9. února 2023

Jak je upraven převod peněz z fondu oprav, když se BD mění na SVJ?

Zatím jsme všichni členy BD a platíme za každý byt určitou částku jako “zálohu” na případné potřebné opravy nemovitosti, tzv. fond oprav. Protože BD za poslední roky žádné velké opravy nerealizovalo, je ve fondu pár milionů Kč. Pár bytů se bude převádět do OV a vznikne SVJ. SVJ se stane správcem objektu. Existuje nějaký předpis, který stanoví, jak se v takovém případě nakládá s nepoužitým fondem oprav? Příklad: BD má ve FO peníze na opravu např. střechy a tu neudělalo. Potom pod hlavičkou SVJ by tato oprava proběhla. BD jako člen SVJ bude mít z čeho na opravu přispět (má celý FO) a noví vlastníci bytů (OV), kteří jako družstevníci do fondu roky šetřili, tak nebudou mít nic a musí opět hradit z vlastní kapsy – čili znovu přispět do FO nového SVJ, tudíž platit vlastně dvakrát? Připadá mi nemožné, aby tato situace nebyla někde řešena, ale  nemohu nic najít. Fond oprav se tvoří z plateb vztažených vždy k bytové jednotce, takže se dá z účetnictví zjistit, kolik který “byt” do FO přispěl, kolik se vyčerpalo atd…. a lze vyčíslit zůstatek u každého bytu. Pokud nebyl použit, je to vlastně záloha na budoucí opravy a ta by měla být jako nespotřebovaná převedena (vrácena) členovi BD, který přestane být členem BD a stane se vlastníkem bytu v OV. Tato částka by se převedla do FO nového SVJ. Prosím o radu, jak postupovat.

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétních znalostí stanov Vašeho BD a SVJ budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, která se této problematice věnuje.

Pojem „fond oprav“ je pojmem, který byl zaveden zákonem o osobním vlastnictví bytu a do dnešní doby je jako takový stále ze strany BD a SVJ přebírán a nadále používán. Nicméně z právního a účetního hlediska tento pojem již neexistuje.

K tomu, aby bylo možné charakterizovat povahu finančních prostředků od členů BD a posoudit, zda s nimi lze nakládat, je nutné znát způsob evidence těchto prostředků v účetnictví. Tyto prostředky bývají převážně účtovány buďto jako rezerva BD či jako dlouhodobé, popř. krátkodobé zálohy, nicméně ani tento způsob evidence ve formě záloh není dle odborné literatury zcela správný.

Každý člen BD jako nájemce družstevního bytu je povinen hradit nájemné v němž jsou podle zákona obsaženy účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.  Tyto finanční prostředky jsou vlastnictvím BD, nikoliv člena BD.

BD poté z těchto finančních prostředků vytvoří rezervu, tj. typicky založí bankoví účet, na který dlouhodobě část z prostředků ukládá. V případě, že BD zruší tuto rezervu, částku si ponechá a nájemcům nic nevrací. Nájemci tedy nemají právo domáhat se vrácení části nájemného, která byla použita k tvorbě rezervy („fondu oprav“).

Dále je třeba upozornit, že v případě, kdy by byly finanční prostředky nad rámec nájemného vybírány od nájemců za konkrétním účelem (např. oprava střechy) a evidovány jako zálohy (dlouhodobé či krátkodobé), vzniká zde povinnost BD tyto prostředky vyúčtovat a v případě nerealizace daného záměru je vrátit nájemcům.

Závěrem dodávám, že ačkoliv nemají členové BD právo domáhat se vrácení části nájemného, neznamená to, že by nemohlo BD nashromážděné finanční prostředky např. darovat SVJ. Nicméně je zde potřeba počítat s daňovými povinnostmi.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X