4. února 2023

Jak se “zbavit” nájemníků

Od 1. 3. 2019 jsem přes realitní kancelář pronajal svůj byt. Bohužel jsem slepě věřil realitní kanceláři a s nájemníkem jsem podepsal smlouvu na dobu neurčitou. Nyní bych svůj byt potřeboval prodat z důvodu finanční nouze a nájemníci v bytě se odmítají vystěhovat. Můžete mi prosím poradit, jak se jich v uvozovkách můžu zbavit a svůj byt prodat?

Nejsnazším způsobem, jak lze nájem na dobu neurčitou ukončit, je pochopitelně dohodou smluvních stran, což však (jak uvádíte) ve shora uvedeném případě bohužel není možné. Máte-i tedy zájem na ukončení nájmu, nezbývá jiná možnosti než nájem vypovědět.

Jak vyplývá z občanského zákoníku, pronajímatel může nájem bytu vypovědět pouze ze zákonem stanoveného důvodu, které nalezneme občanském zákoníku. Zákonem stanovený výčet důvodů je přitom konečný a další výpovědní důvody v neprospěch nájemce v nájemní smlouvě již ujednat nelze.

Dle ust. 2288 odst. 1 občanského zákoníku může pronajímatel nájem na dobu neurčitou vypovědět tříměsíční výpovědní době vypovědět,

a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,

b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,

c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodů veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo

d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Podle ust. § 2288 odst. 2 občanského zákoníku pak může pronajímatel nájem na dobu neurčitou vypovědět tříměsíční výpovědní době vypovědět i v případě, že

a) má být byt užíván pronajímatelem nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, nebo

b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Odpověď – 2. část

Občanský zákoník rovněž umožňuje pronajímateli vypovědět bez výpovědní doby, a to poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Za porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem se považuje, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Dále občanský zákoník umožňuje pronajímateli nájem vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti nepřešla a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost.

Pokud však jde o změnu vlastnictví, zákon výslovně stanoví, že byl-li pronajat byt (či dům), ve kterém nájemce bydlí, nemá pronajímatel právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví. Na případné ujednání nájemní smlouvy, které by stanovilo opačně, se hledí jako by ve smlouvě nebylo.

Bez bližší znalosti uvedeného případu bohužel nedokáži posoudit, zda je ve shora popsané situaci dán některý z výpovědních důvodů a Vám jako pronajímateli svědčí právo nájem vypovědět.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X