními předpisy upraveno v základním obrysech a detailnější pravidla hospodaření jsou ponechána do značné míry na vnitřních normách, především stanovách družstva. Samozřejmě platí, že bytové družstvo vede (podvojné) účetnictví po celou dobu své existence v souladu s obecnými právními předpisy, předně zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Odpovědnost za vedení účetnictví pak logickým výkladem spadá do kompetence...