Lednový seriál. Sjednávání nájemného z bytu podle občanského zákoníku

Nájemní vztah je vztahem úplatným, jedním z pojmových znaků nájmu je tedy nájemné.

Hradit nájemné za užívání bytu je jednou ze základních povinností nájemce. Občanský zákoník jednoznačně upřednostňuje dohodu o nájemném, tedy to, aby se pronajímatel s nájemcem přímo v nájemní smlouvě dohodl na konkrétní výši nájemného i na způsobu a pravidlech jeho zvyšování. Pronajímatel s nájemcem se v nájemní smlouvě mohou výslovně dohodnout i na tom, že se další zvyšování nájemného vylučuje. Nedohodnou-li se strany o výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné obvyklé odpovídající svou výší nájemnému požadovanému v daném místě a čase za srovnatelné byty pronajímané za obdobných podmínek.

K čemu při sjednávání nájemného přihlížet

Při jednání o nájemném by nájemce a pronajímatel měli přihlížet zejména

  • ke stavu, dispozici, velikosti a vybavení bytu (zejména z hlediska podoby sociálního zařízení, způsobu vytápění, způsobu ohřevu vody, úložných prostor v bytě apod.),
  • k typu (cihla, panel), stáří a technickému stavu domu,
  • důležitými ukazateli jsou také vybavení domu (výtah, recepce, dostupné služby, možnosti parkování),
  • poloha domu z hlediska umístění (centrum či okraj obce), okolní zástavby (sídliště, vilová čtvrť), z hlediska zeleně,
  • dopravní obslužnost,
  • občanská vybavenosti (lékař, pošta, škola, obchody, restaurace),
  • nemalou roli hraje i poloha domu z hlediska zatížení životního prostředí emisemi – chemickými látkami, prachem a hlukem, tedy zda se dům nachází v těsné blízkosti frekventovaných silnic, železnic, nebo naopak v blízkosti klidných ulic či náměstí, zda jeho součástí je balkon, lodžie či terasa.

Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Pronajímatel může nájemci navrhnout zvýšení nájemného pouze jednou za 12 měsíců, a to až do výše tzv. „srovnatelného nájemného obvyklého“ v daném místě, pokud navržené nájemné spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %.

Jak se zjišťuje srovnatelné nájemné obvyklé

Postup pro zjištění tzv. „srovnatelného nájemného obvyklého“ upravuje Nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Sdružení nájemníků ČR dlouhodobě prosazuje, aby místně obvyklé nájemné bylo zpracováno formou cenových map v jednotlivých městech a obcích s nájemními byty. Podobná praxe je běžná například v Německu, Rakousku či ve skandinávských zemích. Podobný postup zabraňuje zbytečným soudním sporům, rozporuplným odborným posudkům a v neposlední řadě významným způsobem snižuje náklady státní správy. Výše nájemného pro obě strany nájemního vztahu je navíc předvídatelná a zajišťuje také vyšší míru právní jistoty. Musíme v této souvislosti zmínit i přechodná ustanovení nového občanského zákoníku (NOZ), podle nichž se tento postup nepoužije v případě, kdy nájemné nebylo svobodně sjednáno, ale stanoveno s odkazem na jiný právní předpis. Tímto předpisem byl zejména zákon č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného, který nastartoval proces tzv. „deregulace nájemného“. Pokud se tedy pronajímatel s nájemcem po skončení „deregulace nájemného“ dosud nedohodl na dalším zvýšení nájemného, může nájemci zaslat kdykoliv návrh na zvýšení nájemného až do výše „srovnatelného nájemného obvyklého“ bez ohledu na „limit“ 20 % .

Vyjádření souhlasu či nesouhlasu

Pokud nájemce se zvýšením nájemného souhlasí, musí souhlas sdělit písemně pronajímateli, a to ve lhůtě dvou měsíců od doručení návrhu. Povinnost hradit zvýšené nájemné v tomto případě vzniká prvním dnem třetího kalendářního měsíce od doručení návrhu. Pokud nájemce s návrhem nesouhlasí, může, ale nemusí ve stejné lhůtě nesouhlas sdělit pronajímateli. Pronajímatel je ve lhůtě dalších třech měsíců oprávněn navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Pronajímatel se tedy nemůže obrátit na soud přímo, aniž by nájemci předtím návrh nezaslal. Pokud pronajímatel podá žalobu na určení obvyklého nájemného po uplynutí tříměsíční lhůty, soud jeho návrhu nevyhoví, namítne-li nájemce, že žaloba byla podána opožděně.

Stejný postup se použije v případě, že nájemce navrhuje snížení nájemného.

Do sporu vstupuje soud

 Pokud některá ze stran nájemního vztahu podá žalobu na určení obvyklého nájemného k příslušnému soudu, soud výši nájemného určí ke dni podání žaloby. Především nájemce tedy musí počítat s tím, že pro případ, kdy nebude ve sporu úspěšný, bude muset pronajímateli nájemné určené soudem zpětně ke dni podání žaloby, doplatit.

Zdroj: Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Další zprávy

18.10.2018
V současné době existují v České republice pro finanční zabezpečení dostupnosti bydlení dvě sociální dávky, které mohou využít také senioři.

O kterých dávkách mluvíme?

1. Příspěvek na bydlení, upravuje zákon č. 117/1995 Sb., o státní...

17.10.2018 Senioři jsou v České republice jednou z nejohroženějších skupin obyvatel z pohledu dostupnosti bydlení i jeho nákladové přiměřenosti.
17.10.2018 Od 15. října mohou stavitelé a majitelé rodinných domů získat dotace z programu NZÚ také na úsporné rekonstrukce domů realizované svépomocí, na venkovní stínicí techniku, stavbu domu v nízkoenergetickém standardu nebo výměnu starých kamen bez nutnosti zateplení.
16.10.2018 Jak zlepšit dostupnost vlastního bydlení? Politická strana Piráti tuto otázku hodlá řešit novelou zákona, která by měla změnit pravidla placení daní z nabytí nemovitosti.
15.10.2018 Ostravský projekt nazvaný Koncepce bydlení a její pilotní ověření ve městě Ostrava zvítězil v mezinárodní soutěži o nejlepší evropský projekt podporovaný politikou soudržnosti EU RegioStars 2018.