6. února 2023

Jak je to se zádržným, když nájemnice neplatí

Nájemnice mi dluží 2 nájmy a příští týden to budou již 3 nájmy. Přišla jsem na to, že má na sebe již spoustu exekucí, není s ní rozumná domluva, pořád oddaluje naše setkání, a jak bych tak řekla, umí v tom chodit. Řešit tedy nezaplacení nájmu další exekucí mi přijde zbytečné. Ráda bych se nájemnice zbavila co nejdříve, když má byt pronajatý od 6. dne v měsíci do 5. dne následujícího měsíce a ve smlouvě splatnost nájemného 3. dne v měsíci. Mohu ji hned 4. dne v měsíci, pokud nedostanu ani třetí výši nájmu, ukončit smlouvu z důvodu hrubého porušení nájemní smlouvy? Upomínku o zaplacení jsem ji již písemně poslala před měsícem. Ona se chce odstěhovat až na konci srpna. Obrátila jsem se na nějaké advokáty o radu, ale nemají čas (zájem) mi pomoci, asi pro ně není zajímavé mi poskytnout jen poradenství. Zajímalo by mě, jak se prakticky provádí § 2234 – zádržné. Pokud si domluvím prohlídku bytu s nájemnicí za účelem kontroly bytu, je možné ji odnést třeba televizi, samozřejmě s tím, že jí o zádržném písemně budu informovat. Má smysl kontaktovat exekutory již existujících exekucí? Nezkomplikuje mi to vystěhování nájemnice? Nebo existuje nějaké jiné řešení, než další exekuce, jak z paní dostat alespoň část dlužné částky co nejdříve, a jak ji co nejdříve vystěhovat?

Podle právní úpravy obsažené v občanském zákoníku, jíž se nájem bytu, který byl nájemci přenechán k zajištění jeho bytových potřeb (dále jen jako „nájem bytu“) řídí, může pronajímatel nájem bytu vypovědět pouze ze zákonem stanovených důvodů. Sjednat si další výpovědní důvody v neprospěch nájemce občanský zákoník vylučuje.

V případě, že nájemce nezaplatí nájemné náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, čímž se dopustí porušení své smluvní povinnosti zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Přestože dikce zákon obsahuje text „za dobu alespoň tří měsíců“, dle převažujícího výkladu právní nauky není nutné prodlení nájemce s úhradou nájemného za tři po sobě jdoucí měsíce, ale postačí, když celkový souhrn dlužné částky bude odpovídající částce plateb na nájemném a na náklady na služby za tři měsíce.

Ještě před podáním výpovědi je pronajímatel povinen pokusit se řešit věc smírně, a sdělit nájemci (nejlépe písemně), že neuhrazení nájemného v částce odpovídající nájemnému a nákladům za službu za 3 měsíce posuzuje jako porušení povinností zvlášť závažným způsobem, a zároveň jej vyzvat, aby nájemné v přiměřené uhradil. Výzva představuje hmotněprávní podmínku pro oprávněné podání výpovědi a neučiní-li ji pronajímatel, k případně dané výpovědi se nepřihlíží.

Napraví-li nájemce v poskytnuté lhůtě své chování tím, že dlužné nájemné zpětně uhradí, výpovědní důvod k výpovědi bez výpovědní doby pomine. Zároveň však může přicházet v úvahu vypovězení nájmu s tříměsíční výpovědní dobou pro hrubé porušení povinnosti. Za hrubé porušení povinnosti by se totiž mělo považovat nezaplacení nájemného za dobu kratší než tři měsíce. Ve vztahu k výpovědi s výpovědní dobou totiž neuhrazení nájemné jako výpovědní důvod nezaniká dodatečným uhrazením.

Odpověď – 2. část

Pokud jde o dobu, kdy má být uvedená výzva zaslána, občanský zákoník mlčí. Domnívám se, že nic nebrání tomu, aby byla výzva zaslána ještě před samotným prodlením se třetím po sobě jdoucím nájemným, budete-li mít (s ohledem všechny okolnosti dané situace) za to, že k platbě ani nedojde, měla by však poskytovat přiměřenou lhůtu k nápravě s tím, že lhůta by měla začít běžet až po splatnosti třetího nájemného.

Pro úplnost dodám, že výpověď nájmu bytu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Pronajímatel musí nájemce zároveň poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Ve výpovědi ve výpovědní doby musí pronajímatel zároveň uvést, v čem spočívá porušení povinností zvlášť závažným způsobem, jinak se k uvedené výpovědi nepřihlíží.

Nájem skončí buď uplynutím výpovědní doby, nebo okamžikem doručení výpovědi nájemci (jedná-li se o výpověď bez výpovědní doby). Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

Pokud jde o dlužné nájemné, v prvé řadě můžete jeho uhrazení dosáhnout tím, že při skončení nájmu započtete vůči jistotě (kauci) složené na počátku nájmu. K započtení na jistotu může dojít pouze za předpokladu, že byla na počátku nájmu složena. V případě, že jistota složena nebyla, nebo dlužná částka tuto jistotu převyšuje, nezbývá Vám než domáhat se uhrazení nájemného soudní cestou. Společně s nájemným pak můžete rovněž požadovat uhrazení úroku z prodlení za každou opožděnou platbu nájemného.

Dle dle ust. § 2234 občanského zákoníku můžete jako pronajímatel zadržet na úhradu pohledávky (v podobě dlužného nájemného) movité věci, která má nájemce v bytě. K zadržení však může dojít pouze v případě, kdy máte movitou věc právoplatně ve své moci a máte povinnosti jí vydat. K zadržení tedy může dojít v případě, kdy nájemce již byt opustil, ale zanechal v ní movité věci, nikoliv v situaci, kdy nájemce byt stále obývá a předmětné movité věci má stále ve své moci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X