Existuje promlčecí lhůta při nároku na pokutu za pozdě dodané vyúčtování?

Mám pronajatý byt od 1. 6. 2015 a do dnešního dne mi nebylo pronajímatelem předáno řádné vyúčtování služeb (měsíční záloha na vodu) a dle zákona chtěl bych uplatnit pokutu za prodlení ve výši 50,00 Kč za každý započatý den prodlení. Poskytoval služeb (pronajímatel) neurčil začátek zúčtovacího období a v nájemní smlouvě je uvedeno “Vyúčtování těchto záloh provede pronajímatel nejméně jednou ročně, a to podle skutečné spotřeby poskytovaných služeb ze strany nájemce.” K jakému dni se dostal pronajímatel do prodlení za neposkytnuté vyúčtování služeb, když není určeno zúčtovací období? Není můj nárok na pokutu z prodlení za neposkytnutí řádného vyúčtování služeb za rok 2015 promlčený?

Postup při vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu pronajímaného za účelem uspokojování bytových potřeb nájemce stanovuje zákon č. 67/2013 Sb. (dále též jen jako „zákon o službách“).

Podle zákon o službách platí, že skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje pronajímatel vždy za zúčtovací období a toto vyúčtování nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období doručí nájemci. Podle zákona o službách přitom může být zúčtovací období nejvýše dvanáctiměsíční s tím, že jeho počátek určuje pronajímatel.

Ačkoliv zákon výslovně pro určení zúčtovacího období nestanovuje žádnou konkrétní formu, obvykle pronajímatel výslovně určí délku i počátek zúčtovacího období v nájemní smlouvě. Z toho, co uvádíte ve svém dotazu, v předmětné nájemní smlouvě žádné takové ujednání nenajdeme. Mám však za to, že pomocí výkladu je možné určit jak délku období, tak jeho počátek.

Dle občanského zákoníku se musí obsah smlouvy vykládat podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Připouští-li použitý výraz různý výklad, v pochybnostech se tento výraz vyloží k tíži toho, kdo jej použil první.

Pokud jde o délku zúčtovacího období, s ohledem na ujednání smluvních stran, dle kterého „vyúčtování (…) provede pronajímatel nejméně jednou ročně,“ lze přijmout výklad, že délka zúčtovacího období činí jeden rok, tedy dvanáct po sobě jdoucích měsíců. Citované ujednání smlouvy je totiž obdobou zákonného ustanovení s tím rozdílem, že dle zákona o službách se vyúčtování provádí vždy za zúčtovacího období“, kdežto dle nájemní smlouvy „jednou ročně“. Ujednání tak lze vyložit v tom smyslu, že úmyslem smluvních stran bylo určit délku zúčtovacího období jako dvanáctiměsíční.

Odpověď – 2. část

Co se týče počátku zúčtovacího období, zde lze dle mého názoru přijmou výklad dvojí. Obvykle se roční zúčtovací období překrývá s kalendářním rokem, je však otázkou, zda toto byl úmysl smluvních stran i v uvedeném případě. Druhým možným výklad je ten, podle kterého by zúčtovací období běželo od 1. 6. do 31. 5. následujícího roku.

Jak jsem uváděl výše, jsou-li ve smlouvě užity formulace a pojmy, které lze vykládat rozdílně, měly by se vykládat v neprospěch toho, kdo je do smlouvy uložil. Aniž bych cokoliv předesílal, s ohledem na běžnou praxi uzavírání nájemních smluv, touto osobou bude pravděpodobně pronajímatel a měl by se tedy prosadit výklad v jeho neprospěch. Pro přesné určení počátku zúčtovacího období by však bylo nutné provést výkladovou analýzu přesahující svým rozsahem možnosti této poradny.

Jak patrně víte, jestliže pronajímatel vyúčtování služeb ve stanovené lhůtě neprovede a nedoručí jej nájemci, má povinnost zaplatiti nájemci tzv. pokutu za prodlení s nepeněžitý plnění. Pokud jde o jeho promlčení, právo na zákonnou pokutu se promlčuje v obecné tříleté promlčecí lhůtě od dne, kdy mohlo být právo uplatněno poprvé. S ohledem na skutečnost, že nemohu přesně určit zúčtovací období, nemohu ani s určitostí určit okamžik uplynutí čtyřměsíční lhůty pro předložení vyúčtování, a tedy ani okamžik, od kterého máte právo na předmětnou pokutu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS