NEMOVITOSTI: pravidla, podle kterých se řídí koupě

Každý, kdo chce koupit nemovitost, by si měl důkladně prostudovat všechna zákonná ustanovení. Podrobněji vás s nimi seznamujeme v dalším díle červencového seriálu Portálu o bydlení.

Koupě nemovité věci je upravena v ustanoveních 2128 až 2183 nového občanského zákoníku, který platí od ledna 2014. 

V případě nemovitých věcí se ve smlouvě o převodu řeší práva stran smlouvy a práva a povinnosti vůči třetím osobám, která přebírá, nebo přecházejí na kupujícího.

Kupní smlouva musí mít písemnou formu.

Jako věcná práva je možné sjednat i vedlejší ujednání v kupní smlouvě o koupi nemovitosti. Pokud jsou tato práva sjednána jako věcná a zapsána do veřejného seznamu, vznikají až zápisem do tohoto seznamu. V takovém případě budou působit i vůči právním nástupcům kupujícího. 

Jedná se zejména o výhradu vlastnického práva, právo zpětné koupě, zákaz zcizení či zatížení, výhradu předkupního práva nebo lepšího kupce a ujednání o koupi na zkoušku. Tato ujednání  tedy vznikají až zápisem do katastru nemovitostí, sjednávají-li se jako věcné právo.

 U nemovitostí se také prodlužuje lhůta pro možnost oznámení skrytých vad prodávajícímu a uplatnění práv z vadného plnění na pět let od nabytí nemovité věci. Toto právo se však nepromlčuje, pokud prodávající při odevzdání věci o vadě věděl nebo vědět musel.

Vedlejší ujednání při kupní smlouvě

Výčet vedlejších ujednání zůstává demonstrativní a strany si tedy mohou vyjednat i jiné výhrady či podmínky ke kupní smlouvě.

Výhrada vlastnického práva

Pokud si prodávající vyhradí vlastnické právo, stane se kupující vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny, ale nebezpečí škody na věci přechází na kupujícího již jejím převzetím. Vůči věřitelům kupujícího bude nově působit výhrada vlastnického práva pouze v tom případě, že byla zřízena notářským zápisem nebo byla zřízena v písemné formě a podpisy byly úředně ověřeny.

Výhrada zpětného prodeje

Výhradou zpětné koupě a nově také zpětného prodeje (na který se přiměřeně použijí ustanovení o zpětné koupi) vzniká kupujícímu/prodávajícímu povinnost převést na požádání věc prodávajícímu/kupujícímu za úplatu zpět. Tímto převodem se nově také vyrovnají užitky z peněz a případné plody vytěžené z věci, čímž se snaží zákonodárce předcházet budoucím sporům. Nově je dle ObčZ možné si vyhradit zpětnou koupi také u věcí nemovitých. Prodlužují se také lhůty, ve kterých má prodávající/kupující možnost uplatnit své právo. Pokud nebude lhůta ujednána ve smlouvě, bude možnost žádat vrácení u movitých věcí po dobu tří let a u nemovitých věcí po dobu let deseti. Nově není u těchto ujednání vyžadována písemná forma.

Výhrada lepšího kupce

Výhrada lepšího kupce je novým vedlejším ujednáním při kupní smlouvě, kterým může prodávající dát přednost lepšímu kupci, přihlásí-li se v určené lhůtě (pokud není ujednáno jinak, tak u movitých věcí činí tato lhůta tři dny a u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy). To zda je kupec lepší, rozhoduje zásadně prodávající a může tedy dát například přednost i novému kupci, který nabízí nižší cenu.

Výhrada předkupního práva

Pokud to bude výslovně ujednáno, výhrada předkupního práva bude nově také zavazovat dědice dlužníka a oprávnění z předkupního práva bude možné zcizit.

Koupě na zkoušku

Kdo kupuje věc na zkoušku, kupuje s podmínkou, že věc ve zkušební době schválí. Pokud si strany neujednají zkušební lhůtu, činí ta u movitých věcí tři dny a u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy. Kupující nemá právo věc odmítnout, nemůže-li ji vrátit ve stavu, v jakém ji převzal. Ke změnám vyvolaným vyzkoušením věci se nepřihlíží.

§ 2131- tam, kde není zvláštní úprava o koupi nemovité věci, použijí se přiměřeně ustanovení o koupi věci movité.

Zdroj: MMR

Další zprávy

19.02.2018
Jestliže se chystáte obložit svou koupelnu a nikdy před tím jste to nedělali, získáte řadu zkušeností, často negativních, které vám napříště ušetří spoustu času a energie.

Zkušenosti jsou o to cennější, pokud je na shánění firmy a na samotné práce málo času. Čím jsme...

16.02.2018 V minulém díle seriálu jsme se věnovali technické části správy bytového domu, tentokrát se budeme podrobně věnovat stránce ekonomické.
15.02.2018 Prvního ledna 2018 vešel v účinnost zákon č. 225/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony.
14.02.2018 Zateplení fasády domu dokáže ušetřit až 50 % nákladů na vytápění a klimatizaci ročně. Dům navíc dostane nový kabát, který dnes s drobnými opravami vydrží 50 i více let.
13.02.2018 Technický facility management je v případě bytových domů komplexní technická správa objektu.