11. srpna 2020

Téma: Okamžité ukončení nájmu bytu

Může pronajímatel vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby, když nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem?

Kdy lze porušení povinnosti nájemcem považovat za natolik závažné, aby nájemci hrozilo okamžité ukončení nájmu bytu?

Pronajímatel má právo vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby a požadovat od nájemce, aby odevzdal byt bez zbytečného odkladu nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Uvedené právo vzniká pronajímateli v případě, že nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Občanský zákoník tak stanovuje poměrně přísnou sankci pro nájemce v případě významného porušení jeho povinnosti. Jako obecná zásada k uplatnění této výpovědi pronajímatelem platí, že porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem musí být zcela zásadním porušením povinnosti, které svou intenzitou podstatně zasahuje do práv pronajímatele. Jaké konkrétní situace se však budou posuzovat za zvlášť závažné porušení povinnosti nájemcem?

Občanský zákoník vymezuje demonstrativní výčet jednání nájemce, které lze považovat za zvlášť závažné porušení povinnosti s právem pronajímatele uplatnit výpověď bez výpovědní doby. Jedná se o situace, kdy nájemce nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li nájemce byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li nájemce jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo užívá-li nájemce neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno mezi pronajímatelem a nájemcem.

Každý případ porušení povinnosti nájemcem zvlášť závažným způsobem se bude posuzovat individuálně dle okolností konkrétního případu. Pronajímatel by si měl být vědom při uplatnění této výpovědi, že nájemce je považován za slabší smluvní stranu, a proto uplatnění této výpovědi je možné jen u zcela zásadního porušení povinnosti nájemcem, jak jsme si uvedli výše. Pronajímatel je v případném soudním sporu nositelem důkazního břemene k prokázání zvlášť závažného porušení povinnosti nájemce. Pokud by nájemní smlouva obsahovala výčet jednání, která se považují za zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce, pak takové ujednání má pouze podpůrný účel. Vždy bude záležet na úvaze soudu, zda došlo jednáním nájemce k zvlášť závažnému porušení povinnosti nájemce.

Občanský zákoník taktéž stanovuje povinnost pronajímatele vyzvat nájemce před uplatněním této výpovědi, aby v přiměřené době odstranil své závadné jednání a povinnost uvést řádně důvod výpovědi. Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží, jak vymezuje občanský zákoník. Nájemce je oprávněn podat příslušný návrh soudu k přezkumu oprávněnosti výpovědi do dvou měsíců ode dne, kdy došla nájemci výpověď z nájmu bytu.

V případě řešení obdobné problematiky doporučujeme konzultovat s advokátem k posouzení vašeho případu, a to s ohledem na individualitu každého případu, vývoj rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

Foto: Pixabay

X