Formy a zajištění bydlení: jaká práva a povinnosti mají majitelé bytů?

Ve vlastním domě bydlí v České republice přes 40 procent populace, ve vlastním bytě skoro 20 procent. Tato forma zajištění bydlení je po nájemním bydlením druhou nejrozšířenější. Víte však, jaké mají vlastníci bytových jednotek práva a povinnosti?

Právní úprava bytového spoluvlastnictví se nachází v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku (NOZ), přesně jde o paragrafy 1158 až 1222. Základní charakteristikou pro tuto formu bydlení je vlastnictví bytové jednotky, která zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech včetně pozemku. Vždy je jejich součástí pozemek, na němž stojí bytový dům. Podíly na společných částech mohou být v praxi určeny:

a)     poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě (určitě nejrozšířenější kritérium), nebo

b)    se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu, nebo

c)     jako stejné.

Postavení vlastníka jednotky

Práva a povinnosti vlastníka jednotky upravují především §§ 1175 až 1188 NOZ a stanovy společenství vlastníků jednotek (SVJ). Na rozdíl od nájemníka je vlastník jednotky výlučně odpovědným za opravy a údržbu bytu (bytové jednotky) v plném rozsahu s tím, že musí dodržet pravidla pro zasahování do společných částí domu.

Zákonem je vlastníkovi jednotky kladena celá řada povinností:

a)     udržovat svůj byt a společné části, které jsou mu vyhrazeny do výlučného užívání, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu,

b)    řídit se pravidly pro správu domu a užívání společných částí, pokud byl s pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, a zajistit totéž i u osob, jimž umožní přístup do domu nebo bytu,

c)     přispívat na správu domu a pozemku,

d)    platit zálohy na splnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby),

e)     po výzvě osoby odpovědné za správu domu umožnit přístup do bytu za účelem ověření, zda vlastníkem jednotky prováděné stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu,

f)     zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto orgánem SVJ,

g)    po výzvě osoby odpovědné za správu domu umožnit přístup do svého bytu nebo společné části vyhrazené k výlučnému užívání vlastníkovi jednotky za účelem údržby, opravy, úpravy, přestavby či jiné změny domu nebo pozemku, mají-li být prováděny uvnitř jednotky či vyhrazené společné části domu;

h)     po výzvě osoby odpovědné za správu domu umožnit přístup do svého bytu nebo společné části vyhrazené k výlučnému užívání vlastníkovi jednotky za účelem umístění, údržby a kontroly zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.

Speciální úpravou jsou oznamovací povinnosti vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku (zpravidla SVJ):

a)     nabytí jednotky do vlastnictví včetně adresy vlastníka jednotky a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost, a to do jednoho měsíce od nabytí vlastnictví (totéž platí pro změnu údajů),

b)    změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce, a to bez zbytečného odkladu,

c)     přenechání bytu do užívání jiné osobě (nájemci) včetně jména a adresy této osoby, a to opět bez zbytečného odkladu.

Vlastník jednotky má právo:

a)     na jméno a adresu kteréhokoliv vlastníka jednotky nebo nájemce v domě, kterou mu sdělí osoba oprávněná za správu domu a pozemku,

b)    seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu a pozemku hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje,

c)     nahlížet u osoby odpovědná za správu domu a pozemku do smluv uzavřených ve věcech správy, do účetních knih a dokladů,

d)    na včasné vyúčtování záloh na služby, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období,

e)     při poškození jednotky údržbou, opravou, úpravou, přestavbou či jiné změnou domu nebo pozemku má nárok na náhradu škody ze strany společenství vlastníků, nevzniklo-li, pak poměrně ze strany spoluvlastníků domu.

Zdroj: ČSRB, redakčně upraveno

Další zprávy

30.06.2018 Právní forma bytového družstva je znovuobjevovanou cestou pro organizaci výstavby bytových domů, hlavně posledních několika málo let. Myšlenka je založena na dvou výchozích principech, zakotvených v § 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“), kdy bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Skutečnost, že bytové družstvo dále může:...
26.06.2018 V bytovém domě je občas zapotřebí vyřešit situace uživatelů, kteří neplní dohodnuté povinnosti či pravidla pro užívání vlastněných jednotek či pronajatých bytů a nebytových prostor či užívání společných částí domu. Je třeba mít na paměti, že za „potížistu“ nelze označit toho, kdo má odlišný názor, který vyjádří při společných jednáních včetně hlasování při jednání nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek či členské schůzi. Mezi nejčastější důvody patří: pohledávka za členem...
24.06.2018 Práva a povinnosti člena bytového družstva vychází z potřeby vyšší ochrany hlavního účelu založení bytového družstva, tedy ochrany zajištění bydlení členovi bytového družstva. Podmínkou vzniku členství v bytovém družstvu je splnění vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu ve výši určené stanovami. Platí, že základní členský vklad je pro všechny členy bytového družstva stejný. Stanovy mohou určit část základního členského vkladu jako vstupní vklad, přitom však musí určit lhůtu členovi...
23.06.2018 Oblast řízení členských schůzí se v případě bytových družstev principiálně příliš neliší od řízení zasedání shromáždění vlastníků jednotek ve společenstvích vlastníků jednotek. Přesto obsahuje formální i věcné odlišnosti, které je třeba mít na paměti, a naopak řadu celkem shodných prvků. Dále je třeba zvláště uvést případy, kdy na bytovém domě existují obě formy bytových korporací současně, tedy, kdy vedle sebe existují společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo. Je třeba mít na...
22.06.2018 Hospodaření bytového družstva je právními předpisy upraveno v základním obrysech a detailnější pravidla hospodaření jsou ponechána do značné míry na vnitřních normách, především stanovách družstva. Samozřejmě platí, že bytové družstvo vede (podvojné) účetnictví po celou dobu své existence v souladu s obecnými právními předpisy, předně zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Odpovědnost za vedení účetnictví pak logickým výkladem spadá do kompetence...