24. října 2020

Téma: Jak se liší nájem a podnájem

Zatímco nájemní vztah je vztahem přímo mezi vlastníkem bytu zapsaným v katastru nemovitostí (pronajímatelem) a nájemcem, podnájem je vztah, kdy nájemce bytu dále tento byt nebo jeho část poskytne do užívání další osobě – „podnájemci“.

Účastníky smlouvy o podnájmu jsou pouze nájemce a podnájemce. Pronajímatel není v žádném právním vztahu s podnájemcem. I podnájemní smlouvu lze uzavřít s více podnájemci, ti ale mají  samostatné právo ke konkrétní části bytu nebo k celému bytu. Společný nájem (podnájem) u podnájmu nevzniká.

Podnájem bytu na rozdíl od nájmu bytu není „chráněn“ zákonem. V podnájemní smlouvě lze sjednat jak výpovědní důvody, tak výpovědní  dobu nebo další práva a povinnosti odlišně, než je tomu u nájemní smlouvy.

Kdy je potřeba souhlas pronajímatele?

Nájemce bytu může přenechat pronajatý byt nebo jeho část do podnájmu za podmínek uvedených v § 2274 a násl. nového občanského zákoníku. Pokud nájemce v bytě sám trvale nebydlí (například žije po větší část roku na chalupě a po tuto dobu chce dát byt do podnájmu jiné osobě) může dát celý byt nebo jen jeho část do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele.

Žádost o udělení souhlasu k podnájmu musí nájemce pronajímateli zaslat písemně (ideálně formou doporučeného dopisu nebo oproti podpisu). Pokud pronajímatel nájemci do měsíce na jeho žádost písemně neodpoví, pak přímo ze zákona platí, že souhlas s podnájmem pronajímatel nájemci dal.

Ve všech ostatních případech musí být dán souhlas pronajímatele písemně. Pokud pronajímatel nájemci písemně sdělí, že s podnájem bytu nesouhlasí nebo byl zákaz podnájmu sjednán přímo v nájemní smlouvě, pak nájemce nemůže byt do podnájmu dát. V opačném případě by se jednalo o hrubé porušení povinností nájemce a pronajímatel by byl oprávněn dát nájemci výpověď z bytu a to v tříměsíční výpovědní době.

Kdy nájemce může část bytu podnajmout bez souhlasu majitele

Pokud nájemce v bytě sám trvale bydlí, pak podle nového občanského zákoníku může dát část bytu do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele. Pokud tedy například nájemce senior žije sám v bytě o velikosti 3 + 1, může dát jednu místnost do podnájmu studentovi po dobu trvání školního roku. Jak nájemce, tak podnájemce tedy v tomto případě užívají byt zároveň. Nájemce má ale povinnost oznámit pronajímateli zvýšení počtu osob ve své domácnosti tak, aby pronajímatel mohl upravit zálohy za služby spojené s užíváním bytu.

Podnájemní smlouva nemusí být uzavřena v písemné formě, ale lze ji samozřejmě doporučit. Ve smlouvě o podnájmu by pak měl být vymezen předmět podnájmu. Může jít buď o celý byt jako celek, ale i o jeho část, třeba jednotlivě určené místnosti.

Ve smlouvě o podnájmu je vhodné uplatnit zásadu, že byt ani jeho část nelze užívat podnájemcem k jiným účelům než k bydlení, neboť i k těmto účelům má nájemce byt pronajatý. Ve smlouvě by dále měla být stanovena úhrada za podnájem. Úhrada za podnájem může být vyšší než hrazené nájemné nájemcem pronajímateli.

Obsahem smlouvy by mělo být také ujednání o době, na kterou byl podnájem sjednán. Pokud je nájem sjednán na dobu určitou, nelze sjednat podnájem na dobu neurčitou, neboť podnájem končí nejpozději s nájmem. Obsahem smlouvy může být ujednání o způsobu zániku podnájmu, tj. sjednání výpovědních důvodů a výpovědní doby.

Podnájem vždy zaniká nejpozději se zánikem nájmu nebo uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Končí-li nájem má nájemce povinnost sdělit to podnájemci. Nájemce musí sdělit podnájemci všechny rozhodné skutečnosti, kterými jsou zejména den skončení nájmu i délka výpovědní doby a počátek jejího běhu. Podnájem může zaniknout rovněž dohodou mezi nájemcem a podnájemcem a samozřejmě i smrtí podnájemce. Po skončení podnájmu nemá podnájemce nárok na zajištění bytové náhrady.

Zdroj: Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků České republiky

Foto: Pixabay

X