27. ledna 2023

Koupě nemovitosti a probíhající soudní spor s bývalým nájemcem

Můj dotaz se týká koupě nemovitosti i přes údajně právě probíhající soudní spor o vystěhování dlouhodobého a údajně i platícího nájemníka. Zajímá mě, zda mohu takovouto nemovitost koupit i přes probíhající spor mezi nájemníkem, který nemovitost obývá údajně již dvacet let za směšné nájemné, a stávajícím majitelem? Bohužel se mi nepodařilo získat nájemní smlouvu, kterou paní majitelka se starým pánem uzavřela. Jedná se o nemovitost bez dalších potíží, například věcné břemeno, zástavní právo nebo právo užívání. O tuto nemovitost jevím již poměrně dlouhý čas vážný zájem. Zatím mi bylo realitním agentem doporučeno posečkat, až se vše vyřeší. Nemám ale bohužel žádnou záruku, vzhledem k tomu, že realitní agent odmítá převzít kauci na tuto nemovitost. Nemovitost je pro mě tak lukrativní, že jsem ochoten dům koupit i s nájemníkem a vystěhování převzít na svá bedra. Chystám se nemovitost financovat hypotečním úvěrem. Prosím tedy o radu, jak dále postupovat.

S odkazem na vaše sdělení, že na nemovitosti neváznou žádná věcná práva, mohu s odkazem na obecnou právní úpravu, a sice zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, konstatovat, že koupit nemovitost za trvání soudního řízení mezi současným vlastníkem a nájemcem je možné. V kupní smlouvě však doporučuji upravit rovněž to, jak bude po převodu vlastnického práva s probíhajícím soudním řízením naloženo.

Především doporučuji, abyste se s podstatou sporu seznámil před tím, než se stanete vlastníkem nemovitosti a případně i účastníkem soudního řízení. Z procesního hlediska je možné, abyste po převodu vlastnického práva vstoupil do práv a povinností žalobce. Je však nutné počítat s rizikem spočívajícím v tom, že v případě neúspěchu ve věci, budete povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení. Naopak v případě úspěchu ve věci bude k náhradě nákladů řízení povinen žalovaný. Tato náhrada bude vyplacena vám, přestože část nákladů řízení hradil současný vlastník. Jak bude s náhradou nákladů řízení naloženo lze upravit v kupní smlouvě.

Také je možné, aby vzal současný vlastník žalobu zpět před tím, než na Vás převede své vlastnické právo k nemovitosti, eventuálně abyste tak učinil Vy poté, co se stanete žalobcem namísto původního vlastníka, pokud se Vám podaří s nájemcem domluvit mimosoudně. Vhodný postup ve věci záleží především na stavu řízení.

Dovoluji si však upozornit, že změna vlastníka nemovitosti není důvodem pro skončení nájmu, ledaže je toto ujednáno v nájemní smlouvě. Práva a povinnosti z nájmu na vás přejdou spolu s nabytím vlastnického práva k nemovitosti. Vypovědět nájem je možné jen v souladu s nájemní smlouvou či v souladu se zákonem. Zákonem stanovené výpovědní důvody jsou jak v případě nájmu na dobu určitou, tak v případě nájmu na dobu neurčitou omezené.

Sepis kupní smlouvy a volbu vhodného postupu v probíhajícím řízení doporučuji přenechat právníkovi a celou záležitost s ním dále diskutovat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X