Forma a zajištění bydlení: jaká jsou pravidla pro SVJ?

Zatímco majitelé bytů v novostavbách většinou berou členství ve společenství vlastníků jednotek jako samozřejmost, ti, kdo koupili byt v privatizaci nebo na sebe převedli původně družstevní bydlení, bývají někdy zaskočeni. Co je dobré vědět?

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnická osoby založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. K uvedenému účelu je způsobilá nabývat práva a zavazovat se k povinnostem.

SVJ nesmí podnikat a ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů, být jejich společníkem či členem. SVJ se může sdružit s jiným SVJ ke spolupráci při naplňování účelu své existence nebo se stát členem právnické osoby sdružující SVJ nebo vlastníky jednotek nebo jinak působící v oblasti bydlení, přitom se však nemůže zavázat k jiné majetkové účasti, než je poskytnutí členského vkladu nebo poskytování členských příspěvků.

Členství v SVJ je spojeno neoddělitelně s vlastnictvím jednotky. Za dluhy SVJ ručí jeho členové v poměru podle velikosti svých podílů na společných částech domu.

SVJ může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku.

Stanovy SVJ musí obsahovat alespoň:

a)      název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo,

b)      sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě

c)      členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování,

d)      určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení,

e)      určení prvních členů statutárního orgánu,

f)       pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí,

g)      pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý vlastník jednotky má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech; je-li však vlastníkem jednotky SVJ, k jeho hlasu se nepřihlíží. 

Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

Statutární orgán SVJ svolá shromáždění k zasedání tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka. Statutární orgán svolá shromáždění i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich; neučiní-li to, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami. Nejsou-li k pozvánce připojeny podklady týkající se pořadu zasedání, umožní svolavatel každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit.

Do působnosti shromáždění patří:

a)      změna stanov,

b)      změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám,

c)      volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn,

d)      schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,

e)      schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,

f)       rozhodování o:

1. členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení,

2.  změně účelu užívání domu nebo bytu,

3.  změně podlahové plochy bytu,

4.  úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek,

5.  změně podílu na společných částech,

6. změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky,

7. opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,

g)    udělování předchozího souhlasu k:

1. nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,

2. nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,

3. uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru,

4. uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil,

h)    určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti,

i)     rozhodování v dalších záležitostech určených stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

Přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, může navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.

Každý vlastník jednotky může navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se.

V obou předchozích případech platí, že pro jednání vlastníka jednotky musí být dán důležitý důvod.

Rozhodování mimo zasedání shromáždění vlastníků jednotek (tzv. per rollam):

Není-li svolané shromáždění způsobilé usnášet se, může osoba, která je oprávněna shromáždění svolat, navrhnout v písemné formě do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání.

V jiných případech lze mimo zasedání rozhodnout, pokud to připustí stanovy. To může být praktické pro individuální úpravu potřeb konkrétního domu. Úpravě hlasování per rollam ve stanovách je vhodné věnovat větší pozornost. Je třeba si uvědomit, že se může celá řada rozhodnutí následně odehrát mimo společné projednání věci a společnou diskuzi.

Návrh na hlasování mimo shromáždění musí obsahovat alespoň návrh usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Neurčí-li stanovy delší lhůtu, platí, že lhůta činí patnáct dní. K platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí.

Statutární orgán oznámí vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování, a pokud bylo usnesení přijato, oznámí jim i celý obsah přijatého usnesení. Neučiní-li to bez zbytečného

Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.

Statutárním orgánem je výbor nebo, určí-li tak stanovy SVJ, předseda SVJ. Způsobilý být členem voleného orgánu nebo zástupcem právnické osoby jako člena takového orgánu je ten, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný podle právních předpisů o živnostenském podnikání.

Zde je však na místě upozornit, že se na členy volených orgánů SVJ vztahují i obecná pravidla NOZ o orgánech právnických osob (§§ 151 až 160) a o jednání za právnickou osobu (§§ 161 až 167).

Na co si dát pozor

Při koupi bytu je třeba mít na paměti, že je převádějící povinen doložit nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu a pozemku (zpravidla SVJ), jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele, popřípadě, že také dluhy nejsou.

Je třeba se seznámit se stanovami SVJ, pokud již v domě vzniklo, případně dalšími dokumenty, které vedle zákona a stanov mohou upravovat práva a povinnosti vlastníků jednotek při správě domu, užívání jednotek a společných částí domu.

V každém případě se vyplatí účastnit se jednání shromáždění vlastníků jednotek, případně zmocnit svého zástupce a zajímat se následně o výsledky jednání shromáždění vlastníků jednotek a o dění v domě.

Zdroj: ČSRB, redakčně upraveno

Další zprávy

16.02.2018
V minulém díle seriálu jsme se věnovali technické části správy bytového domu, tentokrát se budeme podrobně věnovat stránce ekonomické.

K ekonomické správě bytového domu patří finanční plánování spojené se správou a provozem bytového...

15.02.2018 Prvního ledna 2018 vešel v účinnost zákon č. 225/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony.
14.02.2018 Zateplení fasády domu dokáže ušetřit až 50 % nákladů na vytápění a klimatizaci ročně. Dům navíc dostane nový kabát, který dnes s drobnými opravami vydrží 50 i více let.
13.02.2018 Technický facility management je v případě bytových domů komplexní technická správa objektu.
12.02.2018 Lodžie a balkony jsou polohově součástí obvodového pláště domu. Právě tyto stavební prvky jsou zřejmě nejexponovanějšími součástmi obvodového pláště a patří mezi nejvíce degradované součásti staveb.