Formy a zajištění bydlení: co obsahuje nájemní smlouva

Změna legislativy od začátku roku vnesla do uzavírání nájemních smluv jistý zmatek. Základní pravidla se přitom nezměnila. Blíže vám je vysvětlíme v dnešním zářijového seriálu, který pro vás připravil Portál o bydlení. Zároveň na portálu najdete vzorovou nájemní smlouvu.

Nájemní smlouva v případě nájmu bytu či domu vyžaduje písemnou formu. V případě, že tomu tak není, nemůže se pronajímatel tohoto nedostatku dovolávat vůči nájemci.

Nájemní smlouva vedle určení smluvních stran obsahuje především:

a)     předmět nájmu

b)    rozsah plnění spojených s užíváním bytu

c)     výši nájmu a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu

d)    dobu nájmu

e)     práva a povinnosti nájemce při užívání a provozu předmětu nájmu (stavební úpravy)

f)     jistotu, je-li ujednána.

Vzorová nájemní smlouva dle Nového občanského zákoníku ZDE

Výše nájemného se ujednává pevnou částkou, zpravidla za jeden měsíc. Není-li výše nájemného ujednána, má pronajímatel právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

Pronajímatel a nájemce si také ujednají, jaká plnění spojená s užíváním bytu (služby) zajistí pronajímatel. Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákon o službách).

Strany si mohou jednat každoroční zvyšování nájemného.

Pokud tak neučiní, nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel navrhnout nájemci zvýšení nájemného písemně až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20%.

Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné.

Nesdělí-li nájemce písemně do dvou měsíců pronajímateli, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky dne podání návrhu soudu.

Podle obdobných pravidel se postupuje i v případě, že nájemce navrhne pronajímateli snížení nájemného.

Nájemní vztah lze uzavřít na dobu určitou i neurčitou. 

Jak má vypadat výpověď nájemní smlouvy? 

Výpověď nájemního vztahu je třeba učinit vždy písemně s doručením druhé smluvní straně. Výpovědní doba pak běží od prvého dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena protistraně. Vypoví-li nájem pronajímatel, je povinen poučit nájemce o jeho právu vznést námitky proti výpovědi a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Takovým důvodem by mohla být změna zaměstnání s nemožností dojíždět či rozšíření počtu členů domácnosti a nutnost stěhování do většího bytu. Na skutečný rozsah výkladu tohoto ustanovení bude třeba vyčkat soudní rozhodovací praxe.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době:

a)    poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,

b)    je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,

c)    má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo

d)    je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:

a)    má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,

b)    potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Vypoví-li pronajímatel nájem ze shora uvedených důvodů, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z posledních dvou důvodů, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájemce bez zbytečného odkladu a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Za porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem se považuje zejména:

a)     nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za domu alespoň tří měsíců,

b)    poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,

c)     způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo

d)    užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Pronajímatel musí v uvedených případech vyzvat nájemce k odstranění závadného jednání v přiměřené lhůtě a následně ve výpovědi uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení povinnosti nájemcem, jinak se k výpovědi nepřihlíží.

Na co si dát pozor? 

V případě nájemního bydlení je třeba věnovat maximální pozornost nájemní smlouvě a v ní sjednaným podmínkám nájmu. Je třeba důrazně odlišit nájemní a podnájemní vztah, kde práva nájemce jsou chráněna zákonem, práva podnájemce jsou odvozena od práv nájemce a nejsou nijak zvlášť chráněna zákonem.

Zdroj: ČSRB, redakčně upraveno

Další zprávy

30.06.2018 Právní forma bytového družstva je znovuobjevovanou cestou pro organizaci výstavby bytových domů, hlavně posledních několika málo let. Myšlenka je založena na dvou výchozích principech, zakotvených v § 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“), kdy bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Skutečnost, že bytové družstvo dále může:...
26.06.2018 V bytovém domě je občas zapotřebí vyřešit situace uživatelů, kteří neplní dohodnuté povinnosti či pravidla pro užívání vlastněných jednotek či pronajatých bytů a nebytových prostor či užívání společných částí domu. Je třeba mít na paměti, že za „potížistu“ nelze označit toho, kdo má odlišný názor, který vyjádří při společných jednáních včetně hlasování při jednání nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek či členské schůzi. Mezi nejčastější důvody patří: pohledávka za členem...
24.06.2018 Práva a povinnosti člena bytového družstva vychází z potřeby vyšší ochrany hlavního účelu založení bytového družstva, tedy ochrany zajištění bydlení členovi bytového družstva. Podmínkou vzniku členství v bytovém družstvu je splnění vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu ve výši určené stanovami. Platí, že základní členský vklad je pro všechny členy bytového družstva stejný. Stanovy mohou určit část základního členského vkladu jako vstupní vklad, přitom však musí určit lhůtu členovi...
23.06.2018 Oblast řízení členských schůzí se v případě bytových družstev principiálně příliš neliší od řízení zasedání shromáždění vlastníků jednotek ve společenstvích vlastníků jednotek. Přesto obsahuje formální i věcné odlišnosti, které je třeba mít na paměti, a naopak řadu celkem shodných prvků. Dále je třeba zvláště uvést případy, kdy na bytovém domě existují obě formy bytových korporací současně, tedy, kdy vedle sebe existují společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo. Je třeba mít na...
22.06.2018 Hospodaření bytového družstva je právními předpisy upraveno v základním obrysech a detailnější pravidla hospodaření jsou ponechána do značné míry na vnitřních normách, především stanovách družstva. Samozřejmě platí, že bytové družstvo vede (podvojné) účetnictví po celou dobu své existence v souladu s obecnými právními předpisy, předně zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Odpovědnost za vedení účetnictví pak logickým výkladem spadá do kompetence...