Únorový seriál. Zvyšování nájmu v případě stavebních úprav

Věčně živé téma a též zdroj rozporů mezi pronajímateli a nájemci. Co k tomu říká nový občanský zákoník?

K ustanovení § 2250 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku: V části občanského zákoníku, obsahující zvláštní ustanovení o nájmu bytu, je uveden i § 2250, který umožňuje pronajímateli, v odst. 1, navrhnout zvýšení nájemného v případě, pokud provedl stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody. Po dohodě s nájemci může být nájemné zvýšeno, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. S návrhem na takové zvýšení musí souhlasit alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě. Pak by platilo zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce.

V odst. 2 je uvedeno, že pokud k dohodě nedojde, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného ze stejných důvodů ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů. Má se však za to, že náklady byly vynaloženy účelně.

Jde nesporně o správné ustanovení, které zavádí další možnost úpravy nájemného v průběhu užívacího vztahu. Z různých výkladů lze dovodit, že by bylo vhodné, aby se pronajímatel s nájemci na stavebních úpravách dohodl předem s tím, že by současně zjistil jejich ochotu zvýšené nájemné platit. Složitější je již posouzení názoru, že pokud nedojde k dohodě podle odstavce 1, může pronajímatel požadovat zvýšení i soudní cestou, samozřejmě pouze o tři a půl procenta z vynaložených nákladů.

Zde je třeba zdůraznit, že v odst. 2 je opět, ve vztahu k odst. 1, pronajímateli ponechána pouze možnost navrhnout zvýšení nájemného, nikoliv zvýšení požadovat. Je tedy otázka, co se stane v případě, že nájemci na toto zvýšení nepřistoupí. Navíc je celé ustanovení odst. 2 komplikováno vyvratitelnou právní domněnkou „ má se za to, že náklady byly vynaloženy účelně“, což v podstatě stírá rozdíl mezi úpravou odst. 1 a odst. 2., neboť v odst. 1 by zvýšení nájemného bylo odvozeno z účelně vynaložených nákladů a v odst. 2 z vynaložených nákladů, ale doplněných právě o výše uvedenou právní domněnku. Protože jde o vztah závazkový a zákon nedává možnost nahradit projev vůle nájemce, je třeba se domnívat, že žaloba na tomto místě by byla velmi obtížná.

S jednoznačným výkladem je proto třeba ještě počkat.

JUDr. Josef Darebný, Ministerstvo pro místní rozvoj

Další zprávy

02.05.2018
26. ročník soutěže STAVBA ROKU 2018 uzavírá seznam přihlášených staveb 1. června 2018.

Do soutěže mohou být přihlášeny stavby nové i rekonstruované, urbanistické realizace veřejného...

30.04.2018 Při zjištění vlhkosti v bytovém domě nebo bytě je nejdůležitějším krokem zjistit skutečnou příčinu vlhkosti a následně navrhnout opatření k jejímu odstranění.
27.04.2018 Před vlastní modernizací kuchyní a koupelen v bytech bytových domů bychom měli posoudit stavebně technický stav konstrukcí, kterých se navrhované stavební úpravy budou týkat. Platí přitom zásada, že než přistoupíme k vlastní modernizaci, měly by být odstraněny poruchy stavby, které v dalším postupu výstavby mohou znehodnotit její výsledek.
25.04.2018 Podlahy v bytových domech musí splňovat zejména požadavky na zajištění bezpečnosti a ochrany zdraví.
23.04.2018 Ať už se chystáte zateplovat podkroví svépomocí nebo požádáte o spolupráci odborníky, rozhodně se vám budou hodit následující tipy a doporučení.