Lednový seriál. Nájemní smlouvy na dobu určitou

V poradnách Sdružení nájemníků ČR se stále častěji objevuje problematika uzavíráním nájemních smluv na dobu určitou.

Pokud jde o jakousi zkušební dobu, protože pronajímatel nájemce nezná a může se obávat neplacení nájemného či závadného chování nájemce nebo člena jeho domácnosti, lze to pochopit. Pokud však v průběhu této doby k žádným problémům nedochází, je pro obě strany nájemního vztahu prospěšně přejít ke smlouvě na dobu neurčitou, podobně jak je tomu ve vyspělých evropských zemích.

Když se hraje nefér

Množí se však případy, kdy se smlouva na dobu určitou opakuje současně s požadavkem na zvyšování nájemného při každém prodloužení doby trvání nájmu. Nájemce na vyšší nájemné ve většině případů přistoupí, protože bydlet potřebuje a případné stěhování je vždy nepříjemné a způsobuje domácnosti nájemce problémy. V novém bytě nemusí vyhovovat míry nábytku, kuchyňských linek a dalšího zařízení. Při tom zvyšování nájemného bez zlepšení kvality bydlení v situaci téměř nulové inflace není opodstatněné, ale jak se často uvádí, „účel světí prostředky“. V případě osamělých seniorů je podobný postup pronajímatelů zcela jistě odsouzeníhodný, protože může mít pro staršího seniora zcela fatální důsledky.

Doba trvání nájmu

Obecně platí, že neujednají-li si strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, jedná o nájem na dobu neurčitou. Ujednají-li si strany nájem na dobu určitou delší než 50 let, má se za to, že byl nájem sjednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a ve vyjednané výpovědní době. Smlouva o nájmu bytu vyžaduje písemnou formu. Pronajímatel však nemá právo vznést vůči nájemci námitku na neplatnost smlouvy pro nedostatek formy, například užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem bytu je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

Finanční jistoty

Ujednají-li si strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než šestinásobek nájemného. Taková výše jistoty se však obvykle nesjednává, běžně se setkáváme s jistotou maximálně do výše trojnásobku nájemného. Při skončení nájmu bytu pronajímatel jistotu nájemci vrátí. Započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu bytu dluží. Nájemce má právo na úroky ze složené jistoty od jejího poskytnutí nejméně ve výši zákonné sazby. Pronajímatel má povinnost zajistit po dobu trvání nájmu bytu nezbytné služby: dodávku vody, odvoz či odvádění odpadních vod, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, provoz výtahů, případně čištění odpadních jímek, tam kde není v provozu kanalizační síť. Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanový zákon č. 67/2013 Sb.

Výpověď smlouvy

Nájemce může vypovědět i nájem na dobu určitou před sjednaným termínem doby trvání nájmu. Jde o případy, kdy se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku závazků ze smlouvy vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájemní smlouvě pokračoval. Podobné případy byly zaznamenány například při nezajištění dodávek vody nebo nevytápění bytu.

Pokud by vás zajímaly podrobnosti či byste potřebovali upřesnění týkající se vaší konkrétní situace, pište své dotazy na mail info@portalobydleni.cz

Zdroj:  Ing. Milan Taraba, předseda Sdružení nájemníků ČR

 

 

Další zprávy

30.06.2018 Právní forma bytového družstva je znovuobjevovanou cestou pro organizaci výstavby bytových domů, hlavně posledních několika málo let. Myšlenka je založena na dvou výchozích principech, zakotvených v § 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“), kdy bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Skutečnost, že bytové družstvo dále může:...
26.06.2018 V bytovém domě je občas zapotřebí vyřešit situace uživatelů, kteří neplní dohodnuté povinnosti či pravidla pro užívání vlastněných jednotek či pronajatých bytů a nebytových prostor či užívání společných částí domu. Je třeba mít na paměti, že za „potížistu“ nelze označit toho, kdo má odlišný názor, který vyjádří při společných jednáních včetně hlasování při jednání nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek či členské schůzi. Mezi nejčastější důvody patří: pohledávka za členem...
24.06.2018 Práva a povinnosti člena bytového družstva vychází z potřeby vyšší ochrany hlavního účelu založení bytového družstva, tedy ochrany zajištění bydlení členovi bytového družstva. Podmínkou vzniku členství v bytovém družstvu je splnění vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu ve výši určené stanovami. Platí, že základní členský vklad je pro všechny členy bytového družstva stejný. Stanovy mohou určit část základního členského vkladu jako vstupní vklad, přitom však musí určit lhůtu členovi...
23.06.2018 Oblast řízení členských schůzí se v případě bytových družstev principiálně příliš neliší od řízení zasedání shromáždění vlastníků jednotek ve společenstvích vlastníků jednotek. Přesto obsahuje formální i věcné odlišnosti, které je třeba mít na paměti, a naopak řadu celkem shodných prvků. Dále je třeba zvláště uvést případy, kdy na bytovém domě existují obě formy bytových korporací současně, tedy, kdy vedle sebe existují společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo. Je třeba mít na...
22.06.2018 Hospodaření bytového družstva je právními předpisy upraveno v základním obrysech a detailnější pravidla hospodaření jsou ponechána do značné míry na vnitřních normách, především stanovách družstva. Samozřejmě platí, že bytové družstvo vede (podvojné) účetnictví po celou dobu své existence v souladu s obecnými právními předpisy, předně zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Odpovědnost za vedení účetnictví pak logickým výkladem spadá do kompetence...