Lednový seriál. Sjednávání nájemného z bytu podle občanského zákoníku

Nájemní vztah je vztahem úplatným, jedním z pojmových znaků nájmu je tedy nájemné.

Hradit nájemné za užívání bytu je jednou ze základních povinností nájemce. Občanský zákoník jednoznačně upřednostňuje dohodu o nájemném, tedy to, aby se pronajímatel s nájemcem přímo v nájemní smlouvě dohodl na konkrétní výši nájemného i na způsobu a pravidlech jeho zvyšování. Pronajímatel s nájemcem se v nájemní smlouvě mohou výslovně dohodnout i na tom, že se další zvyšování nájemného vylučuje. Nedohodnou-li se strany o výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné obvyklé odpovídající svou výší nájemnému požadovanému v daném místě a čase za srovnatelné byty pronajímané za obdobných podmínek.

K čemu při sjednávání nájemného přihlížet

Při jednání o nájemném by nájemce a pronajímatel měli přihlížet zejména

  • ke stavu, dispozici, velikosti a vybavení bytu (zejména z hlediska podoby sociálního zařízení, způsobu vytápění, způsobu ohřevu vody, úložných prostor v bytě apod.),
  • k typu (cihla, panel), stáří a technickému stavu domu,
  • důležitými ukazateli jsou také vybavení domu (výtah, recepce, dostupné služby, možnosti parkování),
  • poloha domu z hlediska umístění (centrum či okraj obce), okolní zástavby (sídliště, vilová čtvrť), z hlediska zeleně,
  • dopravní obslužnost,
  • občanská vybavenosti (lékař, pošta, škola, obchody, restaurace),
  • nemalou roli hraje i poloha domu z hlediska zatížení životního prostředí emisemi – chemickými látkami, prachem a hlukem, tedy zda se dům nachází v těsné blízkosti frekventovaných silnic, železnic, nebo naopak v blízkosti klidných ulic či náměstí, zda jeho součástí je balkon, lodžie či terasa.

Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Pronajímatel může nájemci navrhnout zvýšení nájemného pouze jednou za 12 měsíců, a to až do výše tzv. „srovnatelného nájemného obvyklého“ v daném místě, pokud navržené nájemné spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %.

Jak se zjišťuje srovnatelné nájemné obvyklé

Postup pro zjištění tzv. „srovnatelného nájemného obvyklého“ upravuje Nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Sdružení nájemníků ČR dlouhodobě prosazuje, aby místně obvyklé nájemné bylo zpracováno formou cenových map v jednotlivých městech a obcích s nájemními byty. Podobná praxe je běžná například v Německu, Rakousku či ve skandinávských zemích. Podobný postup zabraňuje zbytečným soudním sporům, rozporuplným odborným posudkům a v neposlední řadě významným způsobem snižuje náklady státní správy. Výše nájemného pro obě strany nájemního vztahu je navíc předvídatelná a zajišťuje také vyšší míru právní jistoty. Musíme v této souvislosti zmínit i přechodná ustanovení nového občanského zákoníku (NOZ), podle nichž se tento postup nepoužije v případě, kdy nájemné nebylo svobodně sjednáno, ale stanoveno s odkazem na jiný právní předpis. Tímto předpisem byl zejména zákon č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného, který nastartoval proces tzv. „deregulace nájemného“. Pokud se tedy pronajímatel s nájemcem po skončení „deregulace nájemného“ dosud nedohodl na dalším zvýšení nájemného, může nájemci zaslat kdykoliv návrh na zvýšení nájemného až do výše „srovnatelného nájemného obvyklého“ bez ohledu na „limit“ 20 % .

Vyjádření souhlasu či nesouhlasu

Pokud nájemce se zvýšením nájemného souhlasí, musí souhlas sdělit písemně pronajímateli, a to ve lhůtě dvou měsíců od doručení návrhu. Povinnost hradit zvýšené nájemné v tomto případě vzniká prvním dnem třetího kalendářního měsíce od doručení návrhu. Pokud nájemce s návrhem nesouhlasí, může, ale nemusí ve stejné lhůtě nesouhlas sdělit pronajímateli. Pronajímatel je ve lhůtě dalších třech měsíců oprávněn navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Pronajímatel se tedy nemůže obrátit na soud přímo, aniž by nájemci předtím návrh nezaslal. Pokud pronajímatel podá žalobu na určení obvyklého nájemného po uplynutí tříměsíční lhůty, soud jeho návrhu nevyhoví, namítne-li nájemce, že žaloba byla podána opožděně.

Stejný postup se použije v případě, že nájemce navrhuje snížení nájemného.

Do sporu vstupuje soud

 Pokud některá ze stran nájemního vztahu podá žalobu na určení obvyklého nájemného k příslušnému soudu, soud výši nájemného určí ke dni podání žaloby. Především nájemce tedy musí počítat s tím, že pro případ, kdy nebude ve sporu úspěšný, bude muset pronajímateli nájemné určené soudem zpětně ke dni podání žaloby, doplatit.

Zdroj: Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Další zprávy

30.06.2018 Právní forma bytového družstva je znovuobjevovanou cestou pro organizaci výstavby bytových domů, hlavně posledních několika málo let. Myšlenka je založena na dvou výchozích principech, zakotvených v § 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“), kdy bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Skutečnost, že bytové družstvo dále může:...
26.06.2018 V bytovém domě je občas zapotřebí vyřešit situace uživatelů, kteří neplní dohodnuté povinnosti či pravidla pro užívání vlastněných jednotek či pronajatých bytů a nebytových prostor či užívání společných částí domu. Je třeba mít na paměti, že za „potížistu“ nelze označit toho, kdo má odlišný názor, který vyjádří při společných jednáních včetně hlasování při jednání nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek či členské schůzi. Mezi nejčastější důvody patří: pohledávka za členem...
24.06.2018 Práva a povinnosti člena bytového družstva vychází z potřeby vyšší ochrany hlavního účelu založení bytového družstva, tedy ochrany zajištění bydlení členovi bytového družstva. Podmínkou vzniku členství v bytovém družstvu je splnění vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu ve výši určené stanovami. Platí, že základní členský vklad je pro všechny členy bytového družstva stejný. Stanovy mohou určit část základního členského vkladu jako vstupní vklad, přitom však musí určit lhůtu členovi...
23.06.2018 Oblast řízení členských schůzí se v případě bytových družstev principiálně příliš neliší od řízení zasedání shromáždění vlastníků jednotek ve společenstvích vlastníků jednotek. Přesto obsahuje formální i věcné odlišnosti, které je třeba mít na paměti, a naopak řadu celkem shodných prvků. Dále je třeba zvláště uvést případy, kdy na bytovém domě existují obě formy bytových korporací současně, tedy, kdy vedle sebe existují společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo. Je třeba mít na...
22.06.2018 Hospodaření bytového družstva je právními předpisy upraveno v základním obrysech a detailnější pravidla hospodaření jsou ponechána do značné míry na vnitřních normách, především stanovách družstva. Samozřejmě platí, že bytové družstvo vede (podvojné) účetnictví po celou dobu své existence v souladu s obecnými právními předpisy, předně zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Odpovědnost za vedení účetnictví pak logickým výkladem spadá do kompetence...