21. dubna 2024

Právní poradna: Kdy lze dát výpověď z nájemní smlouvy

Jsem majitelkou bytu, který pronajímám. Momentálně je byt v pronájmu na dobu neurčitou a majitelka mi tři měsíce nezaplatila nájem. Mohu jí dát výpověď? A za jakých podmínek?

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Výpověď je jednostranné adresované právní jednání a z jejího obsahu musí vyplývat vůle skončit nájem.

Dojde-li k nezaplacení již druhého nájmu, označuje se tato situace jako porušení povinnosti nájemce a lze přistoupit k výpovědi z nájemní smlouvy s výpovědní dobou na tři měsíce. Výpověď musí mít vždy písemnou formu a musí obsahovat poučení nájemce, že proti ní může vznést námitky, nebo ji nechat přezkoumat soudem. Obecně je doporučováno nechat si doklad o doručení výpovědi. Tříměsíční doba začíná běžet od prvního dne následujícího měsíce po doručení výpovědi. Nájemník má povinnost v den skončení nájmu byt vyklidit a předat pronajímateli.

Odpověď – 2. část

K okamžitému zrušení nájmu můžete přistoupit v případě zvlášť závažného porušení povinností nájemníka. Tímto se rozumí i nezaplacení nájemného nejméně za dobu třech měsíců bez ohledu na to, zda neplacení probíhá bezprostředně po sobě, či nikoli.

Poté můžete po nájemci požadovat, aby byt opustil hned poté, co mu doručíte výpověď se všemi nezbytnými náležitostmi. Nájemce musí v takovémto případě byt opustit nejpozději do jednoho měsíce od doručení výpovědi.

Za neuhrazené nájemné si můžete započíst jistinu. Pokud výše jistiny nedosahuje výši dlužného nájemného, můžete ho po nájemci vymáhat soudní cestou jako bezdůvodné obohacení. Zároveň máte dle ust. § 2295 OZ právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného po dobu, po kterou Vám nájemce neodevzdá byt, i když tak učinit měl.

Aby byla okamžitá výpověď platná, musíte neplatiče před jejím podáním písemně vyzvat k uhrazení dlužného nájemného a stanovit mu na doplacení přiměřeně dlouhou dobu. Pokud nájemce nezaplatí, můžete mu poslat okamžitou výpověď, která musí být v písemné formě. Dnem doručení nájemní smlouva končí a nájemník se musí nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu vystěhovat.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay