29. října 2020

Téma: Práva a povinnosti uživatelů bytových jednotek a bytů při správě bytového domu

Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Má se za to, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku (§ 1189 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012, občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů a dále jen „OZ“).

Práva a povinnosti

Z uvedené definice správy domu a pozemku vyplývají práva a povinnosti jednak osobě odpovědné za správu domu a pozemku, tou je společenství vlastníků jednotek, ale také členovi společenství vlastníků jednotek, tj. vlastníkovi jednotky. I na to pamatují právní předpisy.

Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části bytového domu, avšak nesmí ztížit vlastníkovi jiné jednotky v domě výkon stejných práv ani ohrozit, změnit či poškodit společné části domu (§ 1175 odst. 1 OZ). Z § 9 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „NV č. 366/2013 Sb.“), pak nepřímo vyplývá pro vlastníka jednotky povinnost strpět opatření osoby oprávněné ke správě domu ke zjednání nápravy v případě, že neplní svou povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu, a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu.

V praxi bývá asi největší potíž ve stavebních úpravách jednotek, resp. ve stanovení hranice mezi tím, kdy se ještě jedná o stavební úpravu uvnitř jednotky a kdy naopak o společné části. Společné části jsou určeny prohlášením, které obsahuje určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky (§ 1166 odst. 1 písm. b) bod 1. OZ), přičemž bližší výčet je pak uveden v §§ 5 a 6 NV č. 366/2013 Sb.

U zatím převažujícího počtu společenství vlastníků jednotek, vzniklých do konce roku 2013, to však bude úprava v prohlášení vlastníka budovy (§ 4 odst. 2 písm. c) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Společné části pak upravoval § 2 odst. g) citovaného zákona.

Práva a povinnosti vlastníků jednotek jsou však pro oba typy společenství vlastníků jednotek shodně upravena současným občanským zákoníkem, případně jeho prováděcím předpisem.

Základní výčet povinností vlastníka jednotky:

–          nesmí ztížit jinému vlastníkovi jednotky jeho práv spojených s vlastnictvím jednotky,

–          nesmí ohrozit, změnit nebo poškodit společné části domu (obě povinnosti viz § 1175 odst. 1 OZ),

–          udržovat nezávadný stav bytu,

–          udržovat dobrý vzhled domu (obě povinnosti viz § 1175 odst. 2 OZ),

–          řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí a totéž zajistit i v případě osob, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu (§ 1176 OZ),

–          oznámit nabytí jednotky do svého vlastnictví včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost, a taktéž i případné změny oznámených údajů (§ 1177 odst. 1 OZ),

–          oznámit změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce, a to i v případě, přenechal-li byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby § 1177 odst. 2 OZ),

–          přispívat na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech (§ 1180 odst. 1 OZ),

–          platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu /služby/ (§ 1181 odst. 1),

–          umožnit přístup do bytu za účelem ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, byl-li k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu (§ 1182 OZ),

–          zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu (§ 1183 odst. 1 věta první OZ),

–          umožnit umístění, údržbu a kontrolu za zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií (§ 1183 odst. 1 věta druhá OZ).

Základní výčet práv vlastníka jednotky:

–          získat od osoby odpovědné za správu domu jméno a adresu kteréhokoliv vlastníka jednotky nebo nájemce v domě (§ 1178 OZ),

–          seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů (§ 1179 OZ),

–          na včasné vyúčtování záloh na služby (§ 1181 odst. 1 OZ),

–          na náhradu škody v případě poškození jednotky prováděním prací při údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu, případně při umístění, údržbě a kontrole zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií (§ 1183 odst. 2 OZ).

Pro spoluvlastníky jednotky platí, že jsou povinni zmocnit společného zástupce pro výkon práv spoluvlastníků vůči osobě odpovědné za správu domu; platí to i v případě manželů, jejich jednotka je ve společném jmění (§ 1185 odst. 2 OZ).

Další práva a povinnosti členů společenství vlastníků jednotek mohou upravovat stanovy, které mají obsahovat výčet členských práv a povinností vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování (§ 1200 odst. 2 písm. c) OZ), ale také pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí (§ 1200 odst. 2 písm. e) OZ) a pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství vlastníků jednotek, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek (§ 1200 odst. 2 písm. f) OZ).

Nájem družstevního bytu

Pro práva a povinnosti členů bytových družstev a nájemců bytů či nebytových prostor platí, že se pro nájem družstevního bytu použijí ustanovení občanského zákoníku upravující nájem bytu a nebytového prostoru (§ 741 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb. o obchodních společnostech a družstvech /zákon o obchodních korporacích/ ve znění pozdějších předpisů a dále jen „ZOK“).

Samotný ZOK pak stanoví jen malý výčet práv a povinností explicitně platných pro bytové družstvo:

Člen bytového družstva má zejména právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu na dobu neurčitou, na jehož pořízení se on nebo jeho právní předchůdce podílel dalším členským vkladem, pokud splňuje ostatní podmínky podle tohoto zákona a stanov, a na stanovení nájemného spojeného s užíváním družstevního bytu podle podmínek ZOK (§ 742 ZOK) a povinnost, je-li nájemcem družstevního bytu, hradit v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.

OZ potom stanoví, že nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu lze uzavřít za podmínek stanovených jiným zákonem, popřípadě upravených ve stanovách bytového družstva. Totéž platí o právech a povinnostech nájemce a pronajímatele (§ 2240 OZ).

Úprava práv a povinností pronajímatele (bytového družstva) a nájemce (člena bytového družstva) přitom budou vycházet z úpravy OZ obsažené zejména v §§ 2255 až 2269 OZ. Přičemž platí i základní povinnost pro nájemce družstevního bytu hradit nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu a společných částí domu (v OZ úprava obsažená v § 2251 odst. 1). A jak už je v předešlém odstavci konstatováno, bližší úpravu práv a povinností člena družstva budou upravovat stanovy bytového družstva.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

X