Formy a zajištění bydlení: družstevní nájemní bydlení

Ačkoli si lidé často myslí, že družstevní bydlení je formou bydlení vlastnického, ve skutečnosti jde o formu bydlení nájemního. První bytová družstva na zdejším území vznikala už za Rakouska-Uherska. Zatímco některá spravují jediný bytový dům, jiná jich mají desítky.

Základní charakteristikou této formy bydlení je skutečnost, že osoba užívající byt (nájemce) není jeho vlastníkem, nýbrž je členem právnické osoby, která dům vlastní, - bytového družstva. Prostřednictvím bytového družstva je pak spoluodpovědná za správu domu a jeho společných částí.

Základním právním dokumentem je dokument osvědčující přijetí do bytového družstva a nájemní smlouva. Základní úpravu bytového družstevnictví lze nalézt v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích nebo ZOK). V úpravě nájemní smlouvy odkazuje ZOK (§ 741 odst. 1) na zákon č 89/2012 Sb., občanský zákoník, který však dává přednost speciálním podmínkám ZOK a stanovám konkrétního bytového družstva, a to včetně práv a povinností nájemce a pronajímatele (§ 2240).

Zlatý věk družstev? 70. a 80. léta minulého století

Bytová družstva mají na území České republiky dlouholetou historii, která sahá do dob Rakouska-Uherska. Bytové družstevnictví prokázalo za dobu svého působení pozoruhodnou schopnost přizpůsobení se všem politickým podmínkám, které po dobu jeho existence panovaly. V některých etapách docházelo k útlumu bytového družstevnictví (například za války či v období po roce 1989), některá období znamenala výrazný rozkvět bytového družstevnictví (stavovská bytová družstva za 1. republiky či 70. a 80. léta minulého století).

V současné době lze rozlišit dva základní typy bytových družstev:

 

  • „velká“ bytová družstva, jejichž typickým znakem je vícepočetná členská základna, užívající více bytových domů. Jejich vznik je nejčastěji řazen do období platnosti právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavy vydaných v období od roku 1959 do konce roku 1992. Právě těchto bytových družstev se týkala nebo ještě týká povinnost bezúplatných převodů jednotek do vlastnictví členům družstva. V praxi se lze setkat s bytovými družstvy, která již převedla všechny jednotky do vlastnictvím svým členům (za předpokladu splnění podmínek zákona č. 72/1994 Sb., resp. nově od 1. ledna tohoto roku za podmínek zákona č. 311/2013 Sb.) a v současné době se tato bytová družstva zpravidla soustředí na správu svého původního majetku.
  • „malá“ či „jednodomová“ bytová družstva, která vznikla nejčastěji vyčleněním z velkých bytových družstev, privatizací obecního majetku a bytového fondu jiných právnických osob, ale i výstavbou nových objektů formou družstevní bytové výstavby. Pro tato bytová družstva neplatí automaticky povinnost převádět jednotky do vlastnictví svým členům.

Přeměna družstva na společenství vlastníků

Pokud dojde k převodům jednotek z vlastnictví bytového družstva do vlastnictví jeho členům, vznikne v domě zpravidla vedle bytového družstva i společenství vlastníků jednotek. To však již není žádná specifická forma bydlení, nýbrž jen koexistence bytového družstva jako vlastníka určitého počtu jednotek a jednotlivých vlastníků již převedených jednotek. Správa společných částí domu náleží v těchto případech vždy společenství vlastníků jednotek.

Družstevník: ani vlastník, ani běžný nájemník

Postavení nájemce družstevního bytu je specifické a liší se od standardního nájemce bytu. Především nájem družstevního bytu nevzniká bez vzniku členství v bytovém družstvu.

Členství v bytovém družstvu poskytuje členovi družstva (a nájemci bytu) právo podílet se prostřednictvím orgánů bytového družstva na správě společných částí domu a bytového družstva samotného, především na jeho hospodaření či kontrole jeho hospodaření. Orgány družstva jsou členská schůze, u větších bytových družstev shromáždění delegátů, jako nejvyšší orgán v družstvu.

Statutárním orgánem je představenstvo či v případě malých bytových družstev do 50 členů to může být jen předseda družstva, kontrolní funkce je pak svěřena kontrolní komisi, která v případě malých bytových družstev nemusí být zřízena vůbec a její působnost vykonává sama členská schůze.

Člen bytového družstva nesmí být omezen ve svém právu převést svůj družstevní podíl na jeho nabyvatele, pokud osoba nabyvatele splňuje podmínky pro přijetí za člena bytového družstva. Stanovy bytového družstva mohou např. vyloučit členství právnické osoby v bytovém družstvu a pak by převod družstevního podílu na takovou osobu nebyl uskutečnitelným.

Bytové družstvo má i mírně odlišnou strukturu nájemného, jehož podstatnými částmi mohou být pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě bytového domu (náklady na údržbu, opravy, modernizace či rekonstrukce domu, pojištění domu, daň z nemovitosti a odměny členům orgánů družstva či osobě pověřené zajištěním některých činností správy domu a pozemku). K uvedeným nákladům může ještě náležet splátka úvěru v případech domů, k jejichž pořízení byl použity úvěrové zdroje.

Na co si dát pozor

Pro postavení nájemce, jeho právech a povinnostech při užívání bytu a společných částí domu je rozhodující úprava ve stanových bytového družstva. Proto jim je třeba věnovat velkou pozornost. V případě vstupu do bytového družstva se vyplatí se podrobně seznámit s jejich obsahem.

Je třeba věnovat pozornost správné evidenci člena družstva v evidenci členů bytového družstva a řádně uzavřené nájemní smlouvě. Jsou to jediné doklady člena družstva a nájemce bytu o jeho družstevním podílu a z toho vyplývajícího práva užívání přiděleného bytu. O to jednodušší a výrazně levnější je pak převoditelnost družstevního podílu včetně práva na uzavření nájemní smlouvy na rozdíl třeba od prodeje bytové jednotky či jiné nemovitosti.

Člen družstva by se měl zajímat o dění v bytovém družstvu, především o jeho hospodaření. Kromě vyúčtování zaplacených záloh by se měl zajímat i to, jak bylo s vynaloženými finančními prostředky naloženo a vyžadovat, aby se tak (především u zásadních položek) dělo s vědomím členské základny, prostřednictvím schválení vynaložení finančních prostředků předem na členské schůzi (např. formou plánů oprav a údržby domu).

Zdroj: ČSRB, redakčně upraveno

Další zprávy

19.02.2018
Jestliže se chystáte obložit svou koupelnu a nikdy před tím jste to nedělali, získáte řadu zkušeností, často negativních, které vám napříště ušetří spoustu času a energie.

Zkušenosti jsou o to cennější, pokud je na shánění firmy a na samotné práce málo času. Čím jsme...

16.02.2018 V minulém díle seriálu jsme se věnovali technické části správy bytového domu, tentokrát se budeme podrobně věnovat stránce ekonomické.
15.02.2018 Prvního ledna 2018 vešel v účinnost zákon č. 225/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony.
14.02.2018 Zateplení fasády domu dokáže ušetřit až 50 % nákladů na vytápění a klimatizaci ročně. Dům navíc dostane nový kabát, který dnes s drobnými opravami vydrží 50 i více let.
13.02.2018 Technický facility management je v případě bytových domů komplexní technická správa objektu.