Kuřák zamořující ostatní byty v SVJ

Jsou nějaké právní možnosti, jak omezit uživatele bytu-kuřáka, z jehož bytu se kouř stavebními nedokonalostmi šíří do sousedních bytů? Jedná se o dům s byty v soukromém vlastnictví, spravovaný SVJ.

Odpověď – 1. část

Práva a povinnosti vlastníků jednotek nacházejících se v bytovém domě v obecné rovině upravuje zejména zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále jen „OZ“), ze kterého ve své odpovědi budu vycházet.

Dle ust. § 1175 odst. 1 OZ svědčí vlastníku jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části domu, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Toto ustanovení přitom navazuje na obecná pravidla pro výkon vlastnického práva, která se na vlastníky bytových jednotek rovněž vztahují. Tato pravidla vymezují mj. některá jednání, která se vlastníkům při nakládání s jejich vlastnictvím (např. bytovou jednotkou) zakazují.

Zejména se vlastníkům zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit. Výslovně zákon přitom stanovuje, že se vlastník mj. musí zdržet všeho, co působí, že např. kouř, prach, plyn, pach a jiné podobné účinky (tzv. imise) vnikají do nemovité věci jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání nemovité věci.

Odpověď – 2. část

V konkrétním případě by podstatné omezení v užívání jednotek dalších vlastníků jednotek mohlo spočívat např. v tom, že v souvislosti s vnikáním kouře musí další vlastníci jednotek více větrat či vynakládat náklady na čištění bytů, příp. jim způsobuje zdravotní problémy. Na tomto místě si však dovoluji uvést, že posouzení otázky přiměřenosti vnikání imisí do cizích nemovitostí i posouzení otázky, zda imise omezují obvyklé užívání nemovité věci, případně dovození úmyslu vlastníka kouřením obtěžovat ostatní vlastníky jednotek, je nutné provést v každém jednotlivém případě zvlášť s přihlédnutím ke specifickým okolnostem. Není možné tedy nijak zobecnit, co lze považovat za imise vnikající nemovité věci jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání nemovité věci.

Pokud by vlastník jednotky v předmětné situaci (byť i nezáměrně) způsoboval, že kouř z jedné jednotky vniká do dalších bytových jednotek, příp. do společných částí domu v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku, jednal by tento vlastník v rozporu se zákonem, neboť by omezoval nerušený výkon vlastnického práva dalším vlastníkům jednotek.

Co se týče konkrétních návrhů řešení dané situace, vždy je nejlepší se v prvé řadě obrátit na vlastníka, který Vás svým jednáním obtěžuje a poprosit ho, aby např. nekouřil přímo v bytě/v místech, ze kterých proniká kouř do jiných bytů, a to třeba i v součinnosti s výborem/předsedou SVJ.

Pokud by se vlastník odmítal zdržet takového jednání obtěžujícího ostatní vlastníky jednotek, pak se jako krajní prostředek řešení nabízí varianta domáhat se zdržení se nezákonného jednání podáním tzv. zápůrčí (negatorní) žaloby u příslušného soudu. Zde je ale nutné zdůraznit, že žalobce je tím, kdo musí prokázat, že jednání vlastníka jednotky je nezákonné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS