Právní poradna: Sousedské vztahy

Mám souseda, který se domů často vrací opilý a až k ránu. To by nevadilo, ale má byt vedle nás a často si svoje dveře splete s našimi. Když se mu nedaří odemknout, začne zvonit, bušit a křičí, aby mu manželka otevřela. Většinou ho pak slyší opravdu jeho manželka a jeho byt mu otevře. Začnou se hádat a nás to ruší. Ty hádky jsou tak 2x až 3x týdně. Mají také několik psů, a protože nejsou moc čistotní, jde z jejich bytu hrozný zápach a na chodbě je hrozný nepořádek. Celkově nás to tedy velice omezuje a ruší, ale stěhovat se nechceme, protože syn má školku hodně blízko a to nám vyhovuje. 

Vzhledem k tomu, že neznám podrobnější informace Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy obsažené jednak v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), a též ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (dále jen „ZOK“).

Nejprve se zaměřím na nedodržování nočního klidu. Obecně je doba nočního klidu zpravidla vymezena v domovním řádu, popřípadě je soudy obecně přijímána doba od 22. hodiny večerní do 6. hodiny ranní, přičemž jednání, kterým je noční klid rušen, může být považováno za přestupek proti veřejnému pořádku, za nějž lze uložit ve správním řízení pokutu až 10.000 Kč.

Pokud tedy pro sjednání nápravy nepostačí pouhá domluva, je možné podat podnět pro zahájení řízení o uvedeném přestupku.

Další možností, která se nabízí avšak za situace, je-li hlučný soused pouze nájemcem, je obrátit se na pronajímatele s žádostí o sjednání nápravy. Nájemce má totiž zákonnou povinnost udržovat po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě, a též rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů.

Co se týče závaznosti domovního řádu pro nájemce je zde otázkou, zda má pravidla obsažená v domovním řádu zakotvena i ve své nájemní smlouvě. Pak by se jednalo o porušení smlouvy a tím by mohl být naplněn i výpovědní důvod z nájmu dle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) OZ, potažmo dle ustanovení § 2291 OZ. K výpovědi z nájmu však může přistoupit pouze pronajímatel, a proto by v prvé řadě záleželo na jeho vůli.

Druhá část Vašeho dotazu se týká chovu zvířat. Obecně zákon ani vlastníkovi ani nájemci nezakazuje chovat v bytě zvíře, nicméně přesto ze zákonné úpravy vyplývají určité mantinely.

Jedná-li se opět o nájemce, tak občanský zákoník výslovně uvádí, že nájemce má právo chovat v bytě zvíře. Chov takového zvířete však nesmí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu působit obtíže nepřiměřené poměrům v domě. D8le občanský zákoník stanovuje, že pokud takový chov zvířete vyvolá potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.

Odpověď – 2. část

V případě nájemce, je tedy nutné obrátit se opět na pronajímatele, který by měl sjednat nápravu. Popřípadě je též možné zvýšit pronajímateli, jakožto vlastníkovi bytové jednotky náklady na služby týkající se úklidu společných částí.

Naopak je-li Váš soused přímo vlastníkem bytové jednotky, má zákonnou povinnost zdržet se všeho, co působí, že hluk či zápach vnikají na pozemek jiného vlastníka, a to v míře nepřiměřené místním poměrům. Pokud tedy zápach, případně též hluk, ze sousedova bytu vychází v míře, která překračuje místní poměry, které je nutno brát z obecného hlediska, je možné domáhat se obrany negatorní žalobou. Negatorní žaloba je institut upravený v ustanovení § 1042 OZ a slouží k tomu, aby se jí vlastník mohl domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem zasahuje do jeho vlastnického práva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS