Problémy malého SVJ z hlediska vlastnického

Jsme malý činžovní dům s 11 byty a jsme spolumajiteli celého domu. Měl bych pět dotazů: 1) Odhlasovali jsme na shromáždění většinou poměrem 90 % pro, že chceme vyčlenit z celého domu jednu místnost tak, aby ji mohl používat jen jeden majitel. Následně jsme s ním dohodli snížený poplatek za m², to jsme si také odsouhlasili. Musíme platit do daní, jako bychom pronajímali byt za tržní nájemné, nebo se na to pohlíží jako na věci uvnitř domu, které dani nepodléhají? 2) Stejný problém máme i s garáží, kde jsme také odsouhlasili snížené nájemného pro jednoho vlastníka. 3) Jeden z vlastníků na to stále naráží a tvrdí, že jsme ochudili fond oprav, do kterého by mohlo přitéct více peněz. Dále chce vyúčtovat samostatně nájem, tak aby ho nebylo možno použít ve fondu oprav. Chce si ho dát do daní jako příjem. 4) Dále bychom chtěli založit SVJ tak, aby bylo jasno, jaký podíl má kdo, tedy pravé SVJ, jenže to stále blokuje jeden majitel s poukazem na to, že byl okraden o záležitosti v bodech 1 a 2. Tím nám zablokoval jakékoli založení SVJ. Máme nějakou šanci ho přehlasovat? 5) Dále tvrdí, že tím, že toto provedl, nás brání před přistěhováním nepřizpůsobivých nájemníků do bytů vlastníků. Má pravdu?          

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že bez znalosti konkrétních skutečností a podkladů souvisejících s Vámi uvedeným bytovým domem je bohužel poměrně obtížné jednoznačně odpovědět na Vámi položené dotazy. Ve své odpovědi proto budu vycházet z aktuálně účinné zákonné úpravy spoluvlastnictví a bytového spoluvlastnictví obsažené v občanském zákoníku.

Z Vašich dotazů dále jednoznačně nevyplývá, zda byl Váš bytový dům rozdělen na jednotlivé jednotky (byty) jakožto samostatné nemovitosti s tím, že vlastníci jednotlivých jednotek jsou spoluvlastníky bytového domu – tj. jedná se o bytové spoluvlastnictví, nebo Váš dům na jednotky rozdělen nebyl, a tudíž se jedná o spoluvlastnictví domu, kdy každému ze spoluvlastníků náleží spoluvlastnický podíl na domu jako celku (resp. pozemku, jehož je součástí), tedy fakticky nikdo není vlastníkem konkrétního bytu.

K dotazům, které se týkají užívání vymezené části domu jedním ze spoluvlastníků, uvádím následující. Pokud budu vycházet ze skutečností, že předmětný bytový dům byl rozdělen prohlášením vlastníka na jednotky (byty), platí, že Vámi zmiňovaná vyčleňovaná místnost je s největší pravděpodobností společnou částí domu ve smyslu občanského zákoníku.

Co se týče užívání společných částí domu, vlastník jednotky má právo užívat v zásadě veškeré společné části vyjma těch společných částí, které byly přenechány jinému vlastníkovi jednotky k výlučnému užívání. Možnost přenechání některé ze společných částí domu k výlučnému užívání jedním vlastníkem jednotky předvídá Občanský zákoník v ust. § 1160 odst. 2. V takovém případě ale musí být společné části vyhrazené k výlučnému užívání vlastníkovi určité jednotky vymezené v prohlášení vlastníka budovy. Výlučné užívání společné části se zohledňuje při stanovení příspěvků na správu domu a pozemku, nájemné vlastník jednotky výlučně užívající některou ze společných částí nehradí.

Odpověď – 2. část

V zásadě nelze vyloučit ani variantu, aby byla sjednána nájemní smlouva s jedním z vlastníků jednotek, jejímž předmětem bude výlučné užívání vymezené společné části domu. Pokud je určitá společná část pronajímána, pak platí, že příjem v podobě nájemného je příjmem všech spoluvlastníků domu. Mezi spoluvlastníky se tento příjem rozděluje v poměru jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Příjmy z nájmu společných části domu musí být vyúčtovány a vyplaceny jednotlivým vlastníkům jednotek domu. Z daňového hlediska se jedná o příjem z pronájmu ve smyslu ust. § 9 zákona o daních z příjmů, ze kterého musí jednotliví vlastníci odvést daň z příjmu; skutečnost, že je pronajímaná toliko část nemovité věci, tento příjem od daně neosvobozuje.

Vlastníci se však mohou dohodnout, že uvedené příjmy z nájmu společné části domu nebudou vyplaceny jednotlivým vlastníkům jednotek, ale budou ponechány jako příspěvek na správu domu a pozemku. I v takovém případě se přitom jedná o zdanitelný příjem z nájmu a vlastníci mají povinnost odvést z něj daň z příjmu. Obdobné závěry ohledně nájemného uvedené v tomto a v předchozím odstavci budou platit i pro případ, že Váš dům není rozdělen na jednotky, tedy jste spoluvlastníci celého domu, a dohodli jste se, že vymezená část domu bude pronajata k výlučnému užívání jednoho ze spoluvlastníků.

K Vašemu dotazu ohledně založení společenství vlastníků jednotek lze uvést následující. V případě, že byl Váš bytový dům rozdělen na jednotlivé jednotky (byty), je třeba se řídit níže uvedenými pravidly.

Občanský zákoník stanoví, že vlastníci jednotek založí společenství vlastníků jednotek v bytovém domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. Při nesplnění této povinnosti nehrozí přímá sankce, ani není nemožné založit společenství vlastníků později, do založení společenství vlastníků však není možné provést převod vlastnictví k některé z jednotek v bytovém domě.

Odpověď – 3. část

Společenství se obecně zakládá schválením stanov s tím, že se ke schválení stanov je potřeba souhlas vlastníků všech jednotek. Pokud by se založením společenství vlastníků nesouhlasil byť jen jeden z vlastníků, zákon neumožňuje společenství založit. Po založení společenství vlastníků jednotek je třeba jej zapsat do veřejného rejstříku, jelikož okamžik vzniku společenství vlastníků je vázaný právě na zápis do veřejného rejstříku.

Zároveň na tomto místě upozorňuji, že dle zákona o vlastnictví bytů účinného do 31. 12. 2013 vznikalo společenství vlastníků bez dalšího ze zákona v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Je tedy možné, že společenství vlastníků vzniklo ze zákona, pokud výše uvedené podmínky byly za účinnosti zákona o vlastnictví bytů ve Vašem případě naplněny.

Pokud doposud nedošlo k rozdělení práva k Vašemu bytovému domu na vlastnické právo k jednotkám, pak lze společenství vlastníků založit prohlášením vlastníka podle ust. § 1166 občanského zákoníku. Prohlášení vlastníka/ů o rozdělení vlastnického práva na vlastnické právo k jednotkám je nezbytným předpokladem pro vznik společenství vlastníků. I v tomto případě je nutná účast (souhlas) všech stávajících vlastníků.

Závěrem zmiňuji možnost zrušení a vypořádání spoluvlastnictví za situace, kdy existují rozpory mezi spoluvlastníky. Pokud není možná dohoda o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, lze podat návrh na vypořádání k soudu. Jednou z variant vypořádání spoluvlastnictví může být za určitých okolností též přeměna spoluvlastnictví budovy na vlastnictví bytů (jednotek).

Odpověď – 4. část

K Vašemu poslednímu dotazu uvádím, že tvrzení vlastníka bytové jednotky, který odmítá založení společenství jednotek, je irelevantní, pokud je již dům rozdělen na jednotky. Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt (jednotku), jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. To, zda vlastník jednotky přenechá svou jednotku do užívání třetí osobě na základě nájemní smlouvy, je výlučné právo tohoto vlastníka, a proto skutečnost, zda bude založeno společenství vlastníků či nikoliv v tomto ohledu nehraje roli.

Pakliže dům není rozdělen na jednotky, platí, že správa společné nemovitosti se řídí ust. § 1126 a násl. občanského zákoníku. Pokud tedy má být nemovitost, nebo její část pronajata, jedná se o záležitost, o které rozhoduje většina spoluvlastníků. Dle názoru většiny odborníků je přitom k nájmu nemovitosti třeba souhlasu dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Pokud by tedy Vámi zmíněný spoluvlastník disponoval dostatečným počtem hlasů (dostatečnou velikostí podílu), mohl by blokovat nájem nemovitosti konkrétním osobám.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS