6. července 2020

Téma: Nájemník kuřák – nároky a zákazy

Omezování kouření není v našem právním řádu nic nového. Dokonce můžeme říct, že názor o škodlivosti kouření pro kuřáka i jeho bezprostřední okolí a všeobecné obtěžování tímto nešvarem, je obecně sdílen. Na druhé straně nejde o žádné jednání, které by bylo v rozporu s dobrými mravy či zákonem. A jde o svobodu každého z nás, zda si tuto nezdravou činnost přejeme vykonávat či nikoli. Je ovšem pochopitelné, že majitelé nemovitostí a jiní pronajímatelé nemají zájem na zničení prostoru nepříjemným zápachem, zvýšeném nebezpečí z požárů či znečištění od kouře a nedopalků. Můžou však proti tomu něco dělat?

Prvně bychom si měli rozdělit zákaz kouření v domě (ve společných prostorách) a zákaz kouření přímo v bytě.

Zákaz kouření v bytě

Dle občanského zákoníku platí, že se zakazují v nájemní smlouvě ujednání, která ukládají nájemci zjevně nepřiměřené povinnosti. Dlouhou dobu platilo, že když občanský zákoník výslovně umožňuje nájemcům v domě chovat zvíře či podnikat (pouze s odpovědností za zvýšené náklady na údržbu nemovitosti), platí to obdobně i pro kouření v bytě. Nelze do smlouvy zavést plošný zákaz kouření. Nicméně stále více se v odborné veřejnosti objevují názory, že zákaz kouření v bytě není zjevně nepřiměřená povinnost. Kouření sebou nese zvýšené náklady na výměnu vybavení, výmalbu, obtěžování sousedů a v neposlední řadě zvyšuje ohrožení požárem. Navíc není omezena ani smluvní svoboda nájemce. Pokud je zde zákaz a nájemce je kuřák, který chce kouřit doma, nájemní smlouvu uzavírat nemusí.

Nesmí se však stát, aby pronajímatel některé byty pronajal s tímto zákazem a některé bez něho, aniž by k tomu byl rozumný důvod. To by šlo o diskriminaci. Zvýšené náklady na údržbu či navrácení do původního stavu většinou nejsou problém a pronajímatel si je běžně strhává z kauce.

Zákaz kouření ve společných prostorách

Takový zákaz je opět zcela legitimní, kdy jej lze vložit do nájemných smluv. Tím pádem jde o povinnost plně vymahatelnou. Nebo je lze vložit do např. domovních řádů, na nástěnku apod., jako domovní pravidlo či pokyn pronajímatele. V takovém případě nejde o zákaz, který byl odsouhlasen oběma stranami jako je to ve smlouvě. Půjde pouze o tzv. „rozumný pokyn“ pronajímatele, který není vymahatelný u soudu. Lze si však představit situaci, kdy mimořádně hrubé a opakované porušování takového pokynu, může vést až k naplnění důvodu výpovědi ze strany pronajímatele (ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jako „občanský zákoník“)).

Je tedy nejlepší zákazy v bytě i ve společných prostorách mít v nájemní smlouvě. V ostatních případech by obecně nešlo o vymahatelnou povinnost.

Závěrem tedy lze shrnout následující:

  1. Součástí nájemní smlouvy může být ustanovení o zákazu kouření jak v domě, tak v bytech, pokud se takový zákaz vztahuje na všechny nájemce v domě.
  2. Za závazný rozumný pokyn by nemohl být považován zákaz kouření v bytech těch nájemců, kterým toto neplyne z nájemní smlouvy.
  3. Zákaz kouření ve společných prostorách domu by mohl být rozumným pokynem podle ustanovení § 2256 občanského zákoníku i kdyby jej neobsahovala nájemní smlouva.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay

 

X