MAJITEL v. NÁJEMNÍK: jak se určuje výše kauce?

Jednou ze změn, kterou zavedl nový občanský zákoník, je možnost zvýšení kauce o nájmu bytu. Majitel pronajímané nemovitosti však nemusí využít maximální výši kauce neboli jistoty. Jak přesně to s kaucí je? Čtěte další díl květnového seriálu Portálu o bydlení.

Kauce, respektive „jistota“ slouží pronajímateli jako finanční záruka, že nájemce splní své povinnosti vyplývající z nájemního vztahu. Podmínkou pro vznik povinnosti nájemce tuto peněžitou jistotu pronajímateli poskytnout je předchozí dohoda nájemce a pronajímatele.

K uzavření takové dohody může dojít jednak při vzniku nájmu v rámci uzavírání nové nájemní smlouvy nebo i v průběhu trvaní nájemního vztahu samostatnou dohodou. Pokud k uzavření takové dohody nedojde, pronajímatel není oprávněn složení peněžité jistoty po nájemci vymáhat.

Maximálně šestinásobek nájemného

Výše jistoty je je také věcí dohody smluvních stran, nový občanský zákoník pouze určuje, že tato jistota nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného.

Účelem, kvůli němuž je peněžitá jistota skládána, je zajištění nároku pronajímatele vůči nájemci, a to z titulu nájemného a případně jiných povinností vyplývajících z nájmu. Konkrétně se tedy bude jednat o pohledávky, které pronajímatel za nájemcem má, a které nejsou uhrazeny (například nezaplacené nájemné, neuhrazené platby za služby spojené s užíváním bytu a podobně). Jistota může sloužit také jako záruka na náhradu škod, které případně nájemce v domě nebo v bytě způsobí.

Průběžné čerpání kauce? Záleží na dohodě

Nový občanský zákoník neupravuje žádné ustanovení týkající se povinnosti doplňovat kauci pro případ jejího čerpání v průběhu trvání nájemního vztahu. Bude tedy záležet zejména na dohodě pronajímatele a nájemce, jakým způsobem a zda vůbec  si tato pravidla v rámci dohody o kauci upraví.

Nový občanský zákoník také neřeší způsob přechovávání jistoty pronajímatelem. Pronajímatel tedy může tyto peněžní prostředky složit kamkoliv nebo komukoliv uzná za vhodné, není nutné aby pronajímatel jistotu skládal na zvláštní účet.

Kauce se vrací i s úroky

Pronajímatel je povinen po skončení nájmu vrátit jistotu nájemci. Má však právo si vůči jistotě započíst to, co mu nájemce z nájmu dluží. Nájemci je současně zákonem garantováno právo na výplatu úroků z jistoty za dobu od jejího poskytnutí do jejího vrácení.

Výše úroků z jistoty může být předmětem dohody smluvních stran, podpůrně občanský zákoník stanoví, že nájemce má nárok minimálně na úroky v zákonné výši, to jest na úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla pronajímatele v době uzavření smlouvy. Výklad této části ustanovení občanského zákoníku však ještě není jednotný.

Pokud dohoda o jistotě obsahuje ustanovení o tom, že nájemce nemá nárok na úroky z jistoty ani v zákonné výši, pak se k takovému ustanovení nepřihlédne s ohledem na to, že by se jednalo o ujednání zkracující nájemcova práva. Ještě je třeba upozornit, že vrácení jistoty je vázáno na skončení nájmu, nikoliv na vyklizení bytu.

Zdroj: Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků České republiky

Další zprávy

30.06.2018 Právní forma bytového družstva je znovuobjevovanou cestou pro organizaci výstavby bytových domů, hlavně posledních několika málo let. Myšlenka je založena na dvou výchozích principech, zakotvených v § 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“), kdy bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Skutečnost, že bytové družstvo dále může:...
26.06.2018 V bytovém domě je občas zapotřebí vyřešit situace uživatelů, kteří neplní dohodnuté povinnosti či pravidla pro užívání vlastněných jednotek či pronajatých bytů a nebytových prostor či užívání společných částí domu. Je třeba mít na paměti, že za „potížistu“ nelze označit toho, kdo má odlišný názor, který vyjádří při společných jednáních včetně hlasování při jednání nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek či členské schůzi. Mezi nejčastější důvody patří: pohledávka za členem...
24.06.2018 Práva a povinnosti člena bytového družstva vychází z potřeby vyšší ochrany hlavního účelu založení bytového družstva, tedy ochrany zajištění bydlení členovi bytového družstva. Podmínkou vzniku členství v bytovém družstvu je splnění vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu ve výši určené stanovami. Platí, že základní členský vklad je pro všechny členy bytového družstva stejný. Stanovy mohou určit část základního členského vkladu jako vstupní vklad, přitom však musí určit lhůtu členovi...
23.06.2018 Oblast řízení členských schůzí se v případě bytových družstev principiálně příliš neliší od řízení zasedání shromáždění vlastníků jednotek ve společenstvích vlastníků jednotek. Přesto obsahuje formální i věcné odlišnosti, které je třeba mít na paměti, a naopak řadu celkem shodných prvků. Dále je třeba zvláště uvést případy, kdy na bytovém domě existují obě formy bytových korporací současně, tedy, kdy vedle sebe existují společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo. Je třeba mít na...
22.06.2018 Hospodaření bytového družstva je právními předpisy upraveno v základním obrysech a detailnější pravidla hospodaření jsou ponechána do značné míry na vnitřních normách, především stanovách družstva. Samozřejmě platí, že bytové družstvo vede (podvojné) účetnictví po celou dobu své existence v souladu s obecnými právními předpisy, předně zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Odpovědnost za vedení účetnictví pak logickým výkladem spadá do kompetence...