NEMOVITOSTI: základní pojmy a ustanovení týkající se převodu

Ačkoli laici většinou používají pojmy koupě nebo prodej bytu či domu, přísně vzato podle zákonů jde o převod nemovitostí. Jaké jsou nejdůležitější právní pojmy vztahující se k této oblasti a kde hledat příslušná právní ustanovení, se dozvíte v dalším díle našeho červencového seriálu.

Pojem nemovitá věc

Nemovitá věc je věc v právním smyslu, jejíž podstata vychází z latinského immobilium („to, co se nedá přemístit“). Někdy bývají nemovité věci nazývány realitami, což pochází z anglického jazyka, kde je ve Spojených státech tento pojem označován jako real estate, ve Velké Británii především pak jako real property.

Občanský zákoník z roku 1964 používal pojmu nemovitost a ve svém § 119 ji definoval jako pozemek nebo stavbu, spojenou se zemí pevným základem (dům, chata, garáž apod.). Ostatní věci byly movité.

Od 1. ledna 2014 obnovil nový občanský zákoník platnost obecné právní zásady superficies solo cedit (ve významu „stavba je součástí pozemku“) a jako nemovité věci již v § 498 chápe kromě pozemků jen podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro nebo vinný sklep). Pokud však existuje rozdílný vlastník nemovité věci (stavby, jednotky) a odlišný vlastník zastavěného pozemku, ke sjednocení stavby a pozemku k 1.1.2014 nedošlo).

Přesto však význam pojmu nemovité věci rozšířil, protože v právním smyslu jsou takovou věcí i věcná práva k hmotné nemovité věci, jako je tomu podle § 1242 občanského zákoníku u práva stavby, a další práva, která za nemovitou věc prohlásí zákon.

Převod nemovitých věcí – obecně

Právní úprava ObčZ č. 89/2012 Sb., Katastrální předpisy zejména : Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon),  vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška),  vyhláška č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí,  a vyhláška č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu

Základní ustanovení občanského zákoníku:

  •  § 978 - stanoví, že od ustanovení části třetí občanského zákoníku, která zahrnuje i věcná práva a tedy vlastnictví se lze ujednáním odchýlit s účinky vůči třetím osobám pouze v případě, kdy to připouští zákon,
  • § 980 – je-li do veřejného seznamu zapsané věcné právo, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným stavem,
  • §984 - Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.
  • § 985 – v případě, že stav zapsaný ve veřejném seznamu není v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu; prokáže-li, že své právo uplatnila, zapíše se to na její žádost do veřejného seznamu. Rozhodnutí vydané o jejím věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala.

Ochrana vlastnického práva: 

  • § 1041-  Kdo se domáhá, aby mu věc byla vydána, musí ji popsat takovými znaky, kterými se rozeznává od jiných věcí téhož druhu,
  • § 1042 -Vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje. 

Nabytí vlastnického práva

Opuštění věci 

  • § 1045 - Věc, která nikomu nepatří, si každý může přivlastnit, nebrání-li tomu zákon nebo právo jiného na přivlastnění věci. Movitá věc, kterou vlastník opustil, protože ji nechce jako svou držet, nikomu nepatří.  Opuštěná nemovitá věc připadá do vlastnictví státu.
  • § 1050 – Nevykonává-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu deseti let, má se za to, že ji opustil.

Nabytí zřízením stavby 

  • § 1084 - Stavba zřízená na cizím pozemku připadá vlastníkovi pozemku. Vlastník pozemku nahradí osobě, která zřídila na cizím pozemku stavbu v dobré víře, účelně vynaložené náklady. Osoba, která v dobré víře nebyla, má táž práva a povinnosti jako nepřikázaný,
  • § 1087- Přestavek - Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře. Kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku.

Vydržení 

  • § 1089 a 1091 Drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví. K vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let.

Převod vlastnického práva 

  • § 1100- Převede-li strana vlastnické právo k věci zapsané ve veřejném seznamu postupně několika osobám, stane se vlastníkem osoba, která je v dobré víře a jejíž vlastnické právo bylo do veřejného seznamu zapsáno jako první, a to i v případě, že její právo vzniklo později.
  • § 1105 - Převod vlastnického práva k nemovité věci

Převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.

Společná ustanovení o převodu vlastnického práva - platí pro všechny druhy převodů (koupě, darování a podobně) 

  • § 1106  Kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená.
  • § 1107 Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon. Závady, které nepřejdou, zanikají.

Nabytí vlastnického práva rozhodnutím orgánu veřejné moci 

  • § 1114  Rozhodnutím soudu nebo jiného orgánu veřejné moci se vlastnického práva nabývá dnem, který je v něm určen. Není-li v rozhodnutí takový den určen, nabývá se vlastnického práva dnem právní moci rozhodnutí.

Zdroj: MMR

Další zprávy

02.05.2018
26. ročník soutěže STAVBA ROKU 2018 uzavírá seznam přihlášených staveb 1. června 2018.

Do soutěže mohou být přihlášeny stavby nové i rekonstruované, urbanistické realizace veřejného...

30.04.2018 Při zjištění vlhkosti v bytovém domě nebo bytě je nejdůležitějším krokem zjistit skutečnou příčinu vlhkosti a následně navrhnout opatření k jejímu odstranění.
27.04.2018 Před vlastní modernizací kuchyní a koupelen v bytech bytových domů bychom měli posoudit stavebně technický stav konstrukcí, kterých se navrhované stavební úpravy budou týkat. Platí přitom zásada, že než přistoupíme k vlastní modernizaci, měly by být odstraněny poruchy stavby, které v dalším postupu výstavby mohou znehodnotit její výsledek.
25.04.2018 Podlahy v bytových domech musí splňovat zejména požadavky na zajištění bezpečnosti a ochrany zdraví.
23.04.2018 Ať už se chystáte zateplovat podkroví svépomocí nebo požádáte o spolupráci odborníky, rozhodně se vám budou hodit následující tipy a doporučení.