31. ledna 2023

Sklepní kóje a platby do fondu oprav

Bydlím v bytovém domě a máme své SVJ. Nedávno se k nám přestěhoval pán, který má se vším problém. Jde o to, ze my koupili byt v roce 2010 a k bytu náleží sklepní kóje, která byla nepoužitelná a nevyužívala se. Od povodně skoro nevyčištěná… Teď v roce 2018 jsme si ji firmou nechali opravit, byla obezděna z pěti stran, teď je celá, akorát z jedné strany chybí jeden šár skrz větrání. Takto si opravili 3 vlastníci na své náklady sklepní koji. Ve smlouvě, když jsme byt koupili, je uveden i sklep, ale je tam uvedeno, že se nezapočítává podlahová plocha, neplatí se do FU z kóje. Teď přišel pán, který byt koupil v roce 2018, že bychom také měli platit ze sklep, když ho máme zděný, nemáme tam ani světlo…. Jeho sklep je zděný a byl již v době jeho koupě bývalým majitelem, má tam elektřinu, je to bývalá kolárna, kterou si odkoupil i s bytem. Bývalý majitel si sklep od společenství odkoupil a zavázal se, že bude platit do FU stejně jako za bytovou jednotku. Takže o tu plochu se mu zvedly m2, my máme byt veden cca 94m2, on 107m2. Zajímá mne, jak je to teď s tím placením. Oprava našeho sklepu stála 35 tisíc, máme na to fakturu. Musíme platit? Daší varianta je, že on pak také platit nebude, ale dle mne je ta jeho situace jiná než naše. Děkuji za odpověď, docela nás to trápí. Jsme takto v tomto problému 3 rodiny z osmi.

Hned úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétních znalostí prohlášení vlastníka a stanov Vašeho SVJ budu ve své odpovědi vycházet z platných právních předpisů, které tuto problematiku upravují.

Obecně platí, že nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

Jedná se o zvláštní případ určení jiného klíče ke stanovení výše příspěvku. Zákon jen příkladmo uvádí, že výše příspěvku se v tomto případě stanoví se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této společné části, ale také k povinnosti oprávněného vlastníka spravovat tuto část na vlastní náklad. Je tedy možné zvážit, zda vlastník takto vymezenou společnou část nebude spravovat sám plně na vlastní náklad, ale přesto se souhlasem osoby odpovědné za správu domu (protože se jedná o společnou část), nebo zda této osobě bude nějak finančně přispívat a jak, příp. zda bude zvolena kombinace obou režimů.

Nicméně k tomu, aby bylo možné posoudit správnost Vámi popsaného způsobu hrazení příspěvků, je potřeba nahlédnout do prohlášení vlastníka, popř. stanov, kde je uvedeno, jakého charakteru je předmětná kóje (společnou částí, nebytovou jednotkou nebo společnou částí ve výlučném užívání) a současně jakým způsobem se hradí příspěvky na správu. Pokud tomu tak není, doporučuji na shromáždění předmětný způsob zvolit a zavést jej v prohlášení vlastníka, popř. ve stanovách.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X