3. října 2023

Problémy malého SVJ z hlediska vlastnického

Jsme malý činžovní dům s 11 byty a jsme spolumajiteli celého domu. Měl bych pět dotazů: 1) Odhlasovali jsme na shromáždění většinou poměrem 90 % pro, že chceme vyčlenit z celého domu jednu místnost tak, aby ji mohl používat jen jeden majitel. Následně jsme s ním dohodli snížený poplatek za m2, to jsme si také odsouhlasili. Musíme platit do daní, jako bychom pronajímali byt za tržní nájemné, nebo se na to pohlíží jako na věci uvnitř domu, které dani nepodléhají? 2) Stejný problém máme i s garáží, kde jsme také odsouhlasili snížené nájemného pro jednoho vlastníka. 3) Jeden z vlastníků na to stále naráží a tvrdí, že jsme ochudili fond oprav, do kterého by mohlo přitéct více peněz. Dále chce vyúčtovat samostatně nájem, tak aby ho nebylo možno použít ve fondu oprav. Chce si ho dát do daní jako příjem. 4) Dále bychom chtěli založit SVJ tak, aby bylo jasno, jaký podíl má kdo, tedy pravé SVJ, jenže to stále blokuje jeden majitel s poukazem na to, že byl okraden o záležitosti v bodech 1 a 2. Tím nám zablokoval jakékoli založení SVJ. Máme nějakou šanci ho přehlasovat? 5) Dále tvrdí, že tím, že toto provedl, nás brání před přistěhováním nepřizpůsobivých nájemníků do bytů vlastníků. Má pravdu?          

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že bez znalosti konkrétních skutečností a podkladů souvisejících s Vámi uvedeným bytovým domem je bohužel poměrně obtížné jednoznačně odpovědět na Vámi položené dotazy. Ve své odpovědi proto budu vycházet z aktuálně účinné zákonné úpravy spoluvlastnictví a bytového spoluvlastnictví obsažené v občanském zákoníku.

Z Vašich dotazů dále jednoznačně nevyplývá, zda byl Váš bytový dům rozdělen na jednotlivé jednotky (byty) jakožto samostatné nemovitosti s tím, že vlastníci jednotlivých jednotek jsou spoluvlastníky bytového domu – tj. jedná se o bytové spoluvlastnictví, nebo Váš dům na jednotky rozdělen nebyl, a tudíž se jedná o spoluvlastnictví domu, kdy každému ze spoluvlastníků náleží spoluvlastnický podíl na domu jako celku (resp. pozemku, jehož je součástí), tedy fakticky nikdo není vlastníkem konkrétního bytu.

K dotazům, které se týkají užívání vymezené části domu jedním ze spoluvlastníků, uvádím následující. Pokud budu vycházet ze skutečností, že předmětný bytový dům byl rozdělen prohlášením vlastníka na jednotky (byty), platí, že Vámi zmiňovaná vyčleňovaná místnost je s největší pravděpodobností společnou částí domu ve smyslu občanského zákoníku.

Co se týče užívání společných částí domu, vlastník jednotky má právo užívat v zásadě veškeré společné části vyjma těch společných částí, které byly přenechány jinému vlastníkovi jednotky k výlučnému užívání. Možnost přenechání některé ze společných částí domu k výlučnému užívání jedním vlastníkem jednotky předvídá Občanský zákoník v ust. § 1160 odst. 2. V takovém případě ale musí být společné části vyhrazené k výlučnému užívání vlastníkovi určité jednotky vymezené v prohlášení vlastníka budovy. Výlučné užívání společné části se zohledňuje při stanovení příspěvků na správu domu a pozemku, nájemné vlastník jednotky výlučně užívající některou ze společných částí nehradí.

Odpověď – 2. část

V zásadě nelze vyloučit ani variantu, aby byla sjednána nájemní smlouva s jedním z vlastníků jednotek, jejímž předmětem bude výlučné užívání vymezené společné části domu. Pokud je určitá společná část pronajímána, pak platí, že příjem v podobě nájemného je příjmem všech spoluvlastníků domu. Mezi spoluvlastníky se tento příjem rozděluje v poměru jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Příjmy z nájmu společných části domu musí být vyúčtovány a vyplaceny jednotlivým vlastníkům jednotek domu. Z daňového hlediska se jedná o příjem z pronájmu ve smyslu ust. § 9 zákona o daních z příjmů, ze kterého musí jednotliví vlastníci odvést daň z příjmu; skutečnost, že je pronajímaná toliko část nemovité věci, tento příjem od daně neosvobozuje.

Vlastníci se však mohou dohodnout, že uvedené příjmy z nájmu společné části domu nebudou vyplaceny jednotlivým vlastníkům jednotek, ale budou ponechány jako příspěvek na správu domu a pozemku. I v takovém případě se přitom jedná o zdanitelný příjem z nájmu a vlastníci mají povinnost odvést z něj daň z příjmu. Obdobné závěry ohledně nájemného uvedené v tomto a v předchozím odstavci budou platit i pro případ, že Váš dům není rozdělen na jednotky, tedy jste spoluvlastníci celého domu, a dohodli jste se, že vymezená část domu bude pronajata k výlučnému užívání jednoho ze spoluvlastníků.

K Vašemu dotazu ohledně založení společenství vlastníků jednotek lze uvést následující. V případě, že byl Váš bytový dům rozdělen na jednotlivé jednotky (byty), je třeba se řídit níže uvedenými pravidly.

Občanský zákoník stanoví, že vlastníci jednotek založí společenství vlastníků jednotek v bytovém domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. Při nesplnění této povinnosti nehrozí přímá sankce, ani není nemožné založit společenství vlastníků později, do založení společenství vlastníků však není možné provést převod vlastnictví k některé z jednotek v bytovém domě.

Odpověď – 3. část

Společenství se obecně zakládá schválením stanov s tím, že se ke schválení stanov je potřeba souhlas vlastníků všech jednotek. Pokud by se založením společenství vlastníků nesouhlasil byť jen jeden z vlastníků, zákon neumožňuje společenství založit. Po založení společenství vlastníků jednotek je třeba jej zapsat do veřejného rejstříku, jelikož okamžik vzniku společenství vlastníků je vázaný právě na zápis do veřejného rejstříku.

Zároveň na tomto místě upozorňuji, že dle zákona o vlastnictví bytů účinného do 31. 12. 2013 vznikalo společenství vlastníků bez dalšího ze zákona v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Je tedy možné, že společenství vlastníků vzniklo ze zákona, pokud výše uvedené podmínky byly za účinnosti zákona o vlastnictví bytů ve Vašem případě naplněny.

Pokud doposud nedošlo k rozdělení práva k Vašemu bytovému domu na vlastnické právo k jednotkám, pak lze společenství vlastníků založit prohlášením vlastníka podle ust. § 1166 občanského zákoníku. Prohlášení vlastníka/ů o rozdělení vlastnického práva na vlastnické právo k jednotkám je nezbytným předpokladem pro vznik společenství vlastníků. I v tomto případě je nutná účast (souhlas) všech stávajících vlastníků.

Závěrem zmiňuji možnost zrušení a vypořádání spoluvlastnictví za situace, kdy existují rozpory mezi spoluvlastníky. Pokud není možná dohoda o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, lze podat návrh na vypořádání k soudu. Jednou z variant vypořádání spoluvlastnictví může být za určitých okolností též přeměna spoluvlastnictví budovy na vlastnictví bytů (jednotek).

Odpověď – 4. část

K Vašemu poslednímu dotazu uvádím, že tvrzení vlastníka bytové jednotky, který odmítá založení společenství jednotek, je irelevantní, pokud je již dům rozdělen na jednotky. Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt (jednotku), jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. To, zda vlastník jednotky přenechá svou jednotku do užívání třetí osobě na základě nájemní smlouvy, je výlučné právo tohoto vlastníka, a proto skutečnost, zda bude založeno společenství vlastníků či nikoliv v tomto ohledu nehraje roli.

Pakliže dům není rozdělen na jednotky, platí, že správa společné nemovitosti se řídí ust. § 1126 a násl. občanského zákoníku. Pokud tedy má být nemovitost, nebo její část pronajata, jedná se o záležitost, o které rozhoduje většina spoluvlastníků. Dle názoru většiny odborníků je přitom k nájmu nemovitosti třeba souhlasu dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Pokud by tedy Vámi zmíněný spoluvlastník disponoval dostatečným počtem hlasů (dostatečnou velikostí podílu), mohl by blokovat nájem nemovitosti konkrétním osobám.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

x x x videos hd videos pornos de mujeres maduras xnnx.vip lesbian mother daughter porn porn video xxx in, this pussy is a two player game vídeos pornos de japonesas xxxfreeporn.win yarichin kateikyoushi netori houkoku: dosukebe kyonyuu oyakodon 2 picked up a hooker, sani lion er xxx 3 guys 1 hummer cuckoldwife.win death by snu snu cojiendo a mi primita
gia derza and chloe kreams honey select 2 cards pornooanal.com naked women bouncing tits in public porn videos, videos pornos xxx español bokep viral kebaya merah xxxnude.pro po rn h u b madre coje con hijo, teen titans go porn korean girlfriend at gloryhole analporono.com naked women in russia joslyn james and aria lee
one punch man rule 34 kagney linn karter nude bigtitspub.net naomi ross onlyfans leaked men n women porn, celebrities with naked photos sing 2 rule 34 homedoporn.net chloe the porn star coger hombre con hombre, kylie jenner sex tape bhad babie leaked onlyfans cuckold69.net free black porn three some emily willis onlyfans leak
فیلم سکسی مادر و پسر vides xxx en español onlyteenpussy.net son and mom xxx crossdressing clothes big fake tits, danielle bregoli onlyfans leaked mom and son pornvideos lesbianbabez.net kit kat club berlin realty kings porn hub, scooby doo p o r n darling in the franxx porn lesbianposes.net eroge h mo game adult dvd with trailers
annie attack on titans bhad bhabie of leaked tubxporn.vip mature moms in porn xxx en el bus, taylor swift nude fakes wendy gravity falls rule 34 hotwifeporn.vip hentai ouji to warawanai neko the fairly oddparents porn, porn hub x vidoes man with 2 dicks xnxxforced.com lesley ann brandt naked hard core animation porn
hot older nude women sexual truth or dare povcreampie.com follando a una negra uncensored japanese blow job, creampie in asia full videos pump up the jam porn-foot.com big boobs asain porn x v i d, fun sexy dragon ball the art of blowjo analnyfisting.com alexas morgan fan bus the family sex show
cum shot huge tits best h d porn fucknude.net crush crush moist and uncensord family guy porn gay, make a woman squirt xxx free to download nudevids.org massive tits in porn son and mother taboo, steak and blow job dau pure taboo full vide fuckhd.org big titts blow job nude pics kate upton
what is nugget porn vaness del rio porn xnxxteen.work riley reid full video scarlet chase leaked onlyfans, huge tits in a bikini belle delphine onlyfans keak xnnx.work sexy milf in lingere hot porn h d, p o r n 300 black with big booty teenporn.work lhana rhoades only fans how to masturbate video for men
gay black fat porn free xxx hardcore porn pornsexnxx.net alexis fawx codi vore biggest boobs in the wprld, asain with big boobs nude actress in bollywood pornoespresso.net step sister sleeping porn dad an son porn
my little pony videos free gay sex chat hotsexvideo.vip lindsey pelas onlyfans leaked gay guy straight porn, the fan bus porn mother seduced by son latexporn.win ryan conner cream pie gay daddy hairy porn, angela white pure taboo elana de la garza nude videoprono.vip big cocks hand jobs my pig princess f95
www sexiest videos com nudes walking on beach milfrabbit.net futa on female comics x c i d e o s, gay black dudes kissing nudes with tan lines xnxxteenvideos.com cody lane blue room shemale cum hands free, asian massage with happy end ok ko rule 34 pornhiho.net erotic massage las vegas milfs like it big
videos pornos les bianas hand jobs by older women milfxnxx.com full brazzers porn free lesbians step mom porn, ebony lesbians pussy lick x n xx video com xnxxvideoporno.com videos of men naked rule 34 clash of clans, hamster x free porn cogiendo con mi cunada pornstartub.com black biggest booty porn rule 34 rick and morty
what to use as a dildo fotos de chicos desnudos xxnx.vip girls on girls porn daughter and mother lesbian porn, paris hilton sex tape chrissean rock sex tape wifeporn.win sabrina banks onlyfans leaks big cartoon tits porn, girl fucks on twitch sara jay new porn xxxpor.win leaked celeb sex tapes sexiest scenes on netflix