Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Od listopadu 2017 do počátku roku 2019 jsem bydlel v nájmu, přičemž do dnešního dne mi nebyly ze strany pronajímatele vyúčtovány služby spojené s užíváním bytu. Částka za služby nebyla sjednána paušálně. Ve smlouvě není uvedena délka zúčtovacího období, ale v zákoně č. 67/2013 Sb. je uvedeno, že zúčtovací období je nejdéle 12 měsíců. Chápu tedy dobře, že s ohledem na to, že smlouva v tomto směru nic neuvádí, je v mém případě zúčtovací období od listopadu 2017 do října 2018 a s ohledem na to, že vyúčtování má být dle smlouvy do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, měl být první rok smlouvy zúčtován do konce února 2019? Do dnešního dne dělá pronajímatel mrtvého brouka a s vyúčtováním se neozývá. Vztahuje se na tento případ pokuta 50 Kč za den prodlení dle zákona č. 67/2013 Sb.? Smlouva ohledně pokuty nic nestanovuje. Dále bych se chtěl zeptat na nejasnost v souvislosti s § 8 zákona č. 67/2013 Sb. Do kdy mohu po pronajímateli požadovat nahlížení do podkladů k vyúčtování? Dle § 8 „Na základě písemné žádosti příjemce služeb je poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů.“ Pokud jsem tedy písemně nepožádal pronajímatele o nahlédnutí do podkladů pro vyúčtování do 5 měsíců od skončení zúčtovacího období, tak už pronajímatel není povinen umožnit mi nahlédnout do listin, které mají být podkladem pro vyúčtování? Nebo mohu žádat o nahlédnutí do podkladů pro vyúčtování i po uplynutí těch 5 měsíců od skončení zúčtovacího období, když mi samotné vyúčtování pošle se zpožděním?
Odpověď – 1. část
Úvodem mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a zák. č. 67/2013 Sb., o poskytováním plnění spojených s užíváním bytů, ve znění pozdějších předpisů.
Dle ust. § 2 písm. c) zákona o službách platí, že zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb.
Na základě ust. § 7 výše zmíněného zákona, má poskytoval služeb povinnost předložit příjemci služeb vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby vždy za zúčtovací období, a to nejpozději do 4 měsíců od skončení tohoto zúčtovacího období.
Jak vyplývá ze zákonné úpravy, tak počátek zúčtovacího období určí poskytovatel služeb (ve Vašem případě pronajímatel). Pokud by Vám tedy např. po 2 měsících trvání nájemního vztahu pronajímatel předložil řádné vyúčtování s tím, že k 31. 12. 2019 skončilo zúčtovací období, byla byste povinna uhradit vyúčtovanou částku, a to ve lhůtě ujednané v nájemní smlouvě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.
Pokud je ovšem pronajímatel v tomto směru zcela nečinný, tak výkladem předmětného ustanovení je možné dovodit, že nejzazším termínem pro doručení řádného vyúčtování za první rok užívání bytu je (jak jste správně uvedl) konec února 2019, a to s ohledem na skutečnost, že zúčtovací období může být nejvýše dvanáctiměsíční, tedy konec zúčtovacího období může nastat nejpozději po 12 měsících trvání nájemního vztahu.
Konec zúčtovacího období tedy může nejpozději připadnout na konec října 2018 a v souladu se zákonem je pak pronajímatel povinen předložit řádné vyúčtování nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, tedy nejpozději do konce února 2019.
Pokud Vám pronajímatel ani v této lhůtě doručil řádné vyúčtování, tak s tím dostává do prodlení se splněním této své povinnosti, kdy Vám vzniká právo požadovat po něm uhrazení pokuty za toto prodlení, a to ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení, tj. ode dne 1. března roku 2019.
Doporučuji tedy vyzvat pronajímatele k předložení řádného vyúčtování a sdělit mu, že máte současně ze zákona nárok na úhradu pokuty z prodlení a tu mu rovněž ve Vaší výzvě vyčíslit, neboť to by již mohlo pronajímatele motivovat k činnosti. V případě, že tak neučiní, bude třeba domáhat svých nároků u příslušného soudu.
Odpověď – 2. část
Vaše druhá část dotazu míří k výkladu ust. § 8 zákona č. 67/2013 Sb., o poskytováním plnění spojených s užíváním bytů, ve znění pozdějších předpisů, který stanoví, že „na základě písemné žádosti příjemce služeb je poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů.“
Z jazykového znění zákona plyne, že na základě písemné žádosti příjemce služeb, je poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby. Je tedy patrné, že ona pětiměsíční lhůta se váže na konec zúčtovacího období a nikoli na doručení vyúčtování služeb. Bohužel se tedy přikláním k závěru, že pokud jste v této lhůtě přejímatele nevyzval k předložení podkladů, tak toto Vaše právo zaniklo.
Sice bychom mohli polemizovat nad smyslem tohoto ustanovení, kterým je poskytnutí kontroly příjemci služeb nad způsobem, jakým poskytovatel služeb dané vyúčtování provedl, kdy stanovená lhůta 5 měsíců od skončení zúčtovacího období je zde stanovena z toho důvodu, aby i v případě nejzazšího doručení vyúčtování (4 měsíce od skončení zúčtovacího období) měl příjemce služeb stále možnost provést tuto kontrolu. V takovém případě by bylo možné teoreticky dovodit, že Vám právo žádat předložení podkladů nemůže zaniknout dříve, něž Vám bude předloženo vyúčtování služeb.
Vzhledem ke skutečnosti, že neexistuje v tomto směru žádná judikatura, která by tuto problematiku objasnila, přiklonil bych se k jazykovému znění předmětného, kdy počátek pětiměsíční lhůty je navázán na konec zúčtovacího období a nikoli na předložení vyúčtování a mám tedy za to, že toto Vaše právo uplynutím dané lhůty zaniklo.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS
