Srpnový seriál. Financování oprav

Pro financování oprav je třeba rozlišit mezi opravami v bytě a opravami v domě, respektive ve společných částech domu.

Financování oprav v bytě, ať je již bude provádět vlastník bytové jednotky, nájemce nebo případně podnájemce bytu, budou rozhodující vlastní zdroje (úspory) a cizí zdroje, zpravidla úvěrové prostředky:

a)      banky,

b)      stavební spořitelny,

c)      jiného subjektu.

Z hlediska dostupnosti úvěrových zdrojů lze doporučit půjčky / úvěry na zlepšení bydlení od bank či stavebních spořitelen, které bývají svým charakterem, účelem a zajištěním (ručením) jednoznačně konstruovány pro oblast bydlení. Podobné tomu bude i při srovnání nákladů takového financování. S úrokovými sazbami u tohoto typu financování snese obvykle srovnání jen financování samotného pořízení bydlení (hypoteční úvěry), ale je třeba si uvědomit, že hypoteční úvěr je postaven na zajištění půjčených finančních prostředků zástavou pořizované nemovitosti. Půjčky a úvěry na zlepšení bydlení budou naopak výrazně levnější než spotřebitelské úvěry či úvěry bez účelu určení použití finančních prostředků, které nelze jako vhodný nástroj pro financování úprav bydlení doporučit.

Poněkud složitější je to s financováním oprav domu a jeho společných částí. V tomto případě bude rozhodující pozice osoby, která bude takové opravy zajišťovat:

a)         Vlastník domu (obce či jiná osoba mimo bytové družstvo)

V případě vlastníka domu s výjimkou bytového družstva nejsou předepsána právními předpisy žádná zvláštní pravidla pro povinnou tvorbu zvláštních zdrojů na financování oprav domu. Jeho příjmem z provozování domu bude příjem z nájemného a bude záležet na jeho rozhodnutí, zda si bude takové zdroje vytvářet, či zda bude financovat opravy z cizích (úvěrových) zdrojů.

b)        Bytové družstvo (BD)

Tvorba finančních prostředků na opravy a údržbu domu je u BD součástí nájemného. Základní úprava bytových družstev v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) se v otázce financování oprav domu omezuje toliko na konstatování, že členové BD a nájemci družstevních bytů (rozuměj i nebytových prostor) hradí v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice družstevních bytů.

Užití vytvořených finančních zdrojů bude nejčastěji podléhat schválení na členské schůzi, a to zpravidla předem formou odsouhlasení plánu oprav a údržby či jednotlivých oprav, modernizací či rekonstrukcí domu. Pravidla k tomu určená by měla být obsažena ve stanovách BD, protože v obecné části právní úpravy bytových družstev v ZOK není taková kompetence svěřena do působnosti členské schůze (§ 656) a citované ustanovení pouze předvídá, že členská schůze rozhoduje o dalších otázkách, které zákon nebo stanovy svěřují do její působnosti (§ 656 písm. t).

Z daňového hlediska platí, že od daně z příjmů jsou osvobozeny příjmy z nájemného družstevního bytu nebo nebytového prostoru plynoucí na základě nájemní smlouvy mezi bytovým družstvem a jeho členem (§ 19 odst. 1 písm. c) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů).

c)         Společenství vlastníků (jednotek) (SVJ)

Rozhodující právní úprava pro společenství vlastníků je obsažena v NOZ. Obecně platí, že, nebylo-li určeno jinak, na správu domu a pozemku přispívá vlastník jednotky ve výši odpovídajícím jeho podílu na společných částech domu (§ 1180 odst. 1 NOZ). Toto ustanovení hned uvádí první možnou výjimku z obecného pravidla – slouží-li některá ze společných částí k výlučnému užívání některému vlastníkovi jednotky, může být výše příspěvku stanovena i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

Druhou výjimkou může být jiný poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku (např. oprava domovních zvonků s výměnou domácího telefonu nebo výměna vodoměrů), kdy je se souhlasem všech vlastníků jednotek v domě uplatněn princip, že náklady hradí všichni vlastníci (bytových) jednotek stejně.

V této souvislosti lze zřejmě považovat zařazení neměnnosti principu přispívání na správu domu a pozemku jinak než v poměru výše podílů na společných částech jinak než souhlasem všech vlastníků jednotek (§ 1214 NOZ) do pasáže rozhodnutí mimo zasedání shromáždění za chybu a ustanovení má platit i pro rozhodování na shromáždění.

Způsob vybírání příspěvků na správu domu a pozemku budou zpravidla řešit stanovy SVJ u společenství vzniklých podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, respektive již prohlášení u SVJ založených podle NOZ a následně i stanovy takových SVJ (§ 1166 odst. 2 a § 1200 odst. 2 písm. g) a odst. 3 NOZ).

Zálohové vybírání příspěvků na správu domu a pozemku upravuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých náležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím v § 8 písm. b), které předvídá stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku. Neuvádí se sice perioda záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, ale v praxi jí budou zpravidla měsíční zálohy.

Z daňového hlediska platí, že předmětem daně z příjmů nejsou příjmy společenství vlastníků z příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku (§ 18 písm. h) bod 2 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů).  K tomu je třeba upozornit, že do působnosti shromáždění patří schvalování celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných prostředků (§ 1208 písm. d) NOZ).

Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká SVJ povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat (§ 1186 odst. 1 NOZ).

A na závěr této kapitoly je vhodné upozornit i na ustanovení § 1179 NOZ, které přiznává vlastníkovi jednotky právo seznámit se s tím, jak SVJ hospodaří, jak dům nebo pozemek spravuje a nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, do účetních knih i dokladů.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

 

 

Další zprávy

27.06.2016
V průběhu výstavby je účelné a obvyklé provádět kontrolní dny. Problémy, které vyvstanou, se dají vyřešit a eliminují se možná „překvapení při přebírání stavby.

Kontrolní den je den, kdy se na stavbě sejdou zúčastněné osoby – zpravidla stavebník, technický...

24.06.2016 Ministerstvo pro místní rozvoj vyhlašuje novou výzvu na zateplování bytových domů s výhodnějšími podmínkami pro žadatele. Současná výzva bude končit příští měsíc.
23.06.2016 Stáří bytového fondu překračuje v České republice podle statistik ČSÚ 50 let a řada konstrukčních prvků a částí je tak za hranicí životnosti.
22.06.2016 V minulé části seriálu jsme se věnovali kontrole prací u hrubé stavby. Co všechno je potřeba udělat, když kontrolujeme stavbu hotovou, si povíme dnes.
21.06.2016 Potřebujete se zorientovat v evropských dotacích? Jste nezisková organizace? Právě pro vás je určena nová brožura, kterou vydalo Ministerstvo pro místní rozvoj.