27. ledna 2023

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví

Koupili jsme družstevní byt a měli jsme zájem jej převést do OV. Jak jsem zjišťoval na SBD, tak předchozí majitel vlastnil a zaplatil si za smlouvu o smlouvě budoucí ve smyslu převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví. Nicméně předchozí majitel (rodiče) již nežijí a dcera, která nám družstevní byt prodala, tvrdí, že tuto smlouvu u sebe nemá. SBD mi tvrdí, že pokud jim nedonesu nebo se nedostanu já k originálu, tak není možné převod realizovat. Chci se tedy jenom zeptat, je tomu skutečně tak, nebo lze nějakým způsobem oponovat SBD dle platného zákona, a vymoci si tedy možnosti převodu?

Jak je Vám jistě známo, v případě družstevního bydlení nevlastní člen družstva přímo byt, ale pouze podíl v takovém družstvu, se kterým je spojeno právo na nájem družstevního bytu. Vlastníkem družstevního bytu je samo bytové družstvo, které jej pronajímá tomuto členovi.

Žádné ze zákonných ustanovení členovi družstva nezakládá nárok na převod družstevního bytu do jeho vlastnictví. Je tedy na vůli konkrétního družstva, zda bude souhlasit s převodem družstevního bytu do vlastnictví. Udělení souhlasu konkrétně spadá do působnosti členské schůze složené ze všech členů družstva.

Jakmile členská schůze jednou vysloví s převodem souhlas a dojde k dalším krokům, které mají nevratné právní účinky (např. uzavření smlouvy o smlouvě budoucí), nelze vzít tento souhlas zpět či jej změnit, příp. jakkoliv jinak podmiňovat. Pokud však tyto účinky pominou (např. není-li smlouva naplněna; k tomu viz níže), souhlas s převodem na konkrétní osobu již změnit či zrušit lze.

Z toho, co ve svém dotazu uvádíte, v předmětné situaci došlo k tomu, že bytové družstvo uzavřelo smlouvu o smlouvě budoucí, ve které se zavázalo uzavřít smlouvu, na základě které dojde k převodu družstevního bytu do vlastnictví Vašich rodičů.

Podle obecné právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí platí, že zavázaná strana (zde družstvo) je bezodkladně po vyzvání druhou stranou povinna uzavřít budoucí smlouvu; k vyzvání musí dojít v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku. Nesplní-li zavázaná strana svou povinnost, může se oprávněná strana domáhat uzavření smlouvy soudní cestou.

K zániku smlouvy o smlouvě budoucí dochází podle zákona ve dvou případech, a to buď nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, nebo změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Obecně smlouva o smlouvě budoucí nezaniká smrtí jedné ze stran, neujedná-li si to stran či neplyne-li to z jejich dohody.

Odpověď – 2. část

Pokud jde o posouzení práva a povinností jednotlivých stran v konkrétním případě, musím předně uvést, bez bližší znalosti přesného znění předmětné smlouvy o smlouvě budoucí bohužel nedokáži posoudit, zda stále smlouva trvá. Za předpokladu, že by smlouva stále trvala, družstvo by stále tížila smluvní povinnost uzavřít na vyzvání oprávněné strany smlouvu o převodu družstevního bytu do vlastnictví oprávněné osoby. Právo ze smlouvy o smlouvě budoucí by však svědčilo pouze oprávněné osobě.

Pokud by smlouva o smlouvě budoucí přecházela na dědice Vašich rodičů, kterým by byla zřejmě Vaše sestra, pak by osobou oprávněnou požadovat smlouvu o převodu družstevního bytu byla sestra. Na tom nic nemění ani skutečnost, že na Vás dcera převedla družstevní podíl, neboť v souvislosti s převodem podílu nedochází též k postoupení práv ze smlouvy o smlouvě budoucí. Na dceru by však mohl být duševní byt převeden pouze s Vaším souhlasem, neboť dle zákona o obchodních korporacích bytové družstvo nemůže převést vlastnické právo k družstevním na osobu rozdílnou od nájemce družstevního bytu, ledaže s převodem tento nájemce souhlasí.

Domnívám se však, že Vaším úmyslem je nabýt vlastnické právo k družstevnímu bytu osobně, nikoliv, aby jej nabyla sestra. V takovém případě přichází v úvahu jednak postoupení práva ze smlouvy o smlouvě budoucí na Vaší osobu (otázkou bude, zda se nejedná o takovou změnu okolností, která zapříčiňuje zániku smlouvy), jednak možnost převést vlastnické právo nezávisle na dřív uzavřené smlouvě o smlouvě budoucí. Na tomto místě však považuji za nezbytné uvést, že takový převod je podmiňován souhlasem členské schůze /který nemusí být dán) a zároveň k němu může dojít pouze po zániku právě této smlouvy, ke kterému by mohlo dojít (vedle shora uvedených) dohodou družstva a oprávněné osoby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X