9. února 2023

Podnájem a přímotopy

Jsem v podnájmu v bytě, kde jsou jen elektrické přímotopy. Je to podkrovní byt 1+1 ve starém baráku. Snažím se mít topení často zapnuté, ale čím menší je teplota, tím zbytečnější je topit. Momentálně je venku +5° C a já mám v bytě 14° C. A zjistila jsem, že jsem těhotná, a podle všeho půjdu na rizikové těhotenství. Tudíž podmínky tu pro mě nejsou vhodné. Nevím, jaká bude domluva s majitelem bytu kvůli výpovědní lhůtě a vrácení kauce. Můžete mi prosím říct, jestli mě majitel bytu má právo nepustit?

Ačkoliv ve svém dotazu uvádíte, že jste v podnájmu (což by znamenalo, že byt užíváte na základě uzavřené smlouvy s nájemcem, tj. jste si byt podnajmula od nájemce, který si ho pronajmul od pronajímatele, tedy vlastníka bytu; v takovém případě by šlo právně o odlišnou situaci), z celkového vyznění dotazu dovozuji, že jste ve skutečnosti nájemcem a užíváte na základě nájemní smlouvy uzavřené přímo s vlastníkem bytu. Jelikož mi není obsah předmětné nájemní smlouvy znám, budu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy nájmu bytu obsažené v občanském zákoníku.

Pronajímatel bytu má zákonem stanovenou povinnost udržovat byt a dům po celou dobu ve stavu způsobilém k užívání. Byt je způsobilý k užívání, resp. obývání, jestliže odpovídá ujednání v nájemní smlouvě, a není-li nic ujednáno, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících (tzv. služeb). Neujednají-li si pronajímatel s nájemcem jinak, je pronajímatel povinen jako tzv. službu zajistit nájemci též dodávku tepla. Pronajímatel je tedy povinen zajistit dodávku tepla a zajistit, aby byl byt dostatečně vytápěn.

Při zkoumání stavu, který odpovídá obvyklému dobrému stavu, (a v konkrétním případě pak zjištění, jestli je byt dostatečně vytápěn) je možné přihlédnout k předpisům veřejného práva a jejich požadavkům na prostory k bydlení, ve kterých se mj. stanoví, že obytné a pobytové místnosti musí mít zajištěno vytápění v souladu s normovými hodnotami, s možností regulace vnitřní teploty.

Pravidla pro vytápění bytu a bytových domů pak stanovuje vyhláška č. 194/2007 Sb., která výslovně stanoví, že v průběhu otopného období (období od 1. 9. do 31. 5. následujícího roku) musí být byty v době od 6.00 do 22.00 hod. vytápěny tak, aby dosažené průměrné teploty vnitřního vzduchu dosahovaly alespoň výpočtové teploty vnitřního vzduchu stanovené projektem budovy. Hodnoty výpočtové vnitřní teploty v otopném období dle veřejnoprávních předpisů činí pro obývací místnosti bytu 20° C a pro vedlejší místnosti bytu 15° C.

Odpověď – 2. část

Ačkoliv neznám přesné hodnoty stanovené projektem budovy, mám za to, že pronajímatel neplní svou zákonnou povinnost udržovat byt a dům po celou dobu ve stavu způsobilém k užívání. Skutečnost, že pronajímatel nezajišťuje dostatečné vytápění bytu a Vy ho vlastními silami můžete vytopit jen s velkými obtížemi, přestavuje z právního hlediska vadu, která brání obvyklému užívání a kterou je pronajímatel povinen odstranit. Vy byste měla pronajímateli takovou vadu oznámit bez zbytečného odkladu.

Pronajímatel má povinnost tuto vadu odstranit v přiměřené době, a pokud tak neučiní, má nájemce právo vadu sám odstranit a žádat náhradu odůvodněných nákladů, příp. slevu z nájemného. Neodstraní-li pronajímatel vadu ani v dodatečné lhůtě, má nájemce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby. Musí se však jednat o takovou vadu, aby prodlení pronajímatele s odstraněním vady představovalo zvlášť závažné porušení jeho povinností. Jestliže nájem vypovíte bez výpovědní doby, nájem skončí ke dni doručení výpovědi pronajímateli.

Sama vada může mít charakter hrubého porušení povinností, pokud významným způsobem snižuje kvalitu bydlení v bytě. V daném případě přitom popsaná vada nepochybně kvalitu bydlení snižuje. Pokud tedy pronajímatele vyzvete k odstranění této vady, a ten tak ani v dodatečné lhůtě neučiní, lze nájem vypovědět.

Výpověď v takovém případě musí mít písemnou formu a musí být odůvodněna. Vada by tedy měla být popsána a též by ve výpovědi mělo být uvedeno, že byl pronajímatel vyzván k nápravě, včetně uvedení data a délky lhůty, která mu byla k odstranění vady poskytnuta, a přesto nebyla vada odstraněna.

Odpověď – 3. část

Zároveň pak můžete nájem vypovědět i z dalších výpovědních důvodů, které ovšem (na rozdíl od výpovědi pro zvlášť závažné porušení povinnosti) nemají sankční charakter. Dle platné právní úpravy může nájemce nájem bytu vypovědět na základě zákonem stanovených či smluvně sjednaných výpovědních důvodů. Jelikož neznám přesné znění Vaší nájemní smlouvy a není mi známo, zda (a příp. jaké) máte ve smlouvě sjednané výpovědní důvody, níže uvádím zákonem stanovené důvody, pro které může nájemce nájem vypovědět.

Obecně platí, že nájem ujednaný na dobu určitou může nájemce vypovědět, pouze změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, a to do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Mezi okolnosti, které mohou být důvodem výpovědi, uvádí ustálená výkladová praxe např. změnu zaměstnání a s tím související stěhování do jiné obce, rozchod s partnerem, který platil část nájmu či tíživou sociální situaci. Těhotenství a s ním související potřeba bydlet v odpovídajících podmínkách, by tedy mohla být též takovou okolností, dle které by nájemní smlouvu na dobu určitou bylo možno vypovědět. V případě soudního sporu je však posouzení důvodnosti výpovědi čistě na soudním uvážení.

V případě nájmu sjednaného na dobu neurčitou je pak situace jednodušší, jelikož takový nájem může nájemce vypovědět kdykoliv a z jakéhokoli důvodu, nebo dokonce i bez udání důvodu. Nájem v obou shora uvedených případech končí uplynutím tříměsíční výpovědní doby, která běží od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena (tj. byla-li výpověď doručena 5. 11., výpovědní doba počíná běžet 1. 12.).

Pokud jde o vrácení kauce, neboli jistoty, má pronajímatel při skončení nájmu, tedy v poslední den nájmu, povinnost vrátit nájemci kauci v plné výši zpět; případně si může započíst to, co mu nájemce z nájmu dluží. Jednat se může např. o dlužné nájemné, případně náhradu škody za poškození bytu zjištěné při jeho převzetí. Pronajímatel tedy nájemce nemůže „trestat“ za dřívější než očekávané, avšak zákonné ukončení nájmu.   

Pro úplnost pak uvádím, že pokud by se skutečně jednalo o „podnájem“, pak bude záležet zejména na obsahu Vaší podnájemní smlouvy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

X