4. února 2023

Kancelářský, nebo obytný prostor?

Jsme SVJ a máme v domě společné prostory pod uzavřením. Odhlasovali jsme před delší dobou, že finance z těchto pronájmů půjdou do fondu oprav. Bohužel, jeden z prostorů byl již v minulosti zařízen jako bytová jednotka, a to 2+kk – 2 místnosti, z nichž v jedné je kuchyňská linka, dále je tam předsíň, WC a sprchový kout. Prostory užívala 20 let stavební firma jako kancelář. Firma prostory opustila a pan předseda pronajal tento prostor opět jako kancelářský, na dobu určitou. Máme podezření, že to není kancelář, ale že prostory jsou užívány na bydlení. V domě se proslýchá, že se tam denně svítí do pozdních nočních hodin i o víkendech. Máme právo na to, vidět tyto prostory? Jak jsou např. zařízené? Pokud ano, tak kdo? A jak postupovat, kdybychom opravdu zjistili, že tam osoba, která si prostory pronajala, skutečně bydlí?

Odpověď – 1. část

Nájemní vztah mezi společenství vlastníků jednotek, které v zastoupení vlastníků nájem sjednává, a nájemcem společných částí domu se řídí především nájemní smlouvou a podpůrně též příslušnými ustanoveními občanského zákoníku o nájmu a nájmu prostor sloužících k podnikání. Jelikož nemám nájemní smlouvu k dispozici, budu ve své odpovědi vycházet toliko ze zákonné úpravy.

Základní povinností nájemce je povinnost užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li účel ujednán, k účelu obvyklému. Uvádíte-li ve svém dotazu, že byly nebytové prostory pronajaty stavební společnosti jako „kanceláře“, předpokládám, že účel užívání byl v daném případě výslovně sjednán. Nájemce by tedy měl v takovém případě užívat výhradně jako kanceláře, nikoliv jako byt k uspokojování svých bytových potřeb.

Užívá-li nájemce pronajímané prostory k jinému než sjednanému účel a porušuje-li tak uvedenou povinnost, předně vzniká pronajímateli právo domáhat se splnění povinnosti u soudu. Dále může pronajímatel požadovat náhradu škody či nemateriální újmy vzniklé v příčinné souvislosti s porušením dané povinnosti. Vypovědět nájem z uvedeného důvodu můžete pouze, jestliže jste si tuto možnost sjednali v nájemní smlouvě.

Odpověď – 2. část

Není-li možnost výpovědi pro uvedený případ sjednána, lze nájem vypovědět pouze ze zákonem stanovených důvodů. V případě porušování povinnosti nájemcem připadají v úvahu dva možné postupy, a to podle závažnosti porušení povinnosti.

Obecně platí, že dosahuje-li porušování povinnosti nájemcem nižší intenzity, lze uvažovat o právu pronajímatele vypovědět nájem pro hrubé porušování povinností vůči pronajímateli. V takovém případě nájem skončí uplynutím 3měsíční výpovědní doby s tím, že po výpovědní dobu nájem nadále trvá a oběma smluvním stranám zůstávají zachována všechna práva a povinnosti.

Dosahuje-li však porušování povinnosti vyšší intenzity a nájemce porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu zvlášť závažným způsobem, svědčí pronajímateli dokonce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby. Mám přitom za to, že užívá-li nájemce pronajímaný prostor jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno, jedná se o porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem.

V takovém případě nájem končí k okamžiku doručení písemné výpovědi nájemci s tím, že nájemce je povinen pronajímaný prostor bezodkladně odevzdat. Aby výpověď založila zamýšlené právní následky, musí ji předcházet písemná výzva nájemci k tomu, aby v přiměřené době začal předmět nájmu užívat ke sjednanému účelu, jinak mu bude nájem vypovězen.

Odpověď – 3. část

Pro úplnost si dovolím upozornit na skutečnost, že výpověď musí být učiněna v písemné formě, musí být doručena nájemci a musí obsahovat důvod výpovědi, nejlépe pak se skutkovým vylíčení toho, v čem pronajímatel spatřuje hrubé či zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti.

Pokud jde o prohlídky věci, obecně platí, že pronajímatel nemá právo na pravidelné prohlídky pronajímané věci bez udání důvodu. Není-li v nájemní smlouvě sjednáno jinak, má pronajímatel právo na prohlídku pronajaté věci po dobu nájmu pouze za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci, či v době tří měsíců před skončením nájmu za účelem prohlídky zájemcem o další pronájem. V obou případech platí, že má nájemce povinnost umožnit prohlídku pronajaté věci, bude-li mu oznámena v dostatečném předstihu. K provedení prohlídky je oprávněn předseda SVJ, potažmo jakákoliv jiná osoba, kterou SVJ pověří.

Prohlídkou věci však nesmí docházet ke zbytečnému obtěžování nájmem (např. nadměrnou frekvencí prohlídek či jejich nevhodným načasování) a zároveň je lze realizovat je v souladu s dobrými mravy. Nelze je tedy podnikat se zastřeným úmyslem, tj. za jiným než tvrzeným účelem. Takové zneužití práva by nepožívalo právní ochrany.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

X