9. února 2023

Nakládání z penězi z nebytových prostor

Naše družstvo právě prochází změnou na SVJ. Jedná se o bytový dům s 19 bytovými, 2 nebytovými jednotkami a společnými prostory. Na schůzi družstva jsme si odsouhlasili, že změna na SVJ bude taková, že nebytové jednotky nebudeme prodávat, ale necháme si je a budeme je dále pronajímat. Principiálně má být nakonec situace taková, že všichni vlastníci jednotek jsou členy SVJ a zároveň podíloví spoluvlastníci nebytových jednotek (kde poměrná část, je úměrně závislá metráži vlastněné bytové jednotky). Tohle spolupodílnictví bude vázáno na vlastněnou bytovou jednotku a tu nebude možno prodat bez podílu na nebytových (tohle možná není pro mou otázku až tak důležité, spíše jen pro uvedení do situace). Na družstevní schůzi, kdy jsme schvalovali stanovy a výbor SVJ, přišla řeč i na způsob nakládání s penězi obdržené z pronájmu nebytových prostor. Představa většiny je taková, že SVJ může pronajímat tyto nebytovky a peníze z pronájmu použít na úhradu fondu oprav v poměru podle metráže bytových jednotek. SVJ bude vést jednotlivým jednotkám řekněme virtuální účty, na kterých bude mít každá k dispozici finance z těchto příjmů a vlastních příspěvků do fondu oprav a budou se jimi financovat potřebné opravy v domě. Tím by se efektivně mohla snížit výše příspěvku do fondu oprav jednotlivým jednotkám. Správce by při vyúčtování vydal dokument o ročním příjmu jednotlivým jednotkám a jejich vlastníci by si z něj jednou ročně uhradili daň z příjmu. Co mi není jasné, jak rozumím situaci s platným občanským zákoníkem – tak SVJ samo nemůže být vlastníkem nebytových jednotek a pronajímat je – podnikat s nimi. Z toho mi plyne, že spoluvlastnictví těchto nebytových prostor by mělo být upraveno mimo SVJ, kdy by měl být ustanoven někdo, kdo se o správu nebytovek stará a pronajímá je. Prakticky to může být výbor SVJ, pokud s tím bude souhlasit. Chápu to správně? Dále mi není jasné, zda se dají peníze z příjmu z pronájmu automaticky použít SVJ na úhradu fondu oprav, nebo musí být vyplaceny podílníkům a ti pokud uznají za vhodné, tak je mohou použít na úhradu jejich fondu oprav? Nakonec bych se chtěl zeptat, pokud je opravdu možné celý systém nastavit tak, jak jsem nastínil na začátku – podle představ většiny sousedů, co musí být splněno, aby nevznikl konflikt se zákonem? Pokud by to nebylo možno udělat podle představ většiny, jaké jsou další možnosti? Nevím, jestli věci moc nekomplikuju, ale jde mi hlavně o to, abychom celý systém nenastavili od začátku nějak špatně, nedejbože v konfliktu se zákonem. Snažil jsem se najít podobný problém a jeho řešení na vašich i jiných stránkách věnujících se problematice správy bydlení, ale nepovedlo se mi to, proto se na vás obracím touto cestou.

Úvodem mi dovolte se vyjádřit obecně k pojmu SVJ. Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která je založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku, a tedy není zpravidla vlastníkem ani bytového domu, ani bytové/nebytové jednotky.

Co se týká nebytových jednotek, které máte v plánu dále pronajímat, jejich vymezení by mělo být obsaženo v prohlášení vlastníka. Naopak vlastník/vlastníci těchto jednotek by měli být označeni v katastru nemovitostí, přičemž vlastníkem může být například pouze jeden vlastník bytové jednotky (člen SVJ) nebo naopak všichni členové SVJ jako podíloví spoluvlastníci.

Pokud zvolíte druhou možnost, a tedy že vlastníkem nebytových jednotek budou všichni členové SVJ, veškerý příjem z pronájmu takových nebytových jednotek bude náležet výhradně příslušným vlastníkům jednotek, a to poměrně dle velikosti jejich podílů na nebytovém prostoru ve spoluvlastnictví. S poměrnou částí získanou z pronájmu by měl mít každý vlastník možnost nakládat dle svého uvážení, a tedy nelze tyto finanční prostředky automaticky použít na úhradu fondu oprav.

Pokud byste přesto měli zájem použít získané finanční prostředky na úhradu fondu oprav, bude potřeba získat souhlas od všech podílových spoluvlastníků, že s tímto použitím souhlasí. Nelze tedy rozhodnout o použití finančních prostředků na úhradu fondu oprav pouze na základě většinového rozhodnutí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

X