Jaká je šance domoci se nějakým způsobem povolení k výměně trubek?

Mám dotaz ohledně výměny společného topného stoupačkového vedení v koupelně. Přívod topení ze sklepního prostoru do koupelny vede novými měděnými trubkami 3/4. Dvacet centimetrů nad zemí se napojují na staré vedení, které tvoří trubka o průměru cca 60 mm. Chtěli bychom nový přívod topení nastavit do výše cca 1 metru z důvodu navýšení prostoru pro pračku, ale ze strany předsedy SVJ je vyjádřen zákaz úpravy stoupačky vedení. Je šance domoci se nějakým způsobem povolení k výměně trubek?

Odpověď – 1. část

Jestliže je bytový dům centrálně vytápěn, celá soustava rozvodů tepla, a to včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení, je považována za společnou část nemovité věci (dále jen „společné části“) s tím, že části soustavy rozvodů, které se nacházejí přímo v bytě, jsou ve výlučném užívání jednotlivých vlastníků.

Vlastníci mohou tyto společné části svobodným způsobem užívat, svým užíváním však nesmí ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Vedle tohoto omezení jsou vlastnící zároveň povinni udržovat tyto společné části ve stavu, v jakém to jakém to vyžaduje nezávadný stav domu. Vyjma shora uvedené udržovací povinnosti vlastníků náleží veškerá další správa společných částí (tedy i rozhodování a provádění oprav či stavebních úprav společných částí) společenství vlastníků, a to i v případě, že jsou ve výlučném užívání některého ze spoluvlastníků.

Nestanoví-li stanovy společenství vlastníků něco jiného, rozhodování o opravách a stavebních úpravách, jejichž náklady nepřevyšují v jednotlivých případech částku 1.000,- Kč v průměru na každou jednotku, náleží do působnosti statutárního orgánu (zde předseda společenství vlastníků). Rozhodování o všech dalších opravách či stavebních úpravách společných čistí naleží do působnosti shromáždění.

Odpověď – 2. část

Z uvedeného tedy vyplývá, že provedení stavebních úprav rozvodů tepla je podmíněno souhlasem příslušného orgánu společenství vlastníků. Smyslem toho, proč je zákonem shora uvedený postup vyžadován, je prostý. Jednotlivé rozvody tepla (a další části soustavy) nacházející se v bytě jsou neoddělitelnou součástí celé soustavy rozvodů tepla, která zajišťuje vytápění celého bytového domu a slouží všem spoluvlastníkům bytového domu. V případě, že by vlastníci mohli provádět úpravy „svých“ rozvodů tepla nacházejících se přímo v bytě radiátorů bez vědomí dalších vlastníků, resp. osoby odpovědné za správu domu a pozemku, mohlo by jejich zásahem dojít k ohrožení funkčnosti celé soustavy rozvodů tepla.

Jelikož mi není známé úplné znění stanov společenství vlastníků, nedokáži s jistotou určit, do působnosti kterého z orgánů spadá rozhodování o provedení stavební úpravy rozvodů tepla ve Vašem bytě.

I v případě, že by tímto orgánem byl předseda společenství vlastníků a odmítal by Vám souhlas se stavební úpravou dát, může Vám souhlas poskytnout shromáždění jakožto nejvyšší orgán společenství vlastníků. Občanský zákoník totiž poskytuje shromáždění možnost vyhradit si právo rozhodovat o záležitosti, která nespadá do jeho působnosti. Shromáždění by se v takovém případě usneslo, že si vyhrazuje rozhodnout o Vámi plánované stavební úpravě, a poté by (dalším usnesením) mohlo se stavebními úpravami dát souhlas.

Jestliže Vám zákonem požadovaný souhlas nebude dán, stavební úpravu není možné provést. Provedl-li byste úpravu bez souhlasu příslušného orgánu společenství, neoprávněně byste zasahoval do vlastnických práv dalších spoluvlastníků bytového domu a jednal tedy v rozporu se zákonem. V případě, že by v důsledku takového jednání došlo ke vzniku škody, byl byste povinen nahradit poškozeným vzniklou škodu. Škoda by v takovém případě byla představována nefunkční soustava rozvodů tepla, resp. náklady spojenými s její opravou, případně náklady na náhradní vytápění apod.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS