8. února 2023

Mohu jako vlastník bytu nahlédnout do smluv na rekonstrukci domu?

Mám jako vlastník bytu právo nahlédnout do smluv o dílo a zároveň je ofotit pro vlastní kontrolu, stejně jako rozpočet prováděných prací na bytovém domě, ve kterém BJ vlastním? Práce byly odsouhlaseny na schůzi vlastníků bytů bez předchozího uveřejnění dané smlouvy o dílo a rozpočtu prováděných prací?

Obecně platí, že má vlastník jednotky právo ověřit si, jak jsou dům a pozemek spravovány a jak se při správě domu hospodaří. To logicky vyplývá z právního postavení vlastníka jako spoluvlastníka společné věci, tj. domu a pozemku, na němž bytový dům stojí.

Právo vlastníka jednotky seznámit se s hospodařením osoby odpovědné za správu domu je zakotveno v ust. § 1179 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení má vlastník jednotky právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje; u této osoby zároveň může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů.

Vlastník jednotky má tedy v prvé řadě všeobecné právo seznamovat se s hospodařením společenství vlastníků jednotek či správce a současně s tím kontrolovat, zda je dům a pozemek spravován v souladu se zájmy vlastníků jednotek a v souladu se zákonem, prohlášením vlastníka (a v případě společenství vlastníků též v souladu se stanovami). Dále pak vlastníkovi jednotky svědčí právo nahlížet do veškerých smluv uzavřených ve věcech správy, dále do účetních knih a ostatních dokladů (společenství jednotek nebo správce v domě, pokud nevzniklo společenství).

Odpověď – 2. část

Pokud jde o shora podaný dotaz, zda máte právo nahlédnout a zároveň ofotit pro vlastní kontrolu smlouvu o dílo a rozpočet prováděných prací na bytovém domě, s ohledem na shora uvedené lze konstatovat, že v zásadě Vám toto právo svědčí.

Co se týče způsobu (a rozsahu) uplatnění uvedeného práva, občanský zákoník v tomto směru mlčí. Dle důvodové zprávy mohou způsob (a rozsah) výkonu těchto práv určit pravidla pro správu domu obsažená v prohlášení o rozdělení domu na jednotky nebo ve smlouvě o výstavbě, anebo stanovy společenství vlastníků. Právě některý z těchto dokumentů by měl stanovit režim nahlížení, a to zejména z časového hlediska a z hlediska celkové organizace. V tomto ohledu Vás tedy odkazuji přímo na uvedené dokumenty.

Způsob uplatnění práva též úzce souvisí s právem na pořízení kopií předložených podkladů. Zákon právo pořizovat si kopie nezmiňuje, což je někdy vykládáno tak, že takové právo nárokovatelné není. Domnívám se však, že takový výklad jde proti smyslu uvedeného ustanovení, neboť do značné míry omezuje možnost vlastníka kontrolovat hospodaření osoby odpovědné za správu domu, vlastník jednotky by měl mít rovněž právo pořídit si na své vlastní náklady kopie požadovaných dokumentů. Zároveň pak platí, že prohlášení o rozdělení domu na jednotky nebo smlouva o výstavbě, anebo stanovy společenství vlastníků mohou uvedené právo výslovně zakotvit.  

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X