Srpnový seriál. Drobné opravy – družstva a SVJ

Dnešní seriál se bude věnovat otázkám oprav a úprav v bytech ve světle dvojího typu vlastnictví – družstevního a SVJ.

Družstevní nájem bytu

Nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu lze uzavřít za podmínek stanovených jiným zákonem, kterým je zejména zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), popřípadě za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva. Totéž platí o právech a povinnostech nájemce a pronajímatele (§ 2240 NOZ).

ZOK v § 741 odst. 1 uvádí, že není-li v ZOK stanoveno jinak, použijí se pro nájem družstevního bytu ustanovení občanského zákoníku upravující nájem bytu a nebytového prostoru.

Z uvedených ustanovení je zřejmé, že hlavním vodítkem pro stanovení práv a povinností bytového družstva a jeho člena při údržbě a opravách bytů a společných částí domu upravují stanovy bytového družstva a ustanovení nájmu bytu v NOZ se použijí všude tam, kam nebude sahat úprava stanov bytového družstva.

Vlastnictví jednotky

V případě vlastnictví jednotky v rámci bytového spoluvlastnictví, které upravuje NOZ v §§ 1158-1222, není podstatné, zda se jedná o byt nebo nebytový prostor, případně o soubor bytů či nebytových prostorů. To, co platí pro byt, platí i pro nebytový prostor.

Vlastník jednotky má:

a)      právo svou jednotku zejména:

a.       svobodně spravovat;

b.      výlučně užívat a

c.       uvnitř jednotky stavebně upravovat svůj byt

b)      povinnost udržovat svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu.

Totéž platí i o užívání společných částí domu vlastníkem jednotky, přičemž však:

a)      nesmí ztížit ani ohrozit výkon stejných práv jinému vlastníkovi jednotky;

b)      změnit či poškodit společné části domu (§ 1175 NOZ).

Oproti dřívější právní úpravě je nově koncipována povinnost vlastníka jednotky dbát o údržbu svého bytu.

Upravuje-li vlastník jednotky stavebně svůj byt, je povinen umožnit do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu, rozuměj společenstvím vlastníků (jednotek); (§ 1182 NOZ). Zákon neuvádí, v jakém časovém předstihu má být vlastník jednotky vyzván, ani v jakou formou se tak má stát. Případné upřesnění lze tedy zahrnout do stanov SVJ.

Vlastník jednotky je povinen se zdržet všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto (§ 1183 odst. 1 NOZ). Rozhodnutí o opravě nebo stavební úpravě společné části domu bude rozhodovat shromáždění vlastníků, převýší-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem (nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých náležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím); to však nebude platit, pokud stanovy SVJ určí něco jiného (§ 1208 písm. f) bod 7) – v praxi to může být především jiná výše částky, ale také mohou vyloučit možnost rozhodování o opravách a stavebních úpravách mimo shromáždění vlastníků.

Uvedené nařízení vlády ponechává v působnosti statutárního orgánu SVJ (výboru či předsedy společenství vlastníků) rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1.000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit pak neplatí, jde-li o:

a)      opravy způsobené havárií na společných částech, nebo

b)      pokud stanovy SVJ určí něco jiného (§ 13 citovaného NV).

Slabinou této úpravy může být relativně vysoký limit pro domy o větším počtu jednotek (v praxi půjde o řádově stovky jednotek) a naopak příliš malý limit pro menší domy, nebo riziko obcházení takových pravidel rozdělováním na větší počet drobnějších oprav. Takové situaci však předchází právní úprava ponecháním možnosti upravit si parametry pro konkrétní potřeby bytového domu ve stanovách SVJ.

Pro případ rozhodování shromáždění vlastníků se sluší dodat, že nerozhoduje, zda k rozhodnutí o opravě či stavební úpravě společných částí dojde na zasedání shromáždění vlastníků nebo mimo takové zasedání (formou per rollam).

Jsou-li opravy, úpravy, přestavba či jiné změny domu prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich vlastník jednotky přístup, pokud k tomu byl předem vyzván SVJ (případná úpravu lhůty a formy vyzvání může být opět obsahem stanov SVJ).

Stejná pravidla platí samozřejmě i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií (§ 1183 odst. 1 NOZ).

Dojde-li k poškození jednotky vinou oprav, úprav, přestavby či jiných změn domu, nahradí vlastníkovi jednotky škodu SVJ. Prováděl-li však takové práce ve svém zájmu jen některý vlastník jednotky, nahradí škodu sám (§ 1183 odst. 2).

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

 

 

 

Další zprávy

01.07.2016
Po dvou měsících skončilo hodnocení všech 251 obcí, které se letos přihlásily do soutěže Vesnice roku.

Obce, které v krajském kole získaly prvenství, postupují do celostátního kola soutěže, jehož vítěz...

30.06.2016 Senioři jsou zranitelnou sociální skupinou a jejich důvěřivosti zneužívají především podvodní prodejci.
29.06.2016 Přejímka stavby stavebníkem od zhotovitele stavby probíhá na konci stavby, kdy je stavba již dokončena a probíhá obvykle ve dvou fázích.
28.06.2016 Období života, kterému se říká pokročilý věk, provázejí překvapivě pevně zakořeněné předsudky. Jaké jsou nejčastější společenské omyly vůči stárnutí a stáří?
27.06.2016 V průběhu výstavby je účelné a obvyklé provádět kontrolní dny. Problémy, které vyvstanou, se dají vyřešit a eliminují se možná „překvapení při přebírání stavby.