27. ledna 2023

Jakým způsobem je možné odkoupit kolárnu v bytovém domě

Ráda bych se zeptala na možnosti, jak odkoupit místnost (kolárna) od nájemníků bytového družstva a zároveň už i od majitelů bytů v OV. Věc se má takto: Jsme majiteli bytu v družstevním vlastnictví a máme byt 3+1 v přízemí domu. Vedle našeho byt je místnost, kterou bychom rádi přikoupili k bytu a náš byt zvětšili na 4+1. Na bytovém družstvu nám bylo řečeno, že je to za ně OK, ale potřebujeme souhlas všech vlastníků bytu, ať už vlastníků družstevního podílu, nebo bytů v osobním vlastnictví. A zde nastává problém – jak se domluvit s nájemníky? Nabídnout každému finanční obnos za souhlas? Chceme navrhnout i možnost vybudování nové kolárny v prázdné místnosti ve sklepě. Jak se postavit k tomu, když byť jeden jediný člověk nebude souhlasit? Dá se to nějak právně ošetřit?

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu, zejména stanov Vašeho bytového družstva, budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), v účinném znění (dále jen „ZOK“) a zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále jen „OZ“).

Z Vašeho dotazu předpokládám, že jste vlastníkem družstevního podílu, se kterým je spojeno právo nájmu bytu o dispozici 3+1, který nyní užíváte. Současně však již došlo na základě prohlášení vlastníka k vymezení bytových a nebytových jednotek k domě a současně již některé jednotky byly převedeny do osobního vlastnictví členů bytového družstva. Z tohoto předpokladu budu dále ve své odpovědi vycházet.

Ve vztahu k Vámi zmiňované kolárně uvádím, že z Vašeho dotazu nevyplývá, zda se jedná o společné prostory, které mohou využívat jednak bytové družstvo, resp. členové, tak i ostatní vlastníci bytových jednotek či samostatnou nebytovou jednotku ve vlastnictví bytového družstva. Tato skutečnost je však podstatná pro určení, jakým způsobem dále postupovat (tedy zda bude možné předmětný prostor prodat či k němu zřídit pouze nájem) a kdo všechno bude muset udělit souhlas s Vaším záměrem.

Odpověď – 2. část

V tomto směru je nezbytné nahlédnout do prohlášení vlastníka a dále do stanov Vašeho bytového družstva, kde by měl být upraven proces případného převodu jednotek do osobního vlastnictví, popř. proces vzniku nájmu k nebytovému prostoru. Bez těchto informací nebude možné ve Vašem záměru pokračovat.

Co se týká přesvědčení ostatních k udělení souhlasu s Vaším záměrem, bohužel v tomto směru zákon nenabízí žádné možnosti, jak toho docílit. Je tedy na Vás, jakým způsobem potřebné souhlasy získáte a co dotčeným osobám za udělení souhlasu nabídnete. Další otázkou, kterou bude nezbytné se zabývat, je povolení stavebních úprav, o kterých se zmiňujete (např. vybourání otvorů pro dveře) – jak z hlediska souhlasu družstva, tak potenciálně statika/stavebního úřadu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

X