1. února 2023

Propojení dvou bytů a převod dalšího družstevního podílu

Může člen BD nabýt převodem další členský podíl v družstvu od jiného člena, navíc hlavním důvodem je následná žádost o vybudování průchodu mezi těmito byty. Jedná se o společnou část domu? Zákon o korporacích v ust. § 736 odst. 1 stanoví, že převoditelnost družstevního podílu nelze omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov bytového družstva pro přijetí za člena bytového družstva. Toto ustanovení tak navazuje na ust. § 599 ZOK a zároveň je ustanovením speciálním k § 600 ZOK, ten se však u bytových družstev nepoužije. Zároveň však stále platí, že podíl lze převést jen na osobu, která splňuje předpoklady určené zákonem a stanovami pro to, aby se mohla stát členem družstva. Splňuje-li potenciální nabyvatel družstevního podílu podmínky pro přijetí za člena bytového družstva, nemůže již družstvo do převodu nijak zasahovat. Ve stanovách našeho družstva podle ZOK s převodem na stávajícího člena nebylo uvažováno, neboť by se pak jednalo o tzv. investiční byt. Vycházeli jsme z toho, že současný člen má uspokojenou bytovou potřebu, ve stanovách máme ošetřen jen podnájem bytu v případě, že člen v bytě nebydlí. Pokud navíc nabyvatel již dopředu avizuje, že ho k tomu vede jen propojení těchto dvou bytů dveřmi (jedná se o vedlejší byt), přitom by se jednalo o zásah do společných částí domu, dle zásad pro provádění oprav a údržby v návaznosti na stanovy našeho družstva vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, a dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu jsou definovány jako společná část domu, navíc touto změnou nebude dosaženo účelnějšího využití bytového prostoru členy domácností (jedná se o propojení dvou bytů 2+1), je naše stanovisko, že představenstvo budoucí žádost neschválí a následně i členská schůze, správný? Převodce na nabyvatele chce převod uskutečnit do 30. 9. 2019, proto budeme moc vděčni za rychlou právní pomoc.

Co se týče první části Vašeho dotazu, sami v něm správně uvádíte, že zákon o obchodních korporacích zakazuje jakkoliv omezit či vyloučit možnost převodu družstevního podílu. Zároveň však platí, že ho lze převést jen na osobu, která splňuje předpoklady určené zákonem a stanovami pro to, aby se mohla stát členem družstva. Splňuje-li potenciální nabyvatel družstevního podílu podmínky pro přijetí za člena bytového družstva, nemůže již družstvo do převodu nijak zasahovat.

Otázka následného vybudování průchodu mezi těmito byty se však již výše uvedeného netýká. Předně považuji za důležité poukázat na skutečnost, že vlastníkem těchto bytů je družstvo. Na úpravu právních vztahů mezi členem a družstvem ve vztahu k úpravám bytu a domu se pak uplatní pravidla o nájmu bytu uvedená v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

Občanský zákoník stanovuje, že nájemce může provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu pouze na základě souhlasu pronajímatele. V případě, že by například ve stanovách družstva nebyla uvedena odchylná úprava, bez výše uvedeného souhlasu družstva stavební úpravy provést nelze. Pokud by však byly zmíněné stavební úpravy provedeny i bez souhlasu družstva, mohlo by družstvo jakožto pronajímatel požadovat, aby byla stavební úprava odstraněna a věc vrácena do původního stavu, případně by bylo možno uvažovat i o vyloučení člena z družstva pro hrubé porušení jeho povinností (srov. ust. § 734 odst. 1 písm. a) ZOK).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X