8. února 2023

Jak by měla vypadat nájemní smlouva po skončení dražby, pokud je v domě nájemník?

S manželem se chystáme za 14 dní zúčastnit online dražby domu. Bohužel je tam nájemník, který má smlouvu do 31. 5. 2019. Jak je to s přebráním závazků nájemní smlouvy po prodeji domu? Pokud nájemník vyplatil původnímu majiteli domu vratnou kauci, je potom naší povinností ji vracet nebo to je povinností bývalého majitele? Dále by nás zajímalo, jak to bude s nájmem, pokud už budeme majitelé. Nájem potom bude podnájemník posílat nám? A pokud by s koncem nájemní smlouvy nechtěl podnájemník opustit dům, jak můžeme postupovat s jeho vystěhováním?

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétních znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy vztahující se k problematice nedobrovolné dražby a nájemního vztahu.

Jelikož v dotazu hovoříte o nedobrovolné dražbě, tak předpokládám, že se jedná o dražbu podle zákona o veřejných dražbách. Z toho důvodu budu vycházet ve své odpovědi z tohoto zákona.

Pokud dojde v rámci nedobrovolné dražby k převodu vlastnictví nemovité věci na nového vlastníka, dochází v takovém případě i k přechodu nájmu váznoucímu k této nemovitosti. Znamená to tedy, že nabytím vlastnictví k předmětné nemovitosti se stanete současně pronajímatelem vůči nájemci, který má k dané nemovitosti platně zřízený nájem.

Co se týká o složenou peněžní jistotu nájemce, tak povinnost ji vrátit nájemci při skončení nájemního vztahu přechází obdobně jako samotný nájem na nového vlastníka. Pro Vás to znamená, že jakmile dojde k ukončení nájemního vztahu s nájemcem, máte povinnost mu jistotu, popř. její zbytek vrátit.

Jako nový vlastník máte samozřejmě možnost domáhat se této částky po původním vlastníkovi. Zde se jedná o tzv. regresní nárok.

K Vašemu poslednímu dotazu uvádím, že pokud máte sjednaný nájem na dobu určitou, končí tento nájem posledním jeho dnem, a tedy 31.5.2019. Tento den je nájemce povinen Vám byt odevzdat, přičemž podle zákona je byt odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání.

V případě, že v den skončení nájmu nájemce byt neopustí, doporučuji ho písemně vyzvat k jeho vyklizení ve stanovené lhůtě. Pokud ani přesto nájemce byt neopustí, doporučuji se obrátit na soud s žalobou na vyklizení. Vedle toho se můžete také domáhat i náhrady škody, která by Vám z důvodu neoprávněného užívání Vašeho bytu nájemcem vznikla.

Pokud v plánované dražbě daný byt vydražíte, doporučuji kontaktovat nájemce a o této skutečnosti jej informovat a současně mu sdělit nové číslo bankovního účtu, na který má být zasíláno nájemné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X