6. února 2023

Bytové družstvo oddaluje převedení bytu do OV, přestože se k tomu smluvně zavázalo

Zasílám dotaz, zda BD musí dodržovat podepsané smlouvy. Podepsal jsem dne 5. 9. 2018 s BD smlouvu o podmínkách převodu jednotky, jejíž součástí je byt, do osobního vlastnictví nájemce tohoto bytu na základě jeho žádosti. BD se ve smlouvě zavázalo podepsat smlouvu o převodu jednotky do osobního vlastnictví a převést bytovou jednotku v termínu od 1. 9. 2019 do 30. 9. 2019. Nyní mne BD písemně informuje, že odkládá převod jednotky na neurčito (ústně mi sděleno převod za 20 let, po splacení úvěru, který si BD chce vzít na zateplení domu). Na základě usnesení představenstva BD ze dne 25. 7. 2018 se BD zavazuje vyhovět mé žádosti na převod bytu do osobního vlastnictví. Již zde se změnilo stanovisko BD z původního předpokládaného termínu převodu 01/2019 na smluvně daný termín 09/2019 (z údajného důvodu malého počtu zaměstnanců). Došlo také k navýšení poplatku za převod o 5000 Kč na současných 14 500 Kč. Následně dne 5.8.2018 jsme podepsali Smlouvu o podmínkách převodu do os. vlastnictví. Byl jsem vyzván k doplacení anuity k měsíci 11/2018 a zaplacení poplatku 3000, což jsem splnil. Je zde vidět snaha vedení BD oddalovat a neumožnit převod bytové jednotky. BD oddálilo převod o 14 měsíců a nyní chtějí oddálit o 20 let. Na BD mi sdělili, že tím, že jsem doplatil anuitu, jsem na tom vlastně lépe, že už nyní nemusím anuitu splácet. Byt jsem chtěl použít jako zástavu pro úvěr. Splacením anuity 11 měsíců před plánovaným převodem a neumožnění převodu bytu do vlastnictví mi zásadně změní životní situaci. BD předpokládá, že majitelé bytů v osobním vlastnictví nebudou BD splácet svoje závazky. Na druhou stranu BD nabízí půjčky družstevníkům s úrokem (pravděpodobně s oprávněním poskytovat finanční půjčky). Má tedy BD právo nedodržet termíny převodu do vlastnictví, a až následně zadlužit BD a tvrdit, že bytovou jednotku převede až po splacení úvěru, který si BD chce v budoucnu uzavřít?

Chápu-li informace uvedené ve Vaší zprávě správně, dne 5. 9. 2018 jste s bytovým družstvem uzavřel smlouvu o podmínkách převodu jednotky, jejíž součástí je byt, do osobního vlastnictví nájemce tohoto bytu na základě jeho žádosti. V této smlouvě se družstvo zavázalo uzavřít smlouvu o převodu jednotky do osobního vlastnictví, na základě které bude nejpozději do 30. 9. 2019 převedena předmětná jednotka do Vašeho vlastnictví.

Ačkoliv tak Vámi smlouva takto není výslovně pojmenovaná, s ohledem na její obsah se jedná o smlouvu o smlouvě budoucí. Podle ust. § 1785 občanského zákoníku se smlouvou o smlouvě budoucí nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. Zavázané straně pak vzniká povinnost smlouvu uzavřít bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

Ve smlouvě o smlouvě budoucí si mohou smluvní strany další podmínky, jejichž splnění je nezbytné pro uzavření samotné smlouvy. V tomto případě to například mohla být Vaše povinnost uhradit družstvu veškeré dluhy vyplývající z Vaší účasti ve družstvu (např. doplacení anuity). Pokud budou všechny podmínky splněny, žádný důvod, aby smlouva nebyla uzavřena.

Bytové družstvo je právnickou osobou, která je stejně jako kterýkoliv jiný subjekt práva povinna dodržovat právní předpisy; mj. je tedy povinna plnit veškeré své závazky vůči třetí třetím osobám stejně jako kterýkoliv jiný subjekt práva.

Jestliže budou splněny všechny podmínky k uzavření smlouvy o převodu jednotky do osobního vlastnictví a družstvo bude v souladu se zákonem k uzavření smlouvy vyzváno, musí družstvo uvedenou smlouvu uzavřít.

Pokud tak neučiní, můžete se se svým nárokem obrátit na soud s návrhem na nahrazení vůle družstva při uzavření smlouvy o jednotky do osobního vlastnictví. Pouze pak upozorňuji, že právo domáhat se splnění u soudu se promlčuje ve lhůtě jednoho roku od posledního dne lhůty, kdy měla být budoucí smlouva uzavřena.

Vznikne-li Vám v souvislosti s prodlením družstva jakákoliv majetková či nemajetková újma, můžete se domáhat náhrady této újmy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X