Existují limity pro hlasování per rollam?

Jsme SVJ a dělali jsme formou per rollam shromáždění. Podotýkám, že je to poprvé a nemáme to zahrnuté ve stanovách. V zápise je napsáno, že předseda zajistí uložení změny stanov do sbírky listin vedené rejstříkovým soudem. Hlasování se zúčastnilo 58,62 % všech hlasů. Nezúčastnilo se 41,38 % hlasů. V domě je 30 bytových jednotek v osobním vlastnictví a 2 nebytové pronajímané prostory. Bylo mi řečeno panem předsedou, že se neschválily parkovací zábrany u vjezdů ke garážím, výběrové řízení na dálkově ovládanou závoru na parkoviště-pozemek SVJ, pořízení zámku na komunální odpad. Když se na to laicky dívám, tak se mi zdá, že je u těchto výše jmenovaných případů víc procent pro, přesto to neprošlo. Prý stačí, aby byl v tomto hlasování per rollam jeden proti, a navržené usnesení se neschválí. To si myslím, že snad ani není možné, to by se toho schválilo hodně málo. Navíc jsou to body, na kterých hodně záleží. Za domem máme 7 parkovacích míst na vlastním pozemku a někdy se tam naskládá i 12 aut. Pak nastává problém, že někdo nemůže vyjet ani zajet do garáže. Proto byly navrženy ony zábrany. To samé je kontejner, nešťastně umístěný, jiné místo ale nenajdeme, slouží pak pro odpadky z okolí, neboť je blízko silnice, pro odpadky z vedlejšího 13 patrového věžáku, chodí kolem na parkoviště a pejskaři, neustále se v něm přehrabují lidé bez domova. Dost často se válí různé věci z domácností kolem, například rozbité dveře, použité boty atd.

Odpověď – 1. část

Předně bych rád uvedl, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a zákona č. 191/2020 Sb., zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na osoby účastnící se soudního řízení, poškozené, oběti trestných činů a právnické osoby a o změně insolvenčního zákona a občanského soudního řádu (dále jen „Lex Covid“).

Ačkoliv možnost hlasování nemá Vaše SVJ upraveno ve stanovách, jak jste uvedl výše, tak na základě ust. § 19 odst. 1 věty první Lex Covid, může orgán právnické osoby (ve Vašem případě shromáždění a výbor SVJ) rozhodovat písemně nebo s využitím technických prostředků, i když to nepřipouští zakladatelské jednání.

Ve věci samotného hlasování bych pak rád odkázal na ust. § 1206 odst. 2 OZ. Z tohoto ustanovení vyplývá, že shromáždění je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníku, kteří mají většinu hlasů a že k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny přítomných vlastníků. K tomu podotýkám, že Vaše stanovy mohou upravovat usnášeníschopnost shromáždění jinak, a tedy je nutné vycházet primárně ze znění stanov.

Ust. § 1214 OZ nám pak uvádí, jakým způsobem se při hlasování „per rollam“ s těmito většinami pracuje. Většina se vždy počítá z celkového počtu hlasů všech jednotek. Usnášení schopná je tedy v případě, pokud bude odevzdáno více jak polovina z celkového počtu hlasů.

Odpověď – 2. část

Ve vztahu k jednotlivým bodům usnesení uvádím, že obecně z OZ vyplývá, že k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

K Vámi zmíněným konkrétním bodům usnesení, které dle předsedy nebyly přijaty, sděluji, že bude nutné vycházet ze znění stanov Vašeho SVJ, zda tuto problematiku stanovy specificky neupravují.

Dále pak bude záležet na charakteru činností vyplývajících z těchto konkrétních bodů, a tedy zda nedojde například ke změně velikosti podílů na společných částech. Nicméně ze znění Vámi uvedených bodů usnesení mám za to, že tyto body měly být dle výsledků hlasování přijaty.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS