Únorový seriál. Zvyšování nájmu v případě stavebních úprav

Věčně živé téma a též zdroj rozporů mezi pronajímateli a nájemci. Co k tomu říká nový občanský zákoník?

K ustanovení § 2250 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku: V části občanského zákoníku, obsahující zvláštní ustanovení o nájmu bytu, je uveden i § 2250, který umožňuje pronajímateli, v odst. 1, navrhnout zvýšení nájemného v případě, pokud provedl stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody. Po dohodě s nájemci může být nájemné zvýšeno, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. S návrhem na takové zvýšení musí souhlasit alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě. Pak by platilo zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce.

V odst. 2 je uvedeno, že pokud k dohodě nedojde, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného ze stejných důvodů ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů. Má se však za to, že náklady byly vynaloženy účelně.

Jde nesporně o správné ustanovení, které zavádí další možnost úpravy nájemného v průběhu užívacího vztahu. Z různých výkladů lze dovodit, že by bylo vhodné, aby se pronajímatel s nájemci na stavebních úpravách dohodl předem s tím, že by současně zjistil jejich ochotu zvýšené nájemné platit. Složitější je již posouzení názoru, že pokud nedojde k dohodě podle odstavce 1, může pronajímatel požadovat zvýšení i soudní cestou, samozřejmě pouze o tři a půl procenta z vynaložených nákladů.

Zde je třeba zdůraznit, že v odst. 2 je opět, ve vztahu k odst. 1, pronajímateli ponechána pouze možnost navrhnout zvýšení nájemného, nikoliv zvýšení požadovat. Je tedy otázka, co se stane v případě, že nájemci na toto zvýšení nepřistoupí. Navíc je celé ustanovení odst. 2 komplikováno vyvratitelnou právní domněnkou „ má se za to, že náklady byly vynaloženy účelně“, což v podstatě stírá rozdíl mezi úpravou odst. 1 a odst. 2., neboť v odst. 1 by zvýšení nájemného bylo odvozeno z účelně vynaložených nákladů a v odst. 2 z vynaložených nákladů, ale doplněných právě o výše uvedenou právní domněnku. Protože jde o vztah závazkový a zákon nedává možnost nahradit projev vůle nájemce, je třeba se domnívat, že žaloba na tomto místě by byla velmi obtížná.

S jednoznačným výkladem je proto třeba ještě počkat.

JUDr. Josef Darebný, Ministerstvo pro místní rozvoj

Další zprávy

21.02.2018
Každá správa bytového domu je nutně spojena nejen s pasportem objektu a otevřením účetních knih, ale také s evidenčními a organizačními povinnostmi vlastníka objektu.

K řádnému užívání bytového domu je zapotřebí vedle řady organizačních pokynů především vedení...

19.02.2018 Jestliže se chystáte obložit svou koupelnu a nikdy před tím jste to nedělali, získáte řadu zkušeností, často negativních, které vám napříště ušetří spoustu času a energie.
16.02.2018 V minulém díle seriálu jsme se věnovali technické části správy bytového domu, tentokrát se budeme podrobně věnovat stránce ekonomické.
15.02.2018 Prvního ledna 2018 vešel v účinnost zákon č. 225/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony.
14.02.2018 Zateplení fasády domu dokáže ušetřit až 50 % nákladů na vytápění a klimatizaci ročně. Dům navíc dostane nový kabát, který dnes s drobnými opravami vydrží 50 i více let.