Únorový seriál. Zvyšování nájmu v případě stavebních úprav

Věčně živé téma a též zdroj rozporů mezi pronajímateli a nájemci. Co k tomu říká nový občanský zákoník?

K ustanovení § 2250 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku: V části občanského zákoníku, obsahující zvláštní ustanovení o nájmu bytu, je uveden i § 2250, který umožňuje pronajímateli, v odst. 1, navrhnout zvýšení nájemného v případě, pokud provedl stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody. Po dohodě s nájemci může být nájemné zvýšeno, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. S návrhem na takové zvýšení musí souhlasit alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě. Pak by platilo zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce.

V odst. 2 je uvedeno, že pokud k dohodě nedojde, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného ze stejných důvodů ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů. Má se však za to, že náklady byly vynaloženy účelně.

Jde nesporně o správné ustanovení, které zavádí další možnost úpravy nájemného v průběhu užívacího vztahu. Z různých výkladů lze dovodit, že by bylo vhodné, aby se pronajímatel s nájemci na stavebních úpravách dohodl předem s tím, že by současně zjistil jejich ochotu zvýšené nájemné platit. Složitější je již posouzení názoru, že pokud nedojde k dohodě podle odstavce 1, může pronajímatel požadovat zvýšení i soudní cestou, samozřejmě pouze o tři a půl procenta z vynaložených nákladů.

Zde je třeba zdůraznit, že v odst. 2 je opět, ve vztahu k odst. 1, pronajímateli ponechána pouze možnost navrhnout zvýšení nájemného, nikoliv zvýšení požadovat. Je tedy otázka, co se stane v případě, že nájemci na toto zvýšení nepřistoupí. Navíc je celé ustanovení odst. 2 komplikováno vyvratitelnou právní domněnkou „ má se za to, že náklady byly vynaloženy účelně“, což v podstatě stírá rozdíl mezi úpravou odst. 1 a odst. 2., neboť v odst. 1 by zvýšení nájemného bylo odvozeno z účelně vynaložených nákladů a v odst. 2 z vynaložených nákladů, ale doplněných právě o výše uvedenou právní domněnku. Protože jde o vztah závazkový a zákon nedává možnost nahradit projev vůle nájemce, je třeba se domnívat, že žaloba na tomto místě by byla velmi obtížná.

S jednoznačným výkladem je proto třeba ještě počkat.

JUDr. Josef Darebný, Ministerstvo pro místní rozvoj

Další zprávy

16.01.2019
Jméno usedlosti Šatovka v Šáreckém údolí je v našem povědomí nejspíš spjato se squaterstvím. To už je ale minulost, objekt bude sloužit seniorům.

Šatovku najdeme v nejkrásnější části Prahy, v romantickém Šáreckém údolí. Stav budovy byl léta...

15.01.2019 Hned v úvodu si řekneme, že ano, ale je nutno dodržet určitá pravidla a postupy.
14.01.2019 V těchto dnech je ještě stále možné podávat žádosti o poskytnutí národních dotací Ministerstva pro místní rozvoj. Ministerstvo vyslyšelo požadavky starostek a starostů a vyhlásilo i zcela nové dotační programy.
10.01.2019 Často se traduje, a je to slyšet i v médiích, že pro jakoukoliv stavební činnost je vyžadován souhlas souseda.
07.01.2019 K vlastnickému právu náleží též právo bránit svůj majetek proti neoprávněným zásahům. Právě oplocování pozemku je projevem vůle vlastníka chránit svůj majetek.