27. ledna 2023

Může člen představenstva vstoupit proti vůli člena družstva do jeho bytu?

Za jakých okolností může člen představenstva vstoupit proti vůli člena družstva do bytu, ke kterému má člen nájemní smlouvu? Bytové družstvo vydalo na jaře “směrnici o stavebních úpravách”, ve které stanovilo, že člen provádějící rekonstrukci je povinen vpustit členy představenstva do bytu ke kontrole technologických postupů stavby. Směrnice ale žádná pravidla pro technologické postupy nestanovuje. Představenstvo požaduje dále dle směrnice fotodokumentaci stavby. Navíc mě šikanují i s požadavky, o kterých ve směrnici nic není, zásadně vždy ex post, když už je vše hotovo. Jak se mohu proti tomuto jednání bránit? Mohou stanovy omezit nedotknutelnost obydlí?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že bez plného seznámení se všemi vnitřními předpisy a reáliemi Vašeho bytového družstva mohu ve své odpovědi vycházet toliko z platné obecné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstev, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o obchodních korporacích‘‘) a dále zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“).

Dle zákona o obchodních korporacích se pro nájem družstevního bytu se použijí ustanovení občanského zákoníku upravující nájem bytu, příp. ustanovení upravující nájem obecně.

Občanský zákoník stanoví, že pronajímatel, tedy ve Vašem případě bytové družstvo a jím pověřené osoby, je po celou dobu nájmu povinen zajistit nájemci nerušené užívání bytu, který přenechává nájemci k užívání. Pronajímatel je především povinen zdržet všeho, co by mohlo k narušení užívání bytu nájemcem vést, zejména pronajímatel nesmí po dobu nájmu bez svolení nájemce vstupovat do bytu.

Pronajímatel přenechává nájemci věc k užívání do jeho výhradního užívání. Jelikož pronajímatel nemůže svévolně vstupovat do bytu, má jen omezené možnosti kontrolovat, jakým způsobem nájemce byt užívá, resp. zda je užívá v souladu se zákonem, smlouvou (a stanovami bytového družstva). Z tohoto důvodu zákon obsahuje ustanovení, které umožňuje pronajímateli prohlídku bytu.

Občanský zákoník v ust. § 2219 odst. 1 stanoví, že oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, umožní mu nájemce v nezbytném rozsahu prohlídku věci, i přístup k ní nebo do ní za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci. Předchozí oznámení se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení, např. je-li ohrožen život, zdraví, svoboda či majetek jiného a takovému ohrožení lze předejít přístupem k pronajaté věci.

Odpověď – 2. část

Ze zákona tedy vyplývá, že oznámí-li pronajímatel předem, že má v úmyslu provést prohlídku bytu v nezbytném rozsahu, musíte mu to jako nájemce umožnit. Tato povinnost Vám vyplývá přímo ze zákona. Prohlídka však musí být provedena pouze v nezbytném rozsahu a pronajímatel nesmí prohlídkou způsobit nájemci nikoliv nepodstatné obtíže.

Pokud tuto povinnost nesplníte, může se pronajímatel domáhat splnění povinnosti u soudu, nemůže však bez dalšího vstoupit do bytu (s výjimkou situace zabránění škody či nebezpečí z prodlení). Pokud by došlo k neoprávněnému vstupu do obydlí bez svolení nájemce a nejednalo by se o stav nouze, dopouští se pronajímatel trestného činu porušování domovní svobody dle ust. § 178 trestního zákoníku.

Jestliže směrnice bytového družstva o stavebních úpravách stanoví, že člen družstva je povinen do bytu pustit zástupce družstva ke kontrole provádění rekonstrukce bytu ve vlastnictví družstva, jedná se dle mého názoru o zdůraznění této nájemcovi zákonné povinnosti. Z uvedeného totiž nevyplývá, že by zástupce družstva do bytu vstupoval bez vědomí člena družstva, nýbrž měl být členem družstva vpuštěn.

Zároveň však platí, že družstvo se může vstupu do družstevního bytu domáhat až po předchozím oznámení záměru, musí prohlídku provést v nezbytném rozsahu a nesmí způsobit nájemci nikoliv nepodstatné potíže. V případě, že by směrnice opravňovala družstvo ke vstupu do bytu i bez vědomí člena družstva, takové ujednání směrnice by bylo v rozporu se zákonem a bylo by neplatné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X