1. února 2023

Problémy mezi byty a nebyty v SVJ

Jsme SVJ, v domě jsou byty a nebyty. Já jsem majitelka nebytu. Reklamovala jsem vyúčtování za rok 2017, protože byl neskutečně veliký nedoplatek na topení a zjistilo se, že se rozúčtování neprovádí dle vyhl. 269/2015, proto byla provedena oprava za rok 2017 a ještě i za rok 2016. 1) Je možné provést opravu i za rok 2016? Reklamovali jsme vyúčtování za 2017 také proto, že se provedla výměna vstupních dveří včetně nových schránek, ale schránky dostali pouze majitelé bytů,  nebyty schránky nedostaly. Vlastníci bytů si mají schránky hradit sami dle PV, ale schránky byly hrazeny z fondu oprav. 2) Je správně, že jsou schránky hrazeny z fondu oprav? Na faktuře EOP máme výkon 415 kW – stálý plat – rok 2017. Elektrárna nám stanovila výkon 175 kW (52 bytů a nebytů) v době, kdy byl zaveden dvou tarif – 2015. Měřáky byly zřejmě chybné a ukazovaly hodnoty kolem cca 400 kW. Když došlo k jejich výměně, jsou výkony kolem cca 190 kW za rok 2017. Bohužel výbor SVJ situaci neřešil, měřáky nebyly dány na přezkoušení (nyní, kde jim je konec), letos, když jsem podala reklamaci a požadovala jsem informace k výkonů, ukazuje se, že za výkon každý rok EOPu zaplatíme cca 200 000 Kč. Za tři topné sezony je to přes půl milionu korun. 4) Může výbor SVJ vzniklou situaci řešit a má právo domáhat se vydání plnění z bezdůvodného obohacení? Jsme 4 nebyty, které nevyužíváme vstupní dveře do schodiště, protože máme svoje vstupy přímo z ulice. V PV jsou společnou částí pouze kabely ve zdi a koncová zařízení si hradí vlastník, domácí telefon si uhradili, ale na druhé straně kabelu je celý systém, tedy včetně kamer, tlačítek i čtečky čipů, a to do dveří vůbec nepatří a může to být třeba na zdi, jako to bylo předtím. Vlastníkům bytů tedy přímo slouží schránky i telefony včetně celého digitálního systému. 4) Je správně, aby se podílely i nebyty na systému kamer, tlačítek, čtečky…? Částka to byla 450 000 Kč.

Odpověď – 1. část

Rád bych si dovolil v úvodu podotknout, že bez znalosti všech nezbytných detailů budu ve své odpovědi moc vycházet pouze z obecné právní úpravy obsažené toliko v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, v zákoně č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty a v energetickém zákoně č. 458/2000 Sb.

K Vaší první otázce týkající se reklamace vyúčtování se vztahuje právě ustanovení zákona č. 67/2013 Sb., které jasně uvádí, že námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování je možné předložit poskytovateli služeb neprodleně, nejdéle však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování. Pokud Vám vyúčtování za rok 2016 bylo doručeno včas, tedy nejpozději koncem dubna roku 2017, není možné v tuto chvíli podávat námitky.

Pokud jde o Váš druhý dotaz ohledně hrazení poštovních schránek z fondu oprav, tak k tomu uvádím následující.

Ze zákona vyplývá, že vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku. Ze zákona rovněž vyplývá, že správou domu se rozumí i změny v užívání společných částí a současně na vše, co je třeba k řádné péči o dům, resp. jeho společné části (samozřejmě včetně oprav, modernizací a rekonstrukcí společných částí. Pokud bychom se tedy drželi čistě zákona, tak by nové schránky mohly být hrazeny z fondu oprav.

Nicméně pokud je v prohlášení vlastníka uvedeno, že vlastníci jednotek jsou povinni si hradit schránky ze svých zdrojů, tak má toto ujednání přednost před zákonnou úpravu a z fondu oprav by schránky být hrazeny neměly. V takovém případě bych o tomto informoval shromáždění vlastníků jednotek. 

Odpověď – 2. část

Za předpokladu, že Vaše třetí otázka směřuje zejména na způsob, jak získat zpět bezdůvodné obohacení, bude postup následující. Dle zákona č. 458/2000 Sb., platí, že jestliže máte pochybnosti o správném fungování měřidel, musíte neprodleně kontaktovat provozovatele distribuční soustavy. Pokud takto neučiníte, navíc nevíte, kde teď měřidla jsou, těžko se bude prokazovat chybně naměřená hodnota. Taktéž pak dle zákona č. 67/2013 Sb., platí, že jestliže jste měli pochybnosti o výši vyúčtování za elektřinu, mohli jste podat námitky do 30 dnů od doručení vyúčtování. Pokud jste námitky nepodali, není možné se nyní domáhat vrácení finančních prostředků.

Konečně k Vaší poslední otázce, co se týče umístění kamer, tlačítek a čtečky čipů do dveří a jejich celková úhrada, tak bude záležet na rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek.

Závěrem bych Vám doporučil se obrátit na advokáta, který po detailním seznámení se s Vašimi problémy, bude schopen Vám poskytnout komplexní právní odpověď.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X