31. ledna 2023

Téma: Financování oprav

Upraveno je naopak plánování příspěvků na správu domu u společenství vlastníků, kam věcně patří i příspěvky na jeho údržbu a opravy – viz např. § 1200 odst. 2 písm. g) nebo § 1208 písm. g) OZ pro společenství vlastníků jednotek. Podobně lze dovodit i v podmínkách bytových družstev. Trochu jinak tomu bude u jiných vlastníků bytových domů a úplně odlišné postavení budou mít vlastníci rodinných domů.

Plánování

Plánování oprav bytových i rodinných domů však bude vždy vycházet z praktické potřeby zhodnocení aktuálního technického stavu budovy, jednotlivých stavebních i technických prvků s cílem definování priorit v oblasti oprav, úprav či modernizace nemovitosti. Pro vlastníky rodinných domů bude preference údržby a oprav domu dána i jejich finančními možnostmi, často může být ovlivněna i státními programy podpor, které do tohoto segmentu bydlení míří. Jde především o opatření na podporu alternativních či ekologických zdrojů energií či nakládání s médii. Proto se nadále budeme zabývat spíše bytovými domy, kde je sdílení nákladů větším oříškem.

Lehčí částí je zpravidla stanovení výdajů na zajištění běžného provozu a údržby domu a jednotlivých prvků. Bývají zpravidla sledovány v meziročním srovnání s předchozími obdobími a jejich případné zvyšování může být impulsem pro opravu, výměnu či modernizaci problematické části domu.

Údržba

Pod pojmem „údržba“ si lze zpravidla představit úsilí o udržení věci ve správném stavu. To je často opomíjená nebo při nejmenším podceňovaná záležitost. Chování bytové korporace často sklouzne k přesvědčení, že stavební části či technologická zařízení fungují bez pravidelné péče samy, zvláště pak, pokud jsou nově pořízeny. Děje se tak nezřídka pod vlivem jedinců, kteří odmítají vynakládání průběžných nákladů na provoz a údržbu věci, ale i jako výsledek střetu více názorů o způsob a rozsah údržby. Obecně však platí, že nedostatečná údržba vede k rychlejšímu opotřebení věci. Tomu pak odpovídá nižší výkon či služba daného prvku a samozřejmě i vyšší pravděpodobnost jejich větší opravy či výměny.

Hlavní konstrukční prvky, stavební části či technologická zařízení je možné zpravidla definovat z hlediska jejich předpokládané životnosti, což umožňuje vytvořit si dlouhodobější představu o potřebách jejich oprav z pohledu celého domu. V odborných publikacích lze najít více pohledů na plánování životnosti a opotřebení stavebních částí i technologických prvků bytových domů. Teoreticky je tak možné dělit podle délky životnosti, přičemž za dlouhodobé se považují ty části či prvky, jejichž životnost dosahuje 80 let.

Technická životnost staveb

Daleko podstatnějším úhlem pohledu však bude sledování staveb a technologických částí z pohledu jejich technické životnosti (ovlivněné správnou údržbou), ekonomické smysluplnosti (tj. doby, po kterou se vyplatí investovat do jejich údržby a oprav před jejich výměnou) a uživatelského komfortu (označováno jako morální životnost).

Dlouhodobé plány bytových domů budou vycházet často z technické životnosti stavebních konstrukcí a technologických prvků s průběžným sledování technického vývoje a s tím souvisejícím průběžným vyhodnocováním ekonomiky jejich provozu. Plánování oprav bytových domů bude navíc často ovlivňováno změnou právních předpisů (pravidel vedoucích k povinné realizaci oprav a úprav, často s cílem předcházení nežádoucím bezpečnostním rizikům nebo dosažení vyšších energických úspor apod.), ale také požadavky na uživatelský komfort. Tyto požadavky často vedou i opravě či výměně částí a prvků, které zdaleka nedosáhly svého technického či ekonomického zenitu. Rozhodujícím faktor je však skutečnost, že o opravě, rekonstrukci či výměně rozhodla bytová korporace odpovídajícím způsobem.

Financování údržby

Pokud jde o financování údržby a oprav bytového domu, vychází potřeba plánování ze skutečnosti, že do působnosti shromáždění vlastníků patří schválení celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období (viz § 1208 písm. d) OZ).

Podobně tomu bývá i u bytových družstev, kde podobné ustanovení v ZOK chybí, nicméně lze dovodit z § 744, kde je stanovena povinnost člena – nájemce družstevního bytu hradit v rámci nájemného také „náklady na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů“. Potřeba schvalování tvorby finančních prostředků na údržbu a opravu bytového domu bude zpravidla určena stanovami bytového družstva.

Obtížnou disciplínou je volba přístupu k plánování tvorby finančních zdrojů na opravy bytového domu. Hlavním ovlivňujícím prvkem je možnost úvěrových zdrojů s plánovaním následného splácení úvěrových závazků, ale často do hry vstupují i finanční pobídky např. ve formě státem organizovaných dotačních programů. Právě tento faktor je často v praxi obtížně předvídatelný. Je tomu tak jednak z pohledu otevírání a uzavírání různých programově zaměřených dotačních titulů, za druhé pak z důvodu postupného vývoje podmínek konkrétních dotačních programů.

Dotační a úvěrové zdroje

Sledování dotačních programů a vyhodnocení jejich přínosu pro konkrétní podmínky bytového domu patří k péči řádného hospodáře, ačkoliv získání dotace zpravidla není nárokové a samotné nedosažení na dotaci nemusí být automaticky porušením povinností řádného hospodáře.

Úvěrové zdroje na opravy bytových domů pro bytové korporace (SVJ i BD) dosáhly v uplynulém období roku či dvou zpět svého dna (úrokové sazby okolo hranice 1% nebyly výjimkou) a ani současné sazby nejsou z dlouhodobého srovnání nijak vysoké. Využití bankovního úvěru nebývá zpravidla spojeno ani s potřebou zřízení zástavního práva.

Právě využití úvěrových zdrojů je nejčastěji využívaným nástrojem financování větších oprav nemovitostí. Je totiž často na zváženou, zda namísto postupného vytváření dostatečných vlastních zdrojů neupřednostnit rychlejší realizaci opravy, která může přinést vedle většího komfortu pro obyvatele domu i bezprostřední úspory energií. V kombinaci se současným dynamickým růstem cen stavebních materiálů i prací může být využití úvěrového financování výhodnější než postupné spoření na opravy. Na splácení úvěru se navíc podílet následovníci těch, kteří opravu realizovali a měli z ní sami hned prospěch.

Posouzení vhodné formy financování oprav bude vždy záviset na zhodnocení konkrétních podmínek.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto Pixabay

X