Formy a zajištění bydlení: co obsahuje nájemní smlouva

Změna legislativy od začátku roku vnesla do uzavírání nájemních smluv jistý zmatek. Základní pravidla se přitom nezměnila. Blíže vám je vysvětlíme v dnešním zářijového seriálu, který pro vás připravil Portál o bydlení. Zároveň na portálu najdete vzorovou nájemní smlouvu.

Nájemní smlouva v případě nájmu bytu či domu vyžaduje písemnou formu. V případě, že tomu tak není, nemůže se pronajímatel tohoto nedostatku dovolávat vůči nájemci.

Nájemní smlouva vedle určení smluvních stran obsahuje především:

a)     předmět nájmu

b)    rozsah plnění spojených s užíváním bytu

c)     výši nájmu a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu

d)    dobu nájmu

e)     práva a povinnosti nájemce při užívání a provozu předmětu nájmu (stavební úpravy)

f)     jistotu, je-li ujednána.

Vzorová nájemní smlouva dle Nového občanského zákoníku ZDE

Výše nájemného se ujednává pevnou částkou, zpravidla za jeden měsíc. Není-li výše nájemného ujednána, má pronajímatel právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

Pronajímatel a nájemce si také ujednají, jaká plnění spojená s užíváním bytu (služby) zajistí pronajímatel. Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákon o službách).

Strany si mohou jednat každoroční zvyšování nájemného.

Pokud tak neučiní, nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel navrhnout nájemci zvýšení nájemného písemně až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20%.

Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné.

Nesdělí-li nájemce písemně do dvou měsíců pronajímateli, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky dne podání návrhu soudu.

Podle obdobných pravidel se postupuje i v případě, že nájemce navrhne pronajímateli snížení nájemného.

Nájemní vztah lze uzavřít na dobu určitou i neurčitou. 

Jak má vypadat výpověď nájemní smlouvy? 

Výpověď nájemního vztahu je třeba učinit vždy písemně s doručením druhé smluvní straně. Výpovědní doba pak běží od prvého dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena protistraně. Vypoví-li nájem pronajímatel, je povinen poučit nájemce o jeho právu vznést námitky proti výpovědi a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Takovým důvodem by mohla být změna zaměstnání s nemožností dojíždět či rozšíření počtu členů domácnosti a nutnost stěhování do většího bytu. Na skutečný rozsah výkladu tohoto ustanovení bude třeba vyčkat soudní rozhodovací praxe.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době:

a)    poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,

b)    je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,

c)    má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo

d)    je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:

a)    má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,

b)    potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Vypoví-li pronajímatel nájem ze shora uvedených důvodů, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z posledních dvou důvodů, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájemce bez zbytečného odkladu a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Za porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem se považuje zejména:

a)     nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za domu alespoň tří měsíců,

b)    poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,

c)     způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo

d)    užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Pronajímatel musí v uvedených případech vyzvat nájemce k odstranění závadného jednání v přiměřené lhůtě a následně ve výpovědi uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení povinnosti nájemcem, jinak se k výpovědi nepřihlíží.

Na co si dát pozor? 

V případě nájemního bydlení je třeba věnovat maximální pozornost nájemní smlouvě a v ní sjednaným podmínkám nájmu. Je třeba důrazně odlišit nájemní a podnájemní vztah, kde práva nájemce jsou chráněna zákonem, práva podnájemce jsou odvozena od práv nájemce a nejsou nijak zvlášť chráněna zákonem.

Zdroj: ČSRB, redakčně upraveno

Další zprávy

02.05.2018
26. ročník soutěže STAVBA ROKU 2018 uzavírá seznam přihlášených staveb 1. června 2018.

Do soutěže mohou být přihlášeny stavby nové i rekonstruované, urbanistické realizace veřejného...

30.04.2018 Při zjištění vlhkosti v bytovém domě nebo bytě je nejdůležitějším krokem zjistit skutečnou příčinu vlhkosti a následně navrhnout opatření k jejímu odstranění.
27.04.2018 Před vlastní modernizací kuchyní a koupelen v bytech bytových domů bychom měli posoudit stavebně technický stav konstrukcí, kterých se navrhované stavební úpravy budou týkat. Platí přitom zásada, že než přistoupíme k vlastní modernizaci, měly by být odstraněny poruchy stavby, které v dalším postupu výstavby mohou znehodnotit její výsledek.
25.04.2018 Podlahy v bytových domech musí splňovat zejména požadavky na zajištění bezpečnosti a ochrany zdraví.
23.04.2018 Ať už se chystáte zateplovat podkroví svépomocí nebo požádáte o spolupráci odborníky, rozhodně se vám budou hodit následující tipy a doporučení.