9. února 2023

Mám jako vlastník právo k dodání dokladů o stavu fondu oprav?

Již několik měsíců požaduji po výboru SVJ i po firmě, která má náš dům ve správě, přehled fondu oprav, tj. příjmy a výdaje za loňský a letošní rok. Bohužel bez úspěchu. Mám jako vlastník právo k dodání těchto dokladů? V domě se též objevily podivné pojistné události (dům je stále v záruce – novostavba), kdy pojišťovna nevyplatila plnění v plné výši. Rozdíl činil 163 tis. Kč, které byly zaplaceny z FO. Může výbor sám, bez schválení shromážděním, rozhodnout o vyplacení takové částky? Ve stanovách je, cituji: “o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací hodnota nedosáhne v kalendářním roce souhrnné částky 100 000 Kč, dále rozhodování o zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu 10 000 Kč; o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 50 000 Kč; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech”. Jednalo se opravu “zařízení na odvod tepla a kouře” vlivem přepětí (údajně). Dále prosím informaci ohledně odměňování výboru. Na shromáždění byla odhlasována odměna 200 000 tis. Kč na rok 2019 pro 3 členy výboru. Kromě toho, že se jedná o odměnu celkem vysokou, zajímá mě, jak se dělí mezi vlastníky. Podle členů domácnosti, výměry bytu nebo se částka vydělí počtem bytů, každému stejně?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že bez celého znění stanov Vašeho SVJ budu ve své odpovědi vycházet toliko z Vámi poskytnutých informací a dále z platné právní úpravy, a to především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Jako vlastník bytové jednotky máte právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. Současně u této osoby můžete nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, účetních knih a dokladů.

Lze tedy shrnout, že máte právo do Vámi požadovaných dokumentů nahlížet a seznámit se s nimi, nicméně povinnost dodat Vám je v konkrétní lhůtě zákonem stanovena není. Doporučuji vyzvat výbor, popř. správcovskou společnost, aby Vám umožnili nahlédnout a seznámit se s předmětnými dokumenty, a to s odkazem na § 1179 občanského zákoníku.

Pokud by Vám ani tak nebylo umožněno se s předmětnými dokumenty seznámit, lze se domáhat svého práva soudní cestou.

Odpověď – 2. část

Co se týká rozhodnutí výboru o vyplacení částky ve výši 163.000,- Kč, pravděpodobně jednal výbor v souladu se zněním Vašich stanov, které jste citoval v dotazu. Nicméně bez znalosti celého znění Vašich stanov, prohlášení vlastníka a přesné povahy opravy nelze zcela jednoznačně odpovědět.

Jestliže se jednalo fakticky o opravu zařízení na odvod tepla a kouře, je nutné rozhodnout, zdali takovou opravu lze podřadit pod opravu společných částí domu. K tomu lze odkázat na nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které tuto problematiku upravuje a které za společné části považuje také centrální vytápění, celou soustavu rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, rozvodů radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení. Z toho vyplývá, že Vámi zmíněnou opravu lze považovat za opravu společných částí domu, výbor tedy byl pravděpodobně oprávněn rozhodnout o opravě bez souhlasu shromáždění.

K Vašemu poslednímu dotazu uvádím, že klíč k určení poměru financování odměn členů výboru jednotlivými členy SVJ nalezneme v občanském zákoníku, který stanoví, že tyto náklady se rozvrhnou na každou jednotku stejně. Nicméně podle odborné literatury se jedná o dispozitivní ustanovení, a tedy zákonem navrhovaný poměr může být např. ve stanovách Vašeho SVJ určen odlišně a bude mít přednost před zákonným klíčem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X