Forma a zajištění bydlení: jaká jsou pravidla pro SVJ?

Zatímco majitelé bytů v novostavbách většinou berou členství ve společenství vlastníků jednotek jako samozřejmost, ti, kdo koupili byt v privatizaci nebo na sebe převedli původně družstevní bydlení, bývají někdy zaskočeni. Co je dobré vědět?

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnická osoby založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. K uvedenému účelu je způsobilá nabývat práva a zavazovat se k povinnostem.

SVJ nesmí podnikat a ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů, být jejich společníkem či členem. SVJ se může sdružit s jiným SVJ ke spolupráci při naplňování účelu své existence nebo se stát členem právnické osoby sdružující SVJ nebo vlastníky jednotek nebo jinak působící v oblasti bydlení, přitom se však nemůže zavázat k jiné majetkové účasti, než je poskytnutí členského vkladu nebo poskytování členských příspěvků.

Členství v SVJ je spojeno neoddělitelně s vlastnictvím jednotky. Za dluhy SVJ ručí jeho členové v poměru podle velikosti svých podílů na společných částech domu.

SVJ může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku.

Stanovy SVJ musí obsahovat alespoň:

a)      název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo,

b)      sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě

c)      členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování,

d)      určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení,

e)      určení prvních členů statutárního orgánu,

f)       pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí,

g)      pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý vlastník jednotky má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech; je-li však vlastníkem jednotky SVJ, k jeho hlasu se nepřihlíží. 

Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

Statutární orgán SVJ svolá shromáždění k zasedání tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka. Statutární orgán svolá shromáždění i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich; neučiní-li to, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami. Nejsou-li k pozvánce připojeny podklady týkající se pořadu zasedání, umožní svolavatel každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit.

Do působnosti shromáždění patří:

a)      změna stanov,

b)      změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám,

c)      volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn,

d)      schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,

e)      schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,

f)       rozhodování o:

1. členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení,

2.  změně účelu užívání domu nebo bytu,

3.  změně podlahové plochy bytu,

4.  úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek,

5.  změně podílu na společných částech,

6. změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky,

7. opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,

g)    udělování předchozího souhlasu k:

1. nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,

2. nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,

3. uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru,

4. uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil,

h)    určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti,

i)     rozhodování v dalších záležitostech určených stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

Přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, může navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.

Každý vlastník jednotky může navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se.

V obou předchozích případech platí, že pro jednání vlastníka jednotky musí být dán důležitý důvod.

Rozhodování mimo zasedání shromáždění vlastníků jednotek (tzv. per rollam):

Není-li svolané shromáždění způsobilé usnášet se, může osoba, která je oprávněna shromáždění svolat, navrhnout v písemné formě do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání.

V jiných případech lze mimo zasedání rozhodnout, pokud to připustí stanovy. To může být praktické pro individuální úpravu potřeb konkrétního domu. Úpravě hlasování per rollam ve stanovách je vhodné věnovat větší pozornost. Je třeba si uvědomit, že se může celá řada rozhodnutí následně odehrát mimo společné projednání věci a společnou diskuzi.

Návrh na hlasování mimo shromáždění musí obsahovat alespoň návrh usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Neurčí-li stanovy delší lhůtu, platí, že lhůta činí patnáct dní. K platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí.

Statutární orgán oznámí vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování, a pokud bylo usnesení přijato, oznámí jim i celý obsah přijatého usnesení. Neučiní-li to bez zbytečného

Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.

Statutárním orgánem je výbor nebo, určí-li tak stanovy SVJ, předseda SVJ. Způsobilý být členem voleného orgánu nebo zástupcem právnické osoby jako člena takového orgánu je ten, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný podle právních předpisů o živnostenském podnikání.

Zde je však na místě upozornit, že se na členy volených orgánů SVJ vztahují i obecná pravidla NOZ o orgánech právnických osob (§§ 151 až 160) a o jednání za právnickou osobu (§§ 161 až 167).

Na co si dát pozor

Při koupi bytu je třeba mít na paměti, že je převádějící povinen doložit nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu a pozemku (zpravidla SVJ), jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele, popřípadě, že také dluhy nejsou.

Je třeba se seznámit se stanovami SVJ, pokud již v domě vzniklo, případně dalšími dokumenty, které vedle zákona a stanov mohou upravovat práva a povinnosti vlastníků jednotek při správě domu, užívání jednotek a společných částí domu.

V každém případě se vyplatí účastnit se jednání shromáždění vlastníků jednotek, případně zmocnit svého zástupce a zajímat se následně o výsledky jednání shromáždění vlastníků jednotek a o dění v domě.

Zdroj: ČSRB, redakčně upraveno

Další zprávy

30.06.2018 Právní forma bytového družstva je znovuobjevovanou cestou pro organizaci výstavby bytových domů, hlavně posledních několika málo let. Myšlenka je založena na dvou výchozích principech, zakotvených v § 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“), kdy bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Skutečnost, že bytové družstvo dále může:...
26.06.2018 V bytovém domě je občas zapotřebí vyřešit situace uživatelů, kteří neplní dohodnuté povinnosti či pravidla pro užívání vlastněných jednotek či pronajatých bytů a nebytových prostor či užívání společných částí domu. Je třeba mít na paměti, že za „potížistu“ nelze označit toho, kdo má odlišný názor, který vyjádří při společných jednáních včetně hlasování při jednání nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek či členské schůzi. Mezi nejčastější důvody patří: pohledávka za členem...
24.06.2018 Práva a povinnosti člena bytového družstva vychází z potřeby vyšší ochrany hlavního účelu založení bytového družstva, tedy ochrany zajištění bydlení členovi bytového družstva. Podmínkou vzniku členství v bytovém družstvu je splnění vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu ve výši určené stanovami. Platí, že základní členský vklad je pro všechny členy bytového družstva stejný. Stanovy mohou určit část základního členského vkladu jako vstupní vklad, přitom však musí určit lhůtu členovi...
23.06.2018 Oblast řízení členských schůzí se v případě bytových družstev principiálně příliš neliší od řízení zasedání shromáždění vlastníků jednotek ve společenstvích vlastníků jednotek. Přesto obsahuje formální i věcné odlišnosti, které je třeba mít na paměti, a naopak řadu celkem shodných prvků. Dále je třeba zvláště uvést případy, kdy na bytovém domě existují obě formy bytových korporací současně, tedy, kdy vedle sebe existují společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo. Je třeba mít na...
22.06.2018 Hospodaření bytového družstva je právními předpisy upraveno v základním obrysech a detailnější pravidla hospodaření jsou ponechána do značné míry na vnitřních normách, především stanovách družstva. Samozřejmě platí, že bytové družstvo vede (podvojné) účetnictví po celou dobu své existence v souladu s obecnými právními předpisy, předně zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Odpovědnost za vedení účetnictví pak logickým výkladem spadá do kompetence...