NEMOVITOSTI: základní pojmy a ustanovení týkající se převodu

Ačkoli laici většinou používají pojmy koupě nebo prodej bytu či domu, přísně vzato podle zákonů jde o převod nemovitostí. Jaké jsou nejdůležitější právní pojmy vztahující se k této oblasti a kde hledat příslušná právní ustanovení, se dozvíte v dalším díle našeho červencového seriálu.

Pojem nemovitá věc

Nemovitá věc je věc v právním smyslu, jejíž podstata vychází z latinského immobilium („to, co se nedá přemístit“). Někdy bývají nemovité věci nazývány realitami, což pochází z anglického jazyka, kde je ve Spojených státech tento pojem označován jako real estate, ve Velké Británii především pak jako real property.

Občanský zákoník z roku 1964 používal pojmu nemovitost a ve svém § 119 ji definoval jako pozemek nebo stavbu, spojenou se zemí pevným základem (dům, chata, garáž apod.). Ostatní věci byly movité.

Od 1. ledna 2014 obnovil nový občanský zákoník platnost obecné právní zásady superficies solo cedit (ve významu „stavba je součástí pozemku“) a jako nemovité věci již v § 498 chápe kromě pozemků jen podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro nebo vinný sklep). Pokud však existuje rozdílný vlastník nemovité věci (stavby, jednotky) a odlišný vlastník zastavěného pozemku, ke sjednocení stavby a pozemku k 1.1.2014 nedošlo).

Přesto však význam pojmu nemovité věci rozšířil, protože v právním smyslu jsou takovou věcí i věcná práva k hmotné nemovité věci, jako je tomu podle § 1242 občanského zákoníku u práva stavby, a další práva, která za nemovitou věc prohlásí zákon.

Převod nemovitých věcí – obecně

Právní úprava ObčZ č. 89/2012 Sb., Katastrální předpisy zejména : Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon),  vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška),  vyhláška č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí,  a vyhláška č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu

Základní ustanovení občanského zákoníku:

  •  § 978 - stanoví, že od ustanovení části třetí občanského zákoníku, která zahrnuje i věcná práva a tedy vlastnictví se lze ujednáním odchýlit s účinky vůči třetím osobám pouze v případě, kdy to připouští zákon,
  • § 980 – je-li do veřejného seznamu zapsané věcné právo, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným stavem,
  • §984 - Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.
  • § 985 – v případě, že stav zapsaný ve veřejném seznamu není v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu; prokáže-li, že své právo uplatnila, zapíše se to na její žádost do veřejného seznamu. Rozhodnutí vydané o jejím věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala.

Ochrana vlastnického práva: 

  • § 1041-  Kdo se domáhá, aby mu věc byla vydána, musí ji popsat takovými znaky, kterými se rozeznává od jiných věcí téhož druhu,
  • § 1042 -Vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje. 

Nabytí vlastnického práva

Opuštění věci 

  • § 1045 - Věc, která nikomu nepatří, si každý může přivlastnit, nebrání-li tomu zákon nebo právo jiného na přivlastnění věci. Movitá věc, kterou vlastník opustil, protože ji nechce jako svou držet, nikomu nepatří.  Opuštěná nemovitá věc připadá do vlastnictví státu.
  • § 1050 – Nevykonává-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu deseti let, má se za to, že ji opustil.

Nabytí zřízením stavby 

  • § 1084 - Stavba zřízená na cizím pozemku připadá vlastníkovi pozemku. Vlastník pozemku nahradí osobě, která zřídila na cizím pozemku stavbu v dobré víře, účelně vynaložené náklady. Osoba, která v dobré víře nebyla, má táž práva a povinnosti jako nepřikázaný,
  • § 1087- Přestavek - Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře. Kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku.

Vydržení 

  • § 1089 a 1091 Drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví. K vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let.

Převod vlastnického práva 

  • § 1100- Převede-li strana vlastnické právo k věci zapsané ve veřejném seznamu postupně několika osobám, stane se vlastníkem osoba, která je v dobré víře a jejíž vlastnické právo bylo do veřejného seznamu zapsáno jako první, a to i v případě, že její právo vzniklo později.
  • § 1105 - Převod vlastnického práva k nemovité věci

Převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.

Společná ustanovení o převodu vlastnického práva - platí pro všechny druhy převodů (koupě, darování a podobně) 

  • § 1106  Kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená.
  • § 1107 Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon. Závady, které nepřejdou, zanikají.

Nabytí vlastnického práva rozhodnutím orgánu veřejné moci 

  • § 1114  Rozhodnutím soudu nebo jiného orgánu veřejné moci se vlastnického práva nabývá dnem, který je v něm určen. Není-li v rozhodnutí takový den určen, nabývá se vlastnického práva dnem právní moci rozhodnutí.

Zdroj: MMR

Další zprávy

30.06.2018 Právní forma bytového družstva je znovuobjevovanou cestou pro organizaci výstavby bytových domů, hlavně posledních několika málo let. Myšlenka je založena na dvou výchozích principech, zakotvených v § 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“), kdy bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Skutečnost, že bytové družstvo dále může:...
26.06.2018 V bytovém domě je občas zapotřebí vyřešit situace uživatelů, kteří neplní dohodnuté povinnosti či pravidla pro užívání vlastněných jednotek či pronajatých bytů a nebytových prostor či užívání společných částí domu. Je třeba mít na paměti, že za „potížistu“ nelze označit toho, kdo má odlišný názor, který vyjádří při společných jednáních včetně hlasování při jednání nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek či členské schůzi. Mezi nejčastější důvody patří: pohledávka za členem...
24.06.2018 Práva a povinnosti člena bytového družstva vychází z potřeby vyšší ochrany hlavního účelu založení bytového družstva, tedy ochrany zajištění bydlení členovi bytového družstva. Podmínkou vzniku členství v bytovém družstvu je splnění vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu ve výši určené stanovami. Platí, že základní členský vklad je pro všechny členy bytového družstva stejný. Stanovy mohou určit část základního členského vkladu jako vstupní vklad, přitom však musí určit lhůtu členovi...
23.06.2018 Oblast řízení členských schůzí se v případě bytových družstev principiálně příliš neliší od řízení zasedání shromáždění vlastníků jednotek ve společenstvích vlastníků jednotek. Přesto obsahuje formální i věcné odlišnosti, které je třeba mít na paměti, a naopak řadu celkem shodných prvků. Dále je třeba zvláště uvést případy, kdy na bytovém domě existují obě formy bytových korporací současně, tedy, kdy vedle sebe existují společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo. Je třeba mít na...
22.06.2018 Hospodaření bytového družstva je právními předpisy upraveno v základním obrysech a detailnější pravidla hospodaření jsou ponechána do značné míry na vnitřních normách, především stanovách družstva. Samozřejmě platí, že bytové družstvo vede (podvojné) účetnictví po celou dobu své existence v souladu s obecnými právními předpisy, předně zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Odpovědnost za vedení účetnictví pak logickým výkladem spadá do kompetence...